9月29日晚间，央行一口气公告落地四项金融支持房地产政策，其中包括统一下调存量房贷利率、优化调整房贷利率定价机制等。
; F9 e# ?2 l+ S5 M# w! ^0 \央行公告当晚，上海、广州、深圳三个一线城市相继宣布松绑限购、下调首付比例等一系列政策优化举措。广州宣布取消房地产限购措施，打响了一线城市全面取消限购第一枪。
: y3 x% Y) H4 c- s一系列增量房地产政策集中落地，距离9月26日某会议明确“要推动房地产止跌回稳”仅仅过去了三天。
4 k. T& x8 k5 A5 N; t9月30日早间，中国股、债、汇、商齐涨。其中，A股上证指数高开3.47%，深证成指高开4.58%，创业板指高开5.77%；港股恒生指数高开2.63%。开盘35分钟后，沪深两市成交额突破1万亿元，刷新历史最快破万亿纪录。& W! `) I2 F% R& M: J p9 b1 c
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6 y* ]' \- U5 `" R7 i# M% q存量房贷利率调降：百万贷款年息少约5600元。
! ?8 w6 u2 H2 a# k' y0 P d" U, p! r据央行行长此前预计，本次存量房贷利率平均下调幅度为0.5个百分点，将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息总支出约1500亿元。
- {- R& f+ ^8 ], T* f以北京为例，当前北京五环以内二套房贷利率下限是LPR-5BP，五环外是LPR-25BP。对应的存量二套房贷利率批量调整后，分别为LPR-5BP和LPR-25BP。3 g* g" k. s6 \) s- o
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3 C3 G. W+ s1 [0 @4 }以北京为例，目前不少重定价日为1月1日的存量首套房贷利率为4.75%，本次批量调整加点后，降至3.9%，降幅85BP；2025年1月1日LPR重定价后,这部分存量房贷利率有望降至3.35%，累计降幅高达140BP。
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利率定价机制优化：加点幅度、重定价周期可调
/ r2 j4 H- j2 y在宣布批量下调存量房贷利率的同时，央行公告称将对房贷利率定价机制进行优化调整，主要包括两项内容：
. M" l7 ]$ v+ z; V3 j9 J" x1 d* M一是允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度；6 V0 P) }2 e/ q3 G& f, L q! }( {
二是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。# O. J% L& ~. {9 b/ f9 _1 p4 _: i
在9月29日晚间发布的答记者问中，央行有关负责人表示，随着利率市场化改革不断深化、房地产市场供求关系发生重大变化，现行房贷利率定价机制暴露出一些不足，群众反映较为强烈，迫切需要调整优化。
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# }: h- _3 @ [& {& q: \2023年8月，央行引导商业银行对存量房贷利率进行了一次批量下调，平均下调幅度达73BP。但由于现行房贷利率定价机制下加点幅度不能自主调整，近期新老房贷利差矛盾再次累积扩大。由此，近日央行引导商业银行再次批量下调存量房贷利率。/ @- T( B5 k2 M
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$ N- [. U+ T; f# T三项金融政策落地：推动房地产止跌回稳2 o' T2 ~4 x/ i+ F0 i$ ]- |* V
除了存量房贷利率调整，9月29日央行同步落地了三项房地产金融政策。( Z2 u5 a& l6 X# V
一是下调房贷首付比例。对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。各城市可在此基础上因城施策，自主调整。: a, |" M( |. _( p' m
# H9 O& n& K1 q5 {( z7 R4 @二是优化保障性住房再贷款。将3000亿元保障性住房再贷款中，央行出资比例由原来的60%提高到100%，即商业银行每发放100亿元贷款，央行对应提供100亿元低成本资金支持。该工具创设于2024年6月，主要用于支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房。% o# V8 y4 J/ i. w( A9 O
三是延长两项房地产金融政策文件的期限。此前央行和金融监管总局共同出台的“金融16条”、经营性物业贷款这两项政策，期限从2024年12月31日延长到2026年12月31日。
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) A7 I q; y: `商业银行端：净息差影响有望中性
' }0 r# J! j: s截至2024年二季度末，商业银行净息差为1.54%，同比下行20BP，已至有统计以来最低水平。据林英奇此前估算，若存量按揭利率平均下调约60BP，将影响银行净息差7BP，营业收入4%，净利润7%。& E) i3 E; Q# X
本次LPR和存款利率将会对称下行，叠加此前存款利率自律机制多次引导存款利率下行，随着时间推移，存款重定价效果将慢慢显现。 | 
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