结论及投资发起 地产股前期暴跌已大部分反映灰心预期，如今估值已靠近 08 年熊市，而且支持行业恒久向好的因素依然坚固，因此地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段，但政策阴霾未散，反转仍需期待！由于如今正处于调控初期，地产股仍面临较大压力， 发起低配。选股应注意业绩锁定性和发展性，可参照我们创设的双因子选股模子。 审慎保举 ：4 Q7 W5 G( Y3 g3 g, w0 b. Z
1、 天下和地区龙头：保利地产、滨江团体、冠城大通、浦东金桥、广宇团体，以及中天城投、招商地产等；! b, L) T$ U) \; O c( v7 C
2、 城投概念兼保障性住房受益股：西藏城投、云南城投、黑牡丹；
# K- B( Q/ V' x- E- z 3、 资产注入概念：广宇发展、沙河股份；& }% s' M6 u/ g, \4 |5 {" u9 t2 a
4、 商业地产股： ① 受益出口和消耗复苏的收租股——轻纺城、海宁皮城、小商品城； ② 租售并举的世茂股份。
$ k% }" N3 C' O/ i0 W' c 焦点逻辑
9 [# j, d. y8 F, Q 1、 现有调控政策短期仍难退出， 且有大概推出保有环节税 ；+ e( ?4 X/ Q7 o7 l* \. a% c1 R
2、 09 年的疯狂使行业本身有“休整”必要，“ 4.15 ” 后的调控将使调解幅度加深；
8 p1 {9 h, t* V1 h# e3 \: e 3、 地产股业绩及估值面临下调。
7 q5 U0 [1 v7 W* z: s 与市场差异之处
0 W9 {- J) ~& t# d7 ] e 市场主流观点以为：由于能取代房地产的经济驱动引擎还未出现，因此本轮调控仅是战术性的，在选股思绪上依然侧重观察绝对估值，即 NAV 。
. h% W7 ]7 m4 @# x( x& n9 e 我们以为： NAV 是对存货增值的预期，在行业低迷时期，存货变现布满着不确定性，以致有减值大概，本轮地产调控作为当局调解经济结构的本领，是战略性的，直到形成契合中国房地产长远发展的稳固财产政策为止，连续时间将较长，在??过程中行业面临“阵痛”是一定的。因此在调控初期的选股思绪上，绝对估值并不最应看重，发展性分身业绩锁定性擦鲱紧张的，而到了调控中期则应看重财政安全。: @1 y, a. Y" I
股价厘革的催化因素' ^4 @7 P: t' O( A0 p* g
1、 新开工和投资若下滑显着，政策或将松动；; k( F% L9 a: N: U7 ]2 Y, b* B
2、 若出口强劲复苏超预期：一方面大概导致人民币升值超预期，另一方面巨额商业顺差也会导致钱币投放大量增长并推高活动性，两方面都将弱化房地产调控政策效力；, \' R! M; t6 X9 i6 U
3、 若宏观经济复苏低于预期，将使宽松钱币政策难退出，也会调控政策将大概被弱化；6 E# v0 `/ V( m+ H; ]
4、 房地产直接融资重新开闸。
l3 p$ {6 E" \6 L. f 风险提示0 t R& E! x0 H
1、 “新国十条”严酷实行 3 个季度以上 ；4 z- j+ e$ b, N7 h) Z) Q k
2、 推出房地产 保有环节税收 。（国信证券研究所）
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发表于 2019-5-6 09:05:39