转自微信公众号楼市参考 % N: Y( h- S. b) B; C' S, f' O
中国楼市非常独特,它有许多深藏不露的机密,犹如面带微笑的蒙娜丽莎。
. D0 h8 x) y6 h% J. E( B 好比:房价起首是一种货币征象,是央行决定房价,而不是开发商决定房价;
7 h8 t; N/ b( b* H# p2 Y! z* t6 Z 再好比:对于一个都会、一个地域来说,不是GDP决定房价,而是吸纳的资金总量和生齿增量决定房价。
. ?5 X6 z! Y6 k6 n5 {. d% W 本日,我还想告诉各人一个机密:在中国,固然你买房子的时间设定的按揭时间不尽雷同,大概是20年、25年大概30年,但你真正有压力的供楼期只有10年。
% X2 o& a) q& z' h; M6 X 那些只管拉长供楼期的人是聪明的,但遗憾的是,许多人都会选择提前还款,他们被外貌上多付的“利钱付出”吓坏了。 % v7 s& K( m' t; l
中国开始有商品房按揭贷款服务,是在上世纪九十年代,但差异的都会出现的时间不尽雷同。2012年12月,北京晨报就报道了北京第一批贷款人竣事房奴生存的消息,如今看来还非常故意思。报道里提供了两个案例:
) ^' {: i% c# ]" d' |1 c+ F 案例一: % U5 ]7 n* P8 c6 v6 z
一位叫王新的密斯,2002年在北京北二环某小区购买了一套三居室。当时房子全款30多万元,本身与父母凑了约20万元的首付,再向银行贷款10多万元,一贷就是10年。而当时每月还款约莫1000多元,这占到了王新当时月工资的多一半,王新同心专心只想“赶紧还完”。 ; O5 i& l9 o# O, I% c+ n
如今(2012年)这套房子的身价如今已经涨到500多万元,月租金可到达8000多元。
. K+ ]5 F. R- j" z R, ] 案例二: & o: L: Q. x( ^6 j$ C
2001年5月,颜洁在北京买了属于本身的第一套房。据她回想,当时是用公积金贷了34万元,20年期,每月还款2100至2200元之间。 . X. N& X [$ ?7 h D: [& e
“当时间贷款买房内心都不踏实,睡觉还在想欠着银行的钱。”颜洁告诉记者,2004年下半年到2005年上半年,身边许多人都提前还清了房贷,包罗本身的弟弟。 $ Q f4 N) ^0 G; e3 j
看到房子好租,颜洁下了再买一套房的刻意。“但我不想再背贷款,就选了一个够全款付的小户型。看着姐姐坐拿租金,颜洁的弟弟非常悔恨提前还贷,“还不如买套房呢”。
% B% o- K% H, D! V L9 i e 北京晨报采访的这两个人,都不算最早的按揭贷款人,在广东省约莫在1993年前后就有了这种服务。从上述两个案例我们可以清晰地看到,当年的按揭贷款简直对购房者构成了巨大困扰和压力,但10年之后,这点钱已经不算什么了。假如是20年之后,更是云云。
2 q% Y) D$ ^0 N/ U( W1 D" n) Y- s 为什么会如许?缘故原由很简朴,货币在贬值,你的收入也在上升。 ) u4 V/ s$ @+ u& V" d! U
人民币的购买力在纯粹筹划经济年代(1978年之前,公私合营之后),是常年维持稳定的,谁人期间不存在货币超发,每每出现通缩。但改革开放以后,货币超发就成为常态,中国的货币供应量增速在2012年之前,均匀比GDP增速快10个百分点。换句话说,假如GDP没有水分,人民币购买力均匀每年贬值10%。
* b# S( j) ? H) C& r 如许,我们很轻易算出:100元人民币的购买力,10年之后就只剩下35元;20年之后就只剩下了12元;30年之后,就只剩下了4块钱。 ( {8 p+ T8 e' J
换句话说,假如你买了一套房子,做了30年的按揭,每月还款1万元。假如M2增速高出GDP增速均匀每年在10个百分点,那么10年之后你每月实际还款金额,只相当于按揭时间的三分之一,也就是每月3500元了。
( P& \4 v, l1 d 这仅仅是“货币超发带来的通胀因素”对房子的影响,假如你选择在行政级别高的、有生齿增量、资金汇聚本事的都会买房,你的房价还会以高出通胀的速率上升,房租也是。到当时,你的收益将非常可观。上面北京晨报的两个例子,已经告诉我们了。 - M% F2 l, |8 F8 s: B- k. X
关键标题是:这种环境,在将来还会继续上演吗?
- P- U0 N2 m# `; D! d& U9 P 我以为至少20年内没有标题。缘故原由很简朴,第一,中国的城镇化率如今只有56%,城镇化只举行了半程;第二,如今中国货币仍旧超发,M2增速仍旧比GDP增速快6到7个百分点,但这是GDP没有挤水分环境下的差距。
+ p: U q* _0 K% a: G5 U9 F 即便按照M2增速(发钞速率)比GDP增速(创造财产速率)每年快7个百分点盘算,100元人民币的购买力,也会在10年、20年、30年之后,分别贬值为:48元、23.4元、11元。 8 e5 _, m h9 B5 ~
也就是说,假如选择等额本息还款方式,在颠末10年按揭之后,你的实际经济负担就镌汰了一半;颠末20年按揭之后,你的实际负担只有最初的四分之一了。到了30年按揭期的末了一年,你的负担只有最初的九分之一了。
3 {$ G" J5 n u0 q. q+ t2 W4 A 由此可见,对于绝大多数正常家庭来说,买房子真正有压力的按揭期只有最初的10年,以后的光阴将非常轻松。
X* ~9 @6 e9 ?0 P 那种“买一套房子,当一辈子房奴”的说法,完满是耸人听闻的谎话。那种把买房子跟“诗与远方”对立起来的人,也根本上是哗众取宠之辈。想想海子是怎么说的吧,“面朝大海、春暖花开”的条件是:我有一所房子!而这套房子,着实只用你负担前10年。这就是中国式通胀的利益,他是买房者的蜜糖,是不买房者的噩梦。 ; Q2 b% k4 L }/ U; a o; v+ b$ G
以是,想买房子的家庭,只要算好最初几年的现金流和偿付本事,以及工作稳固水平就可以了,太远的事故谁也看不清晰。但有一点是肯定的:全部的纸币都是不停贬值的,人民币如许,美元、英镑、欧元也好不到那里去,至于卢布、越南盾更是扶不起的阿斗,房子是钢筋混凝土做的,只要选对都会和地段,会比纸币坚挺得多。 . k s4 X1 X1 ~0 ]3 _% ~
固然这轮房地产政策牛市正靠近尾声,但不意味着中国房地产会瓦解。由于即便到了最伤害的时间,中国也可以在资产代价(好比房价)和汇率之间做出二选一。 6 r V2 {5 a: B# c- V6 A
汇率显然是最轻易被断送的,而资产代价必须维持。由于资产代价关联着金融体系的安危,影响社会就业和社会稳固。固然了,这是中国房价的别的一个机密,这个机密就连许多砖家、叫兽穷尽一生都整不明确。 |