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李嘉诚的世纪重组
* z) U9 ~1 i4 D+ A* Q泉源：中国谋划网 2015-6-5 07 q2 R* N# `& v. n' ]
李嘉诚的世纪重组终于竣工。3日，坐拥4201亿港元物业估值的长江实业地产有限公司(以下简称“长实”)正式以先容情势分拆上市，这不但意味着长和系完成了重组，也代表地产界又多了一个巨无霸企业。5 l3 k6 _ |8 t2 o$ A2 f* K; n
导语
; E3 c$ O/ H) \2 U5 u+ }# [" { 李嘉诚的世纪重组终于竣工。3日，坐拥4201亿港元物业估值的长江实业地产有限公司(以下简称“长实”)正式以先容情势分拆上市，这不但意味着长和系完成了重组，也代表地产界又多了一个巨无霸企业。
8 \. a- e4 U$ P' R 只短短五个月，就走完了“长实重组”、“并购方案”、“分拆上市”三个步调，完成了云云规模巨大的架构重组。而陪伴着长实地产挂牌，一个4201亿港元的地产帝国横空出世。
) a3 o/ ?- Q {& H. b/ H 4201亿港元地产帝国出世& O0 T) J- x0 d& A7 F% U
重组完成后，长地将成为拥有物业资产总值高达4201亿港元的地产帝国，在香港房地产市场占比达9.4%。5 ^2 V6 U2 u8 B) W7 C$ J1 S
根据买卖业务所披露文件体现，长地团体旗下共有四大业务板块，分别为发展物业、投资物业、旅馆及服务套房、于上市房地产投资信托的权益。: G* K! z8 X7 h
李嘉诚指出：“团体业务遍及52个国家及地域，此中地财产务重要在香港，将来也会保持这种状态。” f0 ] _$ K8 H+ Y, C
停止本年2月28日，长地旗下的物业组合经物业估值师评估总代价约4201亿港元。此中，香港物业组合估值约2690亿港元，占比高达64%、本地达1380亿港元，占比32.9%、外洋约130亿港元，占比3.1%。按照资产种别分别，其组合中55%为发展物业，代价约2310亿港元，29%为投资物业，代价达1233亿港元、旅馆及服务套房约661亿元，占比为16%。
& F& n# b% J; D( J0 a6 G# z$ S 现在，长地旗下的物业组合遍布环球，包罗香港、中国、新加坡、英国及巴哈马群岛。此中，在本地21个都会拥有业务，物业面积共计1970万平方米。
! l! e; o1 i8 X% I% k Y3 ]) S. K 根据上市文件体现，停止客岁12月31日，长地旗下经归并的房地财产务组合包罗共约160万平方米的租赁物业，约1580万平方米的开辟地皮储备，此中约1450万平方米位于中国本地，以及高出1.46万间旅馆客房中拥有应占权益，并管理位于香港和本地共2100万平方米的物业。别的，长地还拥有账面净值约11亿港元的农地。
' E- @+ C- N8 ?2 o0 T: S 同时，从业务贡献来看，客岁香港市场的贡献高达77%，利润总额达146亿港元，利润率为47.2%；本地市场的利润总额达37亿港元，贡献占比19%，利润率为27.9%；外洋市场中，新加坡体现抢眼，利润额达8亿港元，贡献占比4%，利润率到达34.4%。* @/ l# z- r% \! Z6 w" k
作为一家资产数千亿的地产帝国，停止客岁年底，其净负债额为394亿港元，净负债比仅为13.5%，符合李嘉诚一向的“审慎财政管理”的方针。6 i {! h7 l Y" `8 p/ M
李嘉诚称，现在香港楼价很难跌，并号令市民不要炒楼，如果分期付款买楼自住，在可负担的环境下可以随时入市，“当下香港修建和人工资本不绝上升，修建费升幅离谱，与美国和加拿大相比，固然本地人工高于香港，但香港以每英寸计的修建费，险些是美国和加拿大的一倍。”
