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国信证券:万科9月份销售数据快评

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发表于 2019-5-6 09:00:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
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  公司本日披露10年9月贩卖数据:实现签约面积113.6万平方米,实现签约金额142.1亿元, 1-9月实现签约面积601.1万平方米,实现签约金额714.2亿元。新增项目7个。
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  9月贩卖额同比大增160.1%,再创国内房地产企业单月贩卖新纪录,前9月同比大增50.8%,超09年整年
3 s! A3 ]' Q. Q$ ?6 x* D9 O* M  9月份公司加大推盘,促进贩卖,单月贩卖面积和贩卖金额分别比09 年同期增长111.5%和160.1%,两指标同比增速均创下年内新高。此中单月贩卖金额达142.1亿,突破8月公司刚刚创下的国内房地产企业单月贩卖纪录——119.9亿元。9月公司贩卖均价为12509元/平米,与8月13104元/平方米的程度相比,环比降落4.5%。前9月,公司累计实现贩卖面积601.1万平方米,贩卖金额714.2亿元,同比增速分别为17.9%和54.8%,此中受益于房价上涨的因素,1-9月累计贩卖金额已超09年整年程度。# f2 Q7 @5 V5 o' M2 \6 W
  推盘节奏稳固及中小户型主打,是公司贩卖屡创佳绩、跑赢大市的重要缘故原由4 E0 |9 K. h; A. i1 J4 B
  在全行业受到新政调控重压的情况下,公司精确地把握了市场脉搏,仍保持稳固、较快速的推盘节奏。同时公司推出的产物不绝以较被?场承认继承中小户型平凡住宅为主,在9月份公司的贩卖中,90平米以下占比57%,144平米以下占比89%,中小户型平凡住宅占比超08、09年整年均匀程度。这便是公司在近几月市场并非景气时,贩卖得以屡创佳绩、跑赢大市的重要缘故原由。% X9 }% H+ a& K
  公司应对调控的上风显着,将来仍有望继续跑赢大市  W( ~  E" Q& ?# Q# G
  预测后市,我们以为政策变革将对行业产生显着影响,预计四序度行业团体贩卖速率大概显着放缓,但面临行业变革,公司有三个显着的上风:一是公司产物结构中,重要面向自住购房者的平凡住房比例高达90%左右,90平米以下套型占比约占六成,符合政策导向及市场变革趋势;二是公司在售产物中装修房已经成为主流,比年来备受欢迎,尤其受到首臵首改类客户的追捧,因事项:& s; n  i/ c- K. x' t- w' J
  公司本日披露10年9月贩卖数据:实现签约面积113.6万平方米,实现签约金额142.1亿元, 1-9月实现签约面积601.1万平方米,实现签约金额714.2亿元。新增项目7个。
: d/ r% O& c3 O; d7 ~5 p  品评:) w8 x' h7 v8 H: K+ z; ~8 N* S
  9月贩卖额同比大增160.1%,再创国内房地产企业单月贩卖新纪录,前9月同比大增50.8%,超09年整年
( {9 m+ U$ T- W1 W* s# H2 _8 U  9月份公司加大推盘,促进贩卖,单月贩卖面积和贩卖金额分别比09 年同期增长111.5%和160.1%,两指标同比增速均创下年内新高。此中单月贩卖金额达142.1亿,突破8月公司刚刚创下的国内房地产企业单月贩卖纪录——119.9亿元。9月公司贩卖均价为12509元/平米,与8月13104元/平方米的程度相比,环比降落4.5%。前9月,公司累计实现贩卖面积601.1万平方米,贩卖金额714.2亿元,同比增速分别为17.9%和54.8%,此中受益于房价上涨的因素,1-9月累计贩卖金额已超09年整年程度。; e+ d6 G2 G4 o; R4 A
  推盘节奏稳固及中小户型主打,是公司贩卖屡创佳绩、跑赢大市的重要缘故原由
( {7 N+ A" r9 R# L* O" y  在全行业受到新政调控重压的情况下,公司精确地把握了市场脉搏,仍保持稳固、较快速的推盘节奏。同时公司推出的产物不绝以较被?场承认继承中小户型平凡住宅为主,在9月份公司的贩卖中,90平米以下占比57%,144平米以下占比89%,中小户型平凡住宅占比超08、09年整年均匀程度。这便是公司在近几月市场并非景气时,贩卖得以屡创佳绩、跑赢大市的重要缘故原由。0 ~, n4 o0 D& O( D: U' @
  公司应对调控的上风显着,将来仍有望继续跑赢大市2 l* l1 }3 h% \+ L
  预测后市,我们以为政策变革将对行业产生显着影响,预计四序度行业团体贩卖速率大概显着放缓,但面临行业变革,公司有三个显着的上风:一是公司产物结构中,重要面向自住购房者的平凡住房比例高达90%左右,90平米以下套型占比约占六成,符合政策导向及市场变革趋势;二是公司在售产物中装修房已经成为主流,比年来备受欢迎,尤其受到首臵首改类客户的追捧,因此当市场团体供应放量后,公司产物的竞争力将得到进一步的表现;三是本年前三季度,公司推盘节奏早于市场团体,贩卖速率快于市场团体,这一方面使得公司避开了市场将面临的推盘高峰,另一方面,也镌汰了公司后期推盘的压力,整年贩卖受市场变革的影响较小。由于公司产物结构、特色上的上风依然存在,公司仍有望继续跑赢大市。% S; E/ k) P0 N
  扩张步调妥当,新增项目红利远景好
% v. N, f$ a. \4 E# s  9月份新增7个项目,分别是——
; B, @3 o- r0 D& w; [  1.东莞南城总部基地项目。该项目位于东莞市南城区东莞大道南端,宏北路以北。项目净占地面积约0.5万平方米,容积率9.0,计容积率构筑面积约4.3万平方米。万科拥有该项目100%权益,需付出地价款0.5亿元。经我们测算,楼面地价约为1163元/平方米,如今周边楼盘均价在5500~6500元/平米。
1 G2 i" E* q7 T7 X8 ~  2.佛山里水镇盐南路项目。该项目位于佛山市南海区里水镇,佛山一环以西,盐南路以北。项目净占地面积约6.7万平方米,容积率1.2,计容积率构筑面积约8.0万平方米。万科拥有该项目49%权益,需付出地价款0.8亿元。经我们测算,楼面地价约为2041元/平方米,如今周边楼盘平凡住宅均价至少为5500元/平方米,别墅均价在17000元/平方米以上。3 s8 z1 g! u/ o1 J
  3.北京回龙观1818-028地块。该项目位于北京市昌平区回龙观村规划一起以西、安宁庄路以东。项目净占地面积约8.7万平方米,容积率2.8,计容积率构筑面积约19.3万平方米。万科拥有该项目50%权益,需付出地价款6.4亿元。经我们测算,楼面地价约为6632元/平方米,如今周边楼盘均价在19000-22000元/平方米。( ~' x" B2 P/ Q3 p
  4.北京回龙观1818-007、009号地块。该项目位于北京市昌平区回龙观村,东至昌平路,南至回龙观村中街。项目净占地面积约13.7万平方米,容积率2.66。计容积率构筑面积约36.5万平方米。万科拥有该项目50%权益,需付出地价款10.6亿元。经我们测算,楼面地价约为5808元/平方米,如今周边楼盘均价在19000-22000元/平方米。$ J+ U! A1 l  D$ U: I6 N' x4 C/ A
  5.廊坊香河2010-35~40地块。该项目位于廊坊市香河县,项目净占地面积约28.1万平方米,容积率1.5。计容积率构筑面积约42.0万平方米。万科拥有该项目50%权益,需付出地价款1.7亿元。经我们测算,楼面地价约为810元/平方米,如今周边楼盘均价约为4500元/平方米。
- I9 b+ p- _- R  6.唐山凤凰新城项目。该项目位于唐山市凤凰新城大里路东侧、翔云道北侧,项目净占地面积约7.9万平方米,容积率2.5。计容积率构筑面积约19.8万平方米。万科拥有该项目60%权益,需付出地价款1.9亿元。经我们测算,楼面地价约为1599元/平方米,如今周边楼盘均价至少为6000元/平方米。, l7 e( \/ F, z) B9 b4 a  Z
  7.烟台中联物流项目。该项目位于烟台福山高新区,奇泉路与永达街交汇处。项目净占地面积约19.0万平方米,容积率1.9,计容积率构筑面积约36.2万平方米。万科拥有该项目70%权益,需付出综合改造资本约1.4亿元。经我们测算,楼面地价约为552元/平方米,如今周边楼盘均价至少为4000元/平方米。
; Z2 w5 Q4 {" ?, L6 {( ~9 k- `  公司在调控窘境中再次彰显龙头风范,维持保举评级
9 `$ V/ l/ X* V# M/ g  受调控政策影响,全行业贩卖面积出现差别程度的下滑,根据我们跟踪的重点都会贩卖数据表现,克制9月尾,一、二线都会累计销量均不及09年同期。公司在窘境中彰显气力,精确把握市场脉搏,联合自身强盛的开辟本事,公道控制推盘节奏,在保持肯定推盘速率的同时有用避开市场推盘高峰,使得贩卖屡创佳绩,逾越行业均匀程度。我们预计,公司2010年整年贩卖额有望迫近900亿,同比实现约40%的增长。预计公司10-12年EPS分别为0.63元(13.4x)、0.80元(10.6x)和0.95元(8.9x),妥当增长,NAV9.2元,相对如今股价折让8.3%,维持“保举”评级。(国信证券研究所)" E; T" s4 X4 D, E6 q0 a
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