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东方证券:假若连续加息,地产股将会怎样?

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发表于 2019-5-6 08:58:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
纵然假设再连续加息5次,增长1个百分点,其负面影响仍有限。1、对购房者影响远不及信贷及限购政策。若再加息1 个百分点,房贷基准利率由6.14%变为7.14%,假设房屋总价150 万,贷款100 万,20 年期。对于增量房:如果初次置业,年还款额将增长6924 元。而如今首套房的首付比例已由20%进步到30%,意味着如今购房需增长一次性现金付出15 万元,若15 万现金不构成束缚条件,一年再付出6924 元又怎会左右购房决议?而限购的威力更加强盛,其相称于加息到无穷大;对于存量房:若一人持有多套房,且均为贷款购房,加息后若由于多套房的累积资本过高,而被迫出售房屋,则可增长市场供应,对管理如今供需抵牾有利。2、对开辟商影响有限。按照2010 年三季报的数据,再加息1%后,主流地产股新增财政费用对09 年净利润的匀称影响幅度为9%,而对其现金流影响更加微小,匀称来看,仅相称于2010 年前三季贩卖商品收到现金的2%。既然加息远不及信贷及限购政策的实质结果,则加息何以左右地产股趋势?  汗青数据表明,加息周期并不肯定影响地产股的超额收益。93 年以来,5 次加息年度中,仅1995 年万科A 跑输上证综指(和当年万科净利润初次负增长有关),别的4 次均相对上证指数取得正收益;而5 次降息年度中,98 年、99 年、02 年三次,万科A 却较上证指数取得负收益。
$ f/ T* }4 C& E$ k; n  日本和美国的案例。日本:从89 年5 月以来,日本地产龙头“三菱地所”有两次较日经指数出现显着的超额收益。而这两次超额收益与日本经济及房价走势显着趋同,而与CPI 及利率并没有显着同等性;美国:2004 年5 月美国进入加息周期,但美国地产龙头“PHM”股价仍一起上扬直至2005 年8 月到达高点,期间股价上涨约88%,而同期标普500 指数上涨仅约8%,PHM 跑赢指数高达80 个点,究其缘故原由,我们发现,其与美国GDP 及房价走势高度干系,而非利率或CPI。
& Y; r3 v7 p/ B/ S, j1 ^  末了明确一个逻辑:就政策而言,只有完全针对地产业的政策才会根本左右地产股走势。加息,绝不是完全针对地产业的调控政策,其理应不是判断地产股走势的决定性因素。
, ]: o5 T9 L; j3 C7 D  短期地产股决定因素还是“政策、量、价”,我们以为:将来调控政策再次全面性收紧的大概性根本没有,而地产股低估值以及确定性的业绩仍极具吸引力,继续对峙“看好”地产板块。(东方证券研究所)
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