+ C4 {1 g9 M# Z; e* H/ Q2 S 别的，他坦言，近期零售业务体现较差，但旗下香港零售店不敷700间，环球总数达1.2万间。他指出：“并非全部团体旗下的业务都可在香港谋划，包罗能源、基建和铁路业务等，而环球电讯业投资及规模，相当于香港电讯业务的几十至几百倍。”
& e& L4 s8 u& c+ `+ ?% L% E, W& o 市值提升2660亿 G. E+ G, X( v% ^! p: `$ h
据香港媒体报导，计及长和的市值，两公司的现实市值较公布重组消息前增长约2,660亿元，主席李嘉诚身家亦进账近800亿元，李嘉诚扬言将来仍有许多发展大计，重申只要对股东有利，将来会继续分拆业务上市，分析指长和系重组概念已完结，料进入估值重估阶段。
3 t: g8 C/ z$ b# J. V d 长和系的重组动作根本完成，《明报》报导，按长实地产首日挂牌收报74.1 元，以及长和(00001-HK)昨日收报118 元盘算，只要长实及和黄投资者，由1月9日公布重组筹划持股至今，回报分别高达53.9%及50.3%，大幅跑赢同期恒指的15.63%升幅，在恒指因素股中只较同期沾恩于港股成交增长的港交所(00388-HK)66.3%的升幅小。3 {5 j s6 l: g& t
以长实地产昨日收时价计，固然较其早前公布的资产净值98.6 元仍然存有25%折让，但体现已较市场预期为佳，且更胜同业新鸿基地产[-0.36%](00016-HK)。大行广泛给予长地较高评价，给予目标价介乎80 至88 元，较昨日长实地产的收时价，尚有7.9%至18.8%增值空间。
$ R+ f5 l2 w: B: C, S4 i7 a 纳入港股通
- ?( p" R* S- Q7 X3 W1 C* V 港交所于6月2日公布，长地自3日起成为恒生综合大型股指数因素股，因此符合沪港通的港股通股票资格规定。根据按恒指公司6月2日公布的资料体现，长实地产在恒指最新的占比约1.37%，而长和(00001.HK)在恒指占比3.6%，团体长和系于恒指占比约4.97%。
7 @, w5 F. N( ~ z8 r4 Q h 持有长地的本地投资者可于2015年6月3日起卖出该股票，由于上海买卖业务所下一次港股通股票名单定期调解日期为6月8日，上交所将于该日起继承长实的买盘。
! x* W+ E) w0 K, {1 }5 O. C 市场消息人士透露，机构投资者6月2日在场外暗盘市场，以每股61-65港元买入，贴近长和早前披露的长地每股资产净值(NAV)67.18港元，而每股应占物业总估值则为98.64港元。& H' x6 F2 q# ~4 Z0 G
李泽钜此前曾透露，公司对物业估值一向“超等守旧”，长和旗下许多旅馆、服务式住宅，都是以资本价入帐，多年来扣除折旧资本后，现在入帐代价仅为每英寸几百港元。, v4 D) U4 w8 X, c0 [# h3 V
德意志银行初次给予长实地产投资评级，评级为“买入”，12个月目标价为88港元，较该行猜测的每股资产净值103.5港元折让15%，折让幅度与重组前长实的汗青水平相仿，并预期股息率将达4%，2015年猜测市盈率约为21倍。
/ K# i$ @0 J: u( J$ A7 _ w$ E 该行分析师指出，重组完成之后，长实地产一跃成为香港最大的纯地产股，营运规模提升，而业务在地域上及资产种别上的机动性也较大。
* j4 D! M: f/ t* p0 ^) I6 }8 c “长地部门贸易资产仅以账面值计入，参考价较长和早前披露的长地每股资产净值有高出30%的折让，而香港其他上市房地产商的匀称折让比例约为35%。”某外资行地产分析师向记者体现。
" ]2 O i8 c2 x 同时，上述分析师体现，由于长地在上市时，已自动成为恒指因素股及地产分类股份，属于蓝筹股，被动基金都要买入长地，以是股价相对每股资产资产净值的折让将会继续收窄。7 y* Z2 A6 \- L
逃离本地
