结论及投资发起 地产股前期暴跌已大部分反映灰心预期，如今估值已靠近 08 年熊市，而且支持行业恒久向好的因素依然坚固，因此地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段，但政策阴霾未散，反转仍需期待！由于如今正处于调控初期，地产股仍面临较大压力， 发起低配。选股应注意业绩锁定性和发展性，可参照我们创设的双因子选股模子。 审慎保举 ：8 J9 @% \! l3 S- W+ w* l, ^
1、 天下和地区龙头：保利地产、滨江团体、冠城大通、浦东金桥、广宇团体，以及中天城投、招商地产等；
& P) N8 G0 L, G( P$ W1 j) c 2、 城投概念兼保障性住房受益股：西藏城投、云南城投、黑牡丹；+ i& L2 }6 n8 U
3、 资产注入概念：广宇发展、沙河股份；- y! U1 r, D' {% T# m& P z9 m
4、 商业地产股： ① 受益出口和消耗复苏的收租股——轻纺城、海宁皮城、小商品城； ② 租售并举的世茂股份。' ^5 T3 X( j* j) w( [
焦点逻辑$ ^$ Q1 i; f$ q! W3 J! i- l
1、 现有调控政策短期仍难退出， 且有大概推出保有环节税 ；" T( c4 m! O- {( n0 A! F5 d
2、 09 年的疯狂使行业本身有“休整”必要，“ 4.15 ” 后的调控将使调解幅度加深；
5 t5 z- B& r3 \* J6 A3 f( R& V1 T 3、 地产股业绩及估值面临下调。- o# q- [0 s2 K$ P [
与市场差异之处
$ p" w+ n# E# l' d& a" v9 J 市场主流观点以为：由于能取代房地产的经济驱动引擎还未出现，因此本轮调控仅是战术性的，在选股思绪上依然侧重观察绝对估值，即 NAV 。3 q* G; g+ e/ r3 J& M8 j- B
我们以为： NAV 是对存货增值的预期，在行业低迷时期，存货变现布满着不确定性，以致有减值大概，本轮地产调控作为当局调解经济结构的本领，是战略性的，直到形成契合中国房地产长远发展的稳固财产政策为止，连续时间将较长，在??过程中行业面临“阵痛”是一定的。因此在调控初期的选股思绪上，绝对估值并不最应看重，发展性分身业绩锁定性擦鲱紧张的，而到了调控中期则应看重财政安全。4 K$ }; p; n, O: X r/ u8 d( T2 A
股价厘革的催化因素
' J' _( ?1 z1 d 1、 新开工和投资若下滑显着，政策或将松动；8 v5 N& J3 E. W6 p& Y3 S- E0 ]; y
2、 若出口强劲复苏超预期：一方面大概导致人民币升值超预期，另一方面巨额商业顺差也会导致钱币投放大量增长并推高活动性，两方面都将弱化房地产调控政策效力；
8 p6 H4 l G% c4 Z 3、 若宏观经济复苏低于预期，将使宽松钱币政策难退出，也会调控政策将大概被弱化；2 {3 ]& Z, c- V. [7 `- ]
4、 房地产直接融资重新开闸。& J, m, H |: K/ U% j) c
风险提示5 t' ]' o/ i: K# f: P! F
1、 “新国十条”严酷实行 3 个季度以上 ；
: S, c- l( } E) H( u6 H+ Z 2、 推出房地产 保有环节税收 。（国信证券研究所）6 L& \ G& y6 R1 A" e
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发表于 2019-5-6 09:05:39