□中证证券研究中央 张泰欣 我们以为，如果地产继承现在的成交态势，本年2月份将有大概是09年地产复苏火暴以来的一个低谷，由于政策和季候因素，我们对二月份的地产生意业务情况并不乐观，不外低谷每每也暗示着反转，由于前期市场灰心预期的充实开释及政策调控面对的真空期，三月份楼市生意业务有望回归正常。只管短期房价盘整的态势仍将继承，而整年单月贩卖均匀增速有望高出20%。& X8 o0 V6 [5 f o+ [9 s
低迷中孕育转机
/ b |$ m. B) \/ p 2月份由于春节因素，商品房贩卖出现了大幅的下滑，我们以为，现在地产市场的灰心预期根本开释，正处于市场信心的调解重塑期。从13个重点都会的成交面积看，春节黄金周期间总计成交8万平方米，成交金额为2.23亿元，固然跌至本年以来的冰点，但是与客岁同期比，还是有很大的增幅。2009年黄金周期间，上述都会总计成交面积为4.2万平方米，成交金额为1.31亿元，2010年成交金额与面积同比增长分别为90%和70%，这阐明，现在楼市成交的动力仍旧存在，与2009年初楼市的冰点有着本质的差别。从成交金额/成交面积看，13个重点都会的代价2月份比1月份有了肯定的回落，不外从单周的数据看，盘整拉锯的态势仍在连续。
* j& Z/ P% L, f% \1 b 而政府遏制房价过快上涨的结果在现在看已根本显现出来，本年一月份天下房屋贩卖代价环比为1.3%，比客岁12月的1.5%有所回落。从我们统计的结果看，东部二线都会和一线都会团体回落的幅度要大于中西部二三线都会。本年1月份，一线都会新居贩卖代价环比为0.83%,此中深圳的降幅最大，而东部二线都会中，一月份新居贩卖代价指数为0.34%，与客岁12月的1.34%相比，降幅显着。中西部二三线都会1月份新居贩卖代价环比为0.75%，比客岁12月的1.03%降落了0.28个百分点。我们以为，由于银根收紧，开发贷款和个人贷款在未来强势增长的大概不大，在资金泉源上，规模的缩小也将制约地产投资增速的强劲增长。; k% z$ j: ~8 c: G3 R# ?
我们以为，固然成交不停低迷，但转机大概就在面前。从近5年的贩卖数据看，一二月份都处于整年较低的水平，而三月份一样平常可视作乍寒回暖的转机。撤除08年市场的大幅回调，05年以来，地产贩卖的转温暖提升一样平常都出现在三月份。除了汗青规律外，我们还以为，三月份较宽松的政策情况，也为贩卖的回升提供了支持，在现在紧缩政策效应初显，未来灰心预期根本开释的情况下，消耗者意愿的回升和政府加大供给力度也将促进地产市场的稳固。
: g5 B/ F0 @2 q) @6 s4 A) p 房价盘整的大概较大
! w' o. [( C ~: I: v/ F0 a 贩卖的疲软也使部分都会的库存去化速率放缓，制止现在，上海、深圳、杭州等地的动态去化速率分别跃升至9周、46周和27周，而其他重点都会的去化速率也在放缓，不外与08年比，仍在一个教逑堤度上。如果单月贩卖速率能规复至15%左右，则库存去化速率仍会继承加速。短期内，由于信心尚未规复，新开工面积不会出现大幅上涨，我们不扫除继承回调的大概。
; V" f' Q' V" H% }; t 现在政府出台的政策都是针对高房价，克制房价过快上涨成为政策的出发点和落脚点，由于房价下跌对地产投资有很强的克制作用，从主观上讲，在当前经济形势仍旧复杂的情况下，政府不肯意看到房价大幅下跌的局面。而是否能克制过快上涨的态势，还必要综合权衡多种本领。如果单有信贷的控制而没有现实加大供给，未来房价还会重拾上行的态势，毕竟颠末大规模的信贷扩张，股票和地产将是消化这些资金的紧张渠道。" x4 }' F s: i+ \ V. ^
现在一线都会房价泡沫化的倾向已比力严厉，而中西部都会的泡沫化还在继承，如果政府加大提供保障房、廉租房，而且接纳严厉的本领打击贩卖中的违规活动，房价继承上升的态势会有所缓解，不扫除在银行和政府严控的步调下，一些财政力气一样平常的开发商接纳贬价战略，这在深圳、广州以及一些东部重点都会有所大概。而对于北京、上海，我们以为，纵然在最坏的情况下，出现滞涨的大概会更大。
! P% W% j* h$ D7 B3 @ 二三线地产面对机遇
! O- r5 a; I% X1 @" s' G8 a7 X 固然很多地产公司的股价与NAV相比出现了20%以上的折让，但这并不意味着现在是投资地产股的精良机遇。由于未来尚有不确定性，而且房地产业大概会不停处于偏紧或中性的调控周期内，地产公司本年要想得到利润的大幅增长有肯定的难度，纵然以二线都会为开发重点的地产公司也将面对竞争愈加猛烈的情况。不外，由于一线都会可供开发的面积相对有限，加之地价不停上涨，不扫除本年房价继承上涨的大概，因此那些主业在二三线都会同时在一线都会也有部分业务的开发商业绩增长相对会稳固。1 c: r( D) \6 E( w: P+ I/ G
由于行业面对的大情况仍未有大的改观，我们以为未来地产业团体投资的机遇不大，投资者可以连合地区热门及有关题材，选择二三线都会为重点的上市公司，如中南建立、京能置业、荣盛发展等。2 N% {+ d. Z1 s
估值偏低孕育板块反弹行情
* v1 q# I) l/ F: g" K: h 近三个月地产板块不停处于调解态势，地产股超跌严厉。根据Wind资讯统计，按总市值加权均匀法盘算，自2009年12月8日至2010年2月23日的调解阶段，申万地产指数下跌幅度高达24.30%，同期全部A股跌幅为10.14%，很显然地产股相对大市超跌较为显着。! p9 _1 w* ^2 K0 w# h4 L1 P
从估值角度来看，按照TTM法剔除负值盘算，制止2月25日，申万地产板块市盈率为31.64倍，而全部A股为25.28倍，申万地产板块相对全部A股估值溢价为125.16%。而观察地产板块相对大盘估值溢价的汗青走势发现，自2005年1月1日至2010年2月25日，以周为统计单位，申万地产板块相对全部A股的估值溢价汗青均匀值为140.07%，理论上限值为148.15%，理论下限值为131.98%。显然，现在该板块相对全部A股的估值溢价大幅低于理论下限值，因而，地产板块的估值存在回归汗青均值水平的动力，从这个角度而言，估值的严厉偏低也肯定水平上在孕育板块的反弹行情. r7 |9 l- ^' I5 \% |
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发表于 2019-5-6 11:12:01