宋清辉：央行宣布下调存量房贷利率未来存量房贷利率或继续下调

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著名经济学家宋清辉在接受扬子晚报/紫牛新闻记者采访时表示，房贷利率下调对于有存量房贷的市民而言，影响主要是还款压力进一步减轻，消费能力可能增强等。对正在观望的刚需消费者来说，意味着其购房成本将会大幅降低，从而有望刺激们的购房需求，特别是对于首次购房的年轻人来说，此举无疑是一大利好消息。宋清辉预测，为进一步刺激楼市回暖，存量房贷利率或还会继续下调。但是，不同银行间利率调整节奏可能不尽相同。

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央行宣布下调存量房贷利率！百万房贷月供或减少300元；二套房贷最低首付降至15%
9月24日，国务院新闻办公室就金融支持经济高质量发展有关情况举行新闻发布会。央行行长潘功胜在会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。据悉，这也是去年首次降低存量房贷利率以来，全国第二次降低存量房贷利率，实实在在为购房者、还贷家庭减轻月供负担。
下调存量房贷利率受益多少人？
将惠及5000万户家庭、1.5亿人口
潘功胜表示，“我们预计平均下降幅度在0.5个百分点左右。之所以说是平均，因为贷款在不同时期放的，不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量房贷利率水平不一样，我们预测下降的幅度是一个预期的平均数。银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，我们预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右。”
潘功胜还表示，这次利率调整对银行净息差的影响总体保持中性。下调存量房贷利率将减少银行的利息收入，但也会减少客户的提前还款。
购房者可以减多少负担？
百万房贷30年月供或少300元
“存量房贷利率下调，我的房贷月供会减多少？”南京的李先生看到消息后联系了房贷客户经理。客户经理表示，目前还没接到通知，建议李先生及时关注相关信息，不过他个人认为，后续的模式可能跟上次存量房贷利率下调一样，系统会进行测算，银行统一处理。
李先生根据银行APP的贷款计算器进行了测算。他目前的剩余还款期数是273期（即273个月），贷款余额是79.9万元，执行的是4%的还款利率，采取的是逐月递减的还款方式。“下个月本来是要还5590元。我测算发现，如果我的存量房贷利率降到3.5%，那么下个月要还的就是5257元，每月能省300元左右。”李先生告诉扬子晚报/紫牛新闻记者。
记者搜索发现，有媒体报道，若平均降幅在0.5个百分点，那么对于100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式，其月供可以减少300元。
另有媒体报道，当前存量房贷平均利率大约在3.92%，此次降低50个基点，如以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，每月月供减少大约280元，30年可以减少利息支出共10万元。
二套房贷降首付有何影响？
激活改善型或换房的需求
对购房人而言，此次还有个新消息，是将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。
此举有何影响？据分析，这将有助于促进二套房或改善型住房的首付比例和购房门槛降低。简单测算，若是一个家庭认购一套200万总价的二套房，过去首付款需要50万，但现在降低为30万，直接减少20万，会激活改善型或换房的需求。
存量房贷利率何时降？
央行近期会发布存量房贷调整文件
潘功胜表示，央行近期会发布存量房贷调整文件，但银行也需要一定的时间进行必要的技术准备。另外，将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，银行客户双方基于市场化的原则，自主协商进行动态的调整。
9月24日，记者多次拨打一家银行的房贷中心客服电话均占线，估计获知消息后咨询的人士较多。在另一家银行的网点，记者咨询客户经理，得知目前有关存量房贷利率下调的“时间表”，他们也还没获知最新消息。
人民银行江苏省分行相关人士对扬子晚报/紫牛新闻记者表示，这是全国性的政策，具体利率关注总行即可。
资料显示，从上次调整来看，是2023年8月31日中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。有关负责同志就政策调整回答记者提问。
当时的具体“时间表”如下：对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
2023年8月31日《通知》发布后，多家银行也火速发布公告，表示将依法有序推进降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作。
今年LPR也有下调
后续也将得到体现
去年房贷存量利率调整后，有购房人纳闷，为啥我的利率调整后是4.2%，他的是4.3%？还有人是4.0%？对此，有银行客户经理表示，这可能是因为每个人的LPR（贷款市场报价利率）加点幅度不同，重新定价日不同。
南京市民孙女士也表示，去年存量房贷利率首次下调时，房贷经理曾发过通知：“2019年10月8日以前贷的款，后利率结构选择浮动的，自动调整到LPR(4.2%)。2019年10月8日到2022年5月14日之间申请的首套房贷，自动调整到LPR(4.2%)。2022年5月14日以后申请的首套房贷，自动调整到LPR-20个基点(4.0%)。”
那么，目前最新的LPR是多少呢？今年9月20日最新公布的LPR为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，均与前一期持平。
今年以来，1年期和5年期以上LPR分别累计下降了0.1和0.35个百分点。其中，作为个人住房贷款和企业中长期贷款定价参考基准的5年期以上LPR利率在2月下降25个基点，这一调整是LPR改革以来的最大下调幅度。7月20日，1年期和5年期限LPR双双下调10个基点。
这意味着，对尚未调整过的存量房贷消费者而言，今年下调的这些LPR幅度，在后续的LPR重新定价日也将得到体现。
专家认为利好刚需消费者
未来存量房贷利率或将继续下调

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著名经济学家宋清辉
著名经济学家宋清辉在接受扬子晚报/紫牛新闻记者采访时表示，房贷利率下调对于有存量房贷的市民而言，影响主要是还款压力进一步减轻，消费能力可能增强等。对正在观望的刚需消费者来说，意味着其购房成本将会大幅降低，从而有望刺激他们的购房需求，特别是对于首次购房的年轻人来说，此举无疑是一大利好消息。
宋清辉预测，为进一步刺激楼市回暖，存量房贷利率或还会继续下调。但是，不同银行间利率调整节奏可能不尽相同。
二套房首付比例从25%下调至15%，对二手房市场的影响是能够显著降低购房者购买二套房的门槛，使更多有改善住房需求的家庭能够用更少的资金实现住房置换，此举无疑将会直接刺激二手房市场的活跃度，进而有利于释放更多的消费潜力，对提振内需、促进经济增长的积极作用显而易见。
此外，二套房首付15%起，对房地产股亦直接形成重大利好效应。9月24日上证指数收盘上涨 114.21 点，A股创四年多最大单日涨幅，多家知名房企股价均呈现出大幅攀升之势。宋清辉认为，此举或反映出投资者对房地产行业前景的信心正逐渐恢复，预示着市场可能会因此迎来新一波上涨行情。
扬子晚报/紫牛新闻记者徐兢马燕
【延伸阅读】
近期将降准0.5个百分点
新闻发布会上，央行行长潘功胜还宣布：降低存款准备金率和政策利率。近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。
A股三大指数放量大涨
9月24日，A股三大指数放量大涨，截至收盘，沪指涨4.15%创2020年7月6日以来最大单日涨幅，深成指涨4.36%，创业板指涨5.54%，北证50指数涨3.23%，全市场成交额9744亿元，较上日放量4216亿元。两市超5100只个股上涨，房地产股全线飘红。原标题：央行宣布下调存量房贷利率！百万房贷月供或减少300元；二套房贷最低首付降至15%
扬子晚报/紫牛新闻记者徐兢马燕
【名词解释】
LPR：贷款市场报价利率
基点：一个基点等于0.01%
校对李海慧

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