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转自微信公众号楼市参考 - b2 F& B8 d7 d, [5 c+ ~! g3 L
中国楼市非常独特，它有许多深藏不露的机密，犹如面带微笑的蒙娜丽莎。 : E+ ]8 R& t3 p5 N* R5 `
好比：房价起首是一种货币征象，是央行决定房价，而不是开发商决定房价； 9 Y( {% C2 R& l4 S" _
再好比：对于一个都会、一个地域来说，不是GDP决定房价，而是吸纳的资金总量和生齿增量决定房价。 % ~+ q! k% R$ ^. c' Q
本日，我还想告诉各人一个机密：在中国，固然你买房子的时间设定的按揭时间不尽雷同，大概是20年、25年大概30年，但你真正有压力的供楼期只有10年。
2 a" I4 X) X7 Z 那些只管拉长供楼期的人是聪明的，但遗憾的是，许多人都会选择提前还款，他们被外貌上多付的“利钱付出”吓坏了。 4 {5 U1 P' @* ]$ x
中国开始有商品房按揭贷款服务，是在上世纪九十年代，但差异的都会出现的时间不尽雷同。2012年12月，北京晨报就报道了北京第一批贷款人竣事房奴生存的消息，如今看来还非常故意思。报道里提供了两个案例： % P# L1 P6 x5 C+ X3 B
案例一： " |' ?9 k$ n L
一位叫王新的密斯，2002年在北京北二环某小区购买了一套三居室。当时房子全款30多万元，本身与父母凑了约20万元的首付，再向银行贷款10多万元，一贷就是10年。而当时每月还款约莫1000多元，这占到了王新当时月工资的多一半，王新同心专心只想“赶紧还完”。 1 K' o- Q4 i) V
如今（2012年）这套房子的身价如今已经涨到500多万元，月租金可到达8000多元。
' }/ I1 \, ~' Z; f7 |, G& c 案例二： 4 ^& ?% g) t+ ?& T' }. s/ U
2001年5月，颜洁在北京买了属于本身的第一套房。据她回想，当时是用公积金贷了34万元，20年期，每月还款2100至2200元之间。
' d8 i* k" ]; u$ M “当时间贷款买房内心都不踏实，睡觉还在想欠着银行的钱。”颜洁告诉记者，2004年下半年到2005年上半年，身边许多人都提前还清了房贷，包罗本身的弟弟。 3 e: q( \. p& E5 \0 q8 V
看到房子好租，颜洁下了再买一套房的刻意。“但我不想再背贷款，就选了一个够全款付的小户型。看着姐姐坐拿租金，颜洁的弟弟非常悔恨提前还贷，“还不如买套房呢”。
! B3 w" N, B% a+ n. s 北京晨报采访的这两个人，都不算最早的按揭贷款人，在广东省约莫在1993年前后就有了这种服务。从上述两个案例我们可以清晰地看到，当年的按揭贷款简直对购房者构成了巨大困扰和压力，但10年之后，这点钱已经不算什么了。假如是20年之后，更是云云。
) o5 S6 `2 k9 i2 F T* `) l 为什么会如许？缘故原由很简朴，货币在贬值，你的收入也在上升。 6 g6 n% g, n! ]
人民币的购买力在纯粹筹划经济年代（1978年之前，公私合营之后），是常年维持稳定的，谁人期间不存在货币超发，每每出现通缩。但改革开放以后，货币超发就成为常态，中国的货币供应量增速在2012年之前，均匀比GDP增速快10个百分点。换句话说，假如GDP没有水分，人民币购买力均匀每年贬值10%。 1 `7 v8 i+ G( h! k) v2 p
如许，我们很轻易算出：100元人民币的购买力，10年之后就只剩下35元；20年之后就只剩下了12元；30年之后，就只剩下了4块钱。
0 @6 w5 \/ b# H4 h5 O) ^/ K 换句话说，假如你买了一套房子，做了30年的按揭，每月还款1万元。假如M2增速高出GDP增速均匀每年在10个百分点，那么10年之后你每月实际还款金额，只相当于按揭时间的三分之一，也就是每月3500元了。 Y4 f. [! V/ Z
这仅仅是“货币超发带来的通胀因素”对房子的影响，假如你选择在行政级别高的、有生齿增量、资金汇聚本事的都会买房，你的房价还会以高出通胀的速率上升，房租也是。到当时，你的收益将非常可观。上面北京晨报的两个例子，已经告诉我们了。 ; Q5 q+ `. f. N! O
关键标题是：这种环境，在将来还会继续上演吗？ 4 a' F7 |8 u9 l6 X1 p. j4 p
我以为至少20年内没有标题。缘故原由很简朴，第一，中国的城镇化率如今只有56%，城镇化只举行了半程；第二，如今中国货币仍旧超发，M2增速仍旧比GDP增速快6到7个百分点，但这是GDP没有挤水分环境下的差距。
' q4 ~; F9 J; S- X" W 即便按照M2增速（发钞速率）比GDP增速（创造财产速率）每年快7个百分点盘算，100元人民币的购买力，也会在10年、20年、30年之后，分别贬值为：48元、23.4元、11元。 ! i* P7 F% J9 C4 N! ?. F
也就是说，假如选择等额本息还款方式，在颠末10年按揭之后，你的实际经济负担就镌汰了一半；颠末20年按揭之后，你的实际负担只有最初的四分之一了。到了30年按揭期的末了一年，你的负担只有最初的九分之一了。
$ p- G1 e" B2 X1 |) n* M- w F 由此可见，对于绝大多数正常家庭来说，买房子真正有压力的按揭期只有最初的10年，以后的光阴将非常轻松。
' v. _8 p6 n5 _. N8 k+ X. G 那种“买一套房子，当一辈子房奴”的说法，完满是耸人听闻的谎话。那种把买房子跟“诗与远方”对立起来的人，也根本上是哗众取宠之辈。想想海子是怎么说的吧，“面朝大海、春暖花开”的条件是：我有一所房子！而这套房子，着实只用你负担前10年。这就是中国式通胀的利益，他是买房者的蜜糖，是不买房者的噩梦。 4 r8 q6 k/ e$ K- s
以是，想买房子的家庭，只要算好最初几年的现金流和偿付本事，以及工作稳固水平就可以了，太远的事故谁也看不清晰。但有一点是肯定的：全部的纸币都是不停贬值的，人民币如许，美元、英镑、欧元也好不到那里去，至于卢布、越南盾更是扶不起的阿斗，房子是钢筋混凝土做的，只要选对都会和地段，会比纸币坚挺得多。 ! R" {8 G- ~9 h' ^
固然这轮房地产政策牛市正靠近尾声，但不意味着中国房地产会瓦解。由于即便到了最伤害的时间，中国也可以在资产代价（好比房价）和汇率之间做出二选一。
9 x- q5 j7 y* u; o+ ~; V6 O' z" Z 汇率显然是最轻易被断送的，而资产代价必须维持。由于资产代价关联着金融体系的安危，影响社会就业和社会稳固。固然了，这是中国房价的别的一个机密，这个机密就连许多砖家、叫兽穷尽一生都整不明确。 | 
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发表于 2019-6-26 13:30:13