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好了，让我们算笔账，假如央行给房贷加足杠杆，会发生什么情况吧。 根据央行官网上数据，到2015年年底，天下人民币贷款余额为94万亿元(外币比力少，为了盘算简朴忽略不计)。其[color=rgb(0, 0, 0) !important]中房地产类贷款余额为21万亿元，占比22.4%. 房地产类贷款又分为：房产开发贷款余额5万亿元，地产开发贷款余额1.5万亿元；个人购房贷款余额14.2 万亿元。如许，我们可以盘算出，中国的个人住房贷款占总贷款比例是15%，符合周行长在发布会上的说法。 假如将个人住房贷款的比例进步到30%(仍然略低于周行长说的国外程度，但加上开发贷款，靠近40%)，静态测算，大概还能增长15万亿贷款。假如天下均匀住房首付是3成，那么加上购房者付出的首付，约莫能给房地产行业最多带来20万亿的新增资金。 但题目是，中国的贷款余额是不停增长的， 2015年的增速就到达了14.3%。按照这个速率增长，到2020年中国贷款余额可以到达180万亿元。这时间，30%的贷款比例就是54万亿。 54万亿减去现在的14万亿，未来5年天下个人房贷增长空间另有40万亿。假如加上30%左右的首付，能在未来5年里给中国楼市带来的资金总量是53万亿左右。 天哪！5年可以给楼市新增53万亿资金，每年高出10万亿。这种状态即便连续不了5年，仅仅连续一年，将给楼市带来怎样的刺激？！ 更何况，如今楼市的增量会合在数十个大中都会里。这轮加杠杆的结果，不光可以救济相称一部分开发商，还将把一批中心都会的房价高高托起，并带来更为巨大的城乡差距、都会和都会之间的差距。 三、 但假如继续深入分析，你又会发现，给楼市加足杠杆固然可以在短期内激活大中都会楼市，并在上鄙俚财产带来刺激，但仍然无法改变中国楼市久远的运气。 我们接着算账。 2015年，天下商品房贩卖额为8.7万亿元。5年53万亿的资金总量，实在也只能支持楼市在未来5年里有单薄的增