% x- d, q. j) U' R7 w. c' y; S 据长实地产此前发布的投资者简报，其拥有4201亿港元的物业，此中发展物业为2307亿港元，投资物业为1233亿港元，旅馆及服务套房661亿港元，三者占比分别约为55%、29%和16%。
3 e4 R! P z1 M; j* T! K9 T 别的，长实地产现在拥有1580万平方米的土储，此中香港占80万平方米，本地占1450万平方米，英国有40万平方米，新加坡则是10万平方米。值得注意的是，在其地皮储备中，本地成为了长实最大的资源会合地，不外和土储占比形成光显对比的是，李嘉诚逃离本地房地产市场自2013年以来上演，折射出了他本人及其向导下的公司对于本地房地产市场的态度。
1 U/ {. y1 v. b# ]! T 有公开数据体现，自2014年1月至今，李嘉诚通过转让资产大概其他方式套现高出738亿元，此中出售的本地物业货值共计约129亿元。本地货值的淘汰也直接体如今了重组之前的长实以及和记黄埔两家公司的财报上。两家公司2014年财报体现，长实客岁在本地收入淘汰六成以上，和记黄埔本地业务贡献溢利也在2014年低沉了近六成。“固然从地皮储备上看本地占据了大头，但是重组后的长着实本地房地产市场上可以或许发挥多大作用，就要另当别论了。”上海易居房地产研究院研究员严跃进称。2 J1 W; s! }- }! Q7 Z
昨日在出席长实上市仪式时，李嘉诚也并未过多提及本地市场，而是夸大将来长实地产的最大地财产务投资还是会在香港。他体现只管香港的人工资本确实比美国和加拿大低，但是香港的修建费用却是美国、加拿大的两倍，以是香港的楼价很难下跌，其房地产投资的重头戏还会在香港继续上演。
; H& y+ d* l) l9 P- k 但是上述业内人士也体现，固然在撤离本地市场，但是从长实的地皮储备上看，本地肯定是不可或缺的告急部门。而纵观李嘉诚在本地市场的动作，其抛售的物业多为商办项目，却并未对住宅项目动刀。“原来的长实及和记黄埔在2013年以后没有在本地拿过地，现在手头的地皮储备资本都很低，因此将来也不打扫长着实住宅市场继续发力的大概”，严跃进进而指出，长实对于本地住宅市场的计谋很大概保持稳固，继续囤地以延伸地皮开辟时间，待楼市回升至理想时间点后再度发力，并在延伸时间中取得代价翻倍的回报。/ ~- T+ G9 r5 K+ g5 N
重组背后0 J. V$ M5 h2 i) u7 m) q
被称为“香港回归17年以来最庞大的企业变乱”之长和系世纪大重组，令其当家人李嘉诚不可制止地被推上风口浪尖，有关“撤资”之猜疑再次席卷香江两岸。
( h; {- O1 r, y. n. R. p4 F3 u 然而，当我们逐一拆解整个买卖业务的全部细节之后，无法得出“重组=撤资”的结论。就长和系此次重组本身而言，只是股权层面上的整合，现实资产及资金还是原封不动，唯逐一笔550亿港元现金的挪动也仅仅是“左口袋倒右口袋”的体内循环。) _) b7 m' X. g$ _4 }
真正值得关注的是，重组之后，李氏眷属在新控股公司的持股比例仅有30.15%。失去杠杆控股效应之后，其对长和系的控制力至少下滑30%，却仅仅调换了7%的账面财产增值。李嘉诚为何会选择大大弱化控制权的重组方案？
' r/ x$ g& a: j* b8 u+ H 在这个外貌失衡的买卖业务决定背后，现实是李氏眷属“寻求资产安全性”之诉求的最新深化——基于风险隔离目标的体系性防备步伐。& z/ ^( _) n/ \1 a
其一，通过重组，将控股公司设立在开曼群岛，依赖离岸法区的法律机动性，令长和系全部资产拥有多一层保障和缓冲；其二，将地财产务从整个多元化团体分离出去，目标也在于在地产与其他业务之间设立一道防火墙，一旦中国本地地皮储备占93%的地财产务遭遇体系性风险，这道防火墙可以有效防止风险波及其他业务。 | 
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发表于 2019-5-21 21:18:59