结论及投资发起 地产股前期暴跌已大部分反映灰心预期，如今估值已靠近 08 年熊市，而且支持行业恒久向好的因素依然坚固，因此地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段，但政策阴霾未散，反转仍需期待！由于如今正处于调控初期，地产股仍面临较大压力， 发起低配。选股应注意业绩锁定性和发展性，可参照我们创设的双因子选股模子。 审慎保举 ：
1 M% x+ @5 ]7 M/ L 1、 天下和地区龙头：保利地产、滨江团体、冠城大通、浦东金桥、广宇团体，以及中天城投、招商地产等；
! b2 {* g) v' _; w5 Z: r. ~" A 2、 城投概念兼保障性住房受益股：西藏城投、云南城投、黑牡丹；/ n; @& s' b5 d% F( v
3、 资产注入概念：广宇发展、沙河股份；
/ t3 ~7 y# d V0 D) @ 4、 商业地产股： ① 受益出口和消耗复苏的收租股——轻纺城、海宁皮城、小商品城； ② 租售并举的世茂股份。
; C$ u0 J4 J! \& r U0 u) L 焦点逻辑" `) f, h. ~, \
1、 现有调控政策短期仍难退出， 且有大概推出保有环节税 ；, L9 |" Y% X! H% _
2、 09 年的疯狂使行业本身有“休整”必要，“ 4.15 ” 后的调控将使调解幅度加深；3 V6 d @9 {6 n. i. g6 |' n
3、 地产股业绩及估值面临下调。
4 E; Q3 F! ]& A) {+ u8 j 与市场差异之处 Y' L' ~7 n, v5 ?1 c2 R
市场主流观点以为：由于能取代房地产的经济驱动引擎还未出现，因此本轮调控仅是战术性的，在选股思绪上依然侧重观察绝对估值，即 NAV 。6 z; Q/ d" W& {: Z$ ^; _
我们以为： NAV 是对存货增值的预期，在行业低迷时期，存货变现布满着不确定性，以致有减值大概，本轮地产调控作为当局调解经济结构的本领，是战略性的，直到形成契合中国房地产长远发展的稳固财产政策为止，连续时间将较长，在??过程中行业面临“阵痛”是一定的。因此在调控初期的选股思绪上，绝对估值并不最应看重，发展性分身业绩锁定性擦鲱紧张的，而到了调控中期则应看重财政安全。
. O ~2 p' g5 w1 S/ X 股价厘革的催化因素! i- b( n {) X) R
1、 新开工和投资若下滑显着，政策或将松动；) w! W0 O, ?: E2 B7 \
2、 若出口强劲复苏超预期：一方面大概导致人民币升值超预期，另一方面巨额商业顺差也会导致钱币投放大量增长并推高活动性，两方面都将弱化房地产调控政策效力；
5 r# g* e$ x& \0 x/ y 3、 若宏观经济复苏低于预期，将使宽松钱币政策难退出，也会调控政策将大概被弱化；
, r6 U; K7 D6 w8 G5 X0 s 4、 房地产直接融资重新开闸。
: |6 [8 p5 ~# x' J1 U& E 风险提示: b& Y. p- q% [* n" h
1、 “新国十条”严酷实行 3 个季度以上 ；
, ~$ [$ v! I: x8 ?! j# w% V; U 2、 推出房地产 保有环节税收 。（国信证券研究所）
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发表于 2019-5-6 09:05:39