纵然假设再连续加息5次，增长1个百分点，其负面影响仍有限。1、对购房者影响远不及信贷及限购政策。若再加息1 个百分点，房贷基准利率由6.14%变为7.14%，假设房屋总价150 万，贷款100 万，20 年期。对于增量房：如果初次置业，年还款额将增长6924 元。而如今首套房的首付比例已由20%进步到30%，意味着如今购房需增长一次性现金付出15 万元，若15 万现金不构成束缚条件，一年再付出6924 元又怎会左右购房决议？而限购的威力更加强盛，其相称于加息到无穷大；对于存量房：若一人持有多套房，且均为贷款购房，加息后若由于多套房的累积资本过高，而被迫出售房屋，则可增长市场供应，对管理如今供需抵牾有利。2、对开辟商影响有限。按照2010 年三季报的数据，再加息1%后，主流地产股新增财政费用对09 年净利润的匀称影响幅度为9%，而对其现金流影响更加微小，匀称来看，仅相称于2010 年前三季贩卖商品收到现金的2%。既然加息远不及信贷及限购政策的实质结果，则加息何以左右地产股趋势？ 汗青数据表明，加息周期并不肯定影响地产股的超额收益。93 年以来，5 次加息年度中，仅1995 年万科A 跑输上证综指（和当年万科净利润初次负增长有关），别的4 次均相对上证指数取得正收益；而5 次降息年度中，98 年、99 年、02 年三次，万科A 却较上证指数取得负收益。/ ]' o# s7 }- g8 H$ u' Z* ^+ J
日本和美国的案例。日本：从89 年5 月以来，日本地产龙头“三菱地所”有两次较日经指数出现显着的超额收益。而这两次超额收益与日本经济及房价走势显着趋同，而与CPI 及利率并没有显着同等性；美国：2004 年5 月美国进入加息周期，但美国地产龙头“PHM”股价仍一起上扬直至2005 年8 月到达高点，期间股价上涨约88%，而同期标普500 指数上涨仅约8%，PHM 跑赢指数高达80 个点，究其缘故原由，我们发现，其与美国GDP 及房价走势高度干系，而非利率或CPI。
6 s: b4 V3 ?, u: Y 末了明确一个逻辑：就政策而言，只有完全针对地产业的政策才会根本左右地产股走势。加息，绝不是完全针对地产业的调控政策，其理应不是判断地产股走势的决定性因素。7 i+ [. r, e$ @# v6 C9 b, l
短期地产股决定因素还是“政策、量、价”，我们以为：将来调控政策再次全面性收紧的大概性根本没有，而地产股低估值以及确定性的业绩仍极具吸引力，继续对峙“看好”地产板块。（东方证券研究所）! v3 \( E& B4 ~+ H1 I1 ]5 ^: k
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发表于 2019-5-6 08:58:31