艾德一站通:2021年度行业盘点,期货投资解析!9 d; R7 I0 A" c: k: ?
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2 M9 s6 A8 t7 z; I, f2 E9 T h% P& y2021年,对于地产股来说,是惨烈的一年。9 }) h9 \3 Y( O: O- p3 e
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今年恒生指数高开低走,年初短暂冲刺后便拐头向下,如无意外的话应该会连续两年下跌。不少投资者说这两年买港股很惨,但相比指数而言,地产板块则惨烈得多。
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地产股在2020年低迷了整整一年后,2021年并没有如大多数人预期那样出现反弹。相反,随着政策持续加码,地产股出现爆雷潮,不少股票腰斩之后再腰斩。如果用一个关键词来形容买地产股的体验,那就是“落地生根”,意思是钱一旦落入了地产股就像生了根,再也无法解套!
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口说无凭,地产股有多惨,看看下面这张比惨图就知道了。
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图1:A股、港股地产板块跌幅榜
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- p" x( U' L. d& Q; A% ~图片来源:艾德证券期货整理5 H# p7 f7 E0 p, r' }$ `; l+ o+ V
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: w6 S: r2 O0 p; o2 J+ i看这吓人的跌幅,也只有中概教育股能与之一争高下。但要知道,这只是今年的跌幅,去年地产股同样跌得六亲不认,如果算上去年的跌幅,恐怕连教育股也自愧不如。
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1、华夏幸福、恒大引领地产爆雷潮
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今年以来,地产行业出现了大面积爆雷。9 G" I. e) k9 j) s
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新年伊始,华夏幸福就爆了第一个大雷,打响了地产爆雷第一枪。由于资金紧张,华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计110.54亿元人民币,股价腰斩之后再腰斩。! e. @ Y% N. s$ I5 N/ w+ z! }7 j; N
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下半年,就连地产巨头之一的恒大也在破产边缘徘徊。本来恒大就在为降低负债忙得焦头烂额,资金非常紧张,但是9月份恒大财富在资金兑付上又出现了问题,彻底把恒大的危机放大,购房者都不敢购买恒大的房子,进一步加剧恒大的资金危机。二级市场上,恒大股价跟年初相比只剩下零头。+ @1 L: W/ g. `$ R
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& g3 H* N6 L P- ~: I随后,地产股就好像被诅咒一样,爆雷事件接连不断,花样年、当代置业、佳兆业、中国奥园、宝能等等房企都出现严重的兑付危机。内房股成为股价暴跌的重灾区,中国恒大、融创中国、中国奥园、佳兆业集团、中国金茂等今年跌幅都在40%以上。* M, C' ~+ a5 u. k& L' X
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地产股之所以这么惨,主要是“房住不炒”的战略方针下出台的“三道红线”政策。“三道红线”限制了房企的负债规模,负债率不符合要求的房企不得新增负债,而且要在规定时间内把负债率降至政策划定的合格线。- k* _$ p$ d7 X+ q% R2 H9 }, d, V$ j
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! L* \# O+ ?' V8 d1 V/ v/ }. I很多开发商根本就没法满足合格线,而前几年激进扩张导致债台高筑的房企们更是亮起了红灯。在降负债的同时新增有息负债也遭到了限制,也就是又要还钱又不能借钱,资金不紧张才怪了。
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2、房地产税改革试点重磅发布
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% g; v; M) Z0 E- ?( q0 [; n盛传了多年的房地产税,终于尘埃落定了。2 W' g/ o% O2 B y, ?
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10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。) _- Q: ]) m" K) R( w
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) e6 S6 g8 v) \《决定》主要内容有三点,一是国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。二是新增住宅作为房产税和房地产税征收对象。三是自国务院试点办法印发之日起算,授权的试点期限为五年。
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消息一出,让本就萎靡已久的地产股惨上加惨,次日地产板块普遍大跌。短期来看,当前房地产市场销售清淡、土地市场大幅流拍,因此房地产税在这个时点推出对市场压力不小,具体影响程度取决于征税力度。
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从长期看,伴随着房地产税的到来,持有多套房的业主的持房成本将大幅增加,短期内房价或会抑制,房地产的赚钱时代也可能到了拐点。
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. A) v3 U& M: P7 V3、中央经济工作经济会议再提“房住不炒”,政策依然不放松
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* l1 P6 l6 J4 s0 K x在地产出现爆雷潮之后,政策似乎有了松绑的信号。* |. e" P1 b5 v, L
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- H+ K0 m$ w. u+ I9月24日,央行货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日召开,房地产市场是本次货币政策委员会例会的最大关注点。会议明确提出,要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。值得一提的是,这是央行首次提及房地产,市场预期监管有释放放松信号。
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9 X, H+ D( L3 I) p& a8 R10月份,房贷利率迎来年内首次下调,给了房企们稍稍喘息的机会。! H" _. k+ a) \/ G" d8 B6 T
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) w3 I) l, g# R1 z) e( U. U+ r5 E9 i融资方面也传来利好。11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,表明监管机构将从房企发债方面给予支持,改善房企发债融资环境。
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/ r8 T9 L$ h+ e5 E1 Q二级市场上,个别地产股出现了久违的反弹。市场正期待房地产政策进一步放松之时,12月10日召开的中央经济工作会议再提“房住不炒”,给市场浇了盆冷水。' k p6 x+ b' K3 D
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中央经济工作会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式。坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。+ i& z A) K+ L9 q9 @" r# o
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0 Y, N$ s5 j2 s: F! J" ^这意味着,政策对于房地产依然没有出现松绑。中央经济工作会议再度定调“房住不炒”,加上在“共同富裕”目标下,房地产税后续也会积极进行试点,所以对于各类炒房的做法,依然会进行严打。对于地产股来说,政策高压依旧是悬在头上的达摩克里斯之剑。
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作者:艾德证券期货
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