尴尬的市场调控。1-11 月天下商品房累计贩卖额4.23 万亿元，较客岁同期增长17.5%；天下房地产资金泉源总量6.32 万亿元，较客岁同期增长31%；天下房价指数除6 月出现负增长外，别的各月均保持上升或持平。在不绝出台严厉调控政策的配景下，行业整年贩卖热度未减、房价未见下滑、部分都会地价创新高。不得不说，原有调控本领在2010 并不收效。 对2011 年行业景心胸保持审慎乐观。2011 年国内经济增长和活动性对行业贩卖仍然构成支持。预计本年行业地皮购置面积在4 亿平方米，处于正常程度。同比大幅增长是由于07 年开始地皮购置面积逐年下滑。地皮购置总量没有放大的条件下，市场供应难言实质增长。别的行业贩卖额不绝创新高，开辟商在2011 年订价和推盘上占据自动性。以上缘故起因使得我们对行业2011 年景心胸保持审慎乐观。
- G0 F5 X: t4 y( p4 E 行业进入“完全市场化陷阱”。2003 年我国将房地产行业从“半市场化”定位到“市场化”。定位的厘革造成现在行业存在三大抵牾，即非市场化的地皮供给和市场化的产物需求之间的抵牾；市场化供给和非市场化调控之间的抵牾；差异质购买力和同质化产物之间的抵牾。以上三点抵牾造成当前调控难收效；房价过高打击民生发展。行业“完全市场化陷阱”已经清晰显现。
# c' r/ t) W8 T C+ z2 z7 S" g 行业重定位：对适度市场化的思索。行业从本质属性而言存在商品、金融和社会属性三个范例。前两属性可以通过市场化途径表现，而后一属性依赖于半市场化市场，即当局投资来完成。因此从行业属性看，完全市场化从本质不能表现行业发展的正常趋势。这也是现在我国房地产行业必要举行重新定位的缘故起因。* |% k* `% v" A* d& E4 `
定位变化有利于行业康健发展。通过对美国、香港房地产适度市场化过程的分析，我们发现定位改变不但没有打击经济增长和原有的商品房市场；反而使得行业社会属性得到表现，当局调控压力有所削弱，当地住民差异条理需求都能找到对应的产物。+ m( Q8 T5 L* q# N4 X
适度市场化定位将使得行业2011 年投资机会好于2010 年。中心在“十二五”规划发起中提出要“完满符合国情的住房体制机制和政策体系”。同时面临新形势厘革，12 月中心经济集会会议提出“渐渐形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。行业先前的完全市场化定位已经在渐渐发生改变。如果中心政策能向我们所预计的方向发展，行业所面临的浩繁标题有望渐渐和缓。这是支持我们以为2011 年行业投资机会将好于2010 年的重要缘故起因。5 P" v) Q2 q$ }) g |6 @
投资发起。停止12 月16 日，A 股市场动态PE 在20.67 倍，房地产板块动态PE在22.7 倍。短期内由于行业适度市场化进程较低，各方面的政策压力还将保持高位，因此我们维持对行业的“中性”评级；同时以为在行业定位面临变化时以下范例公司可以得到一连发展 1）改善型住宅2）城镇化趋势受益者3）贸易服务性地产。在此我们看好万科A（000002）、荣盛发展（002146）和金融街（000402)。（海通证券研究所）
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发表于 2019-5-6 00:55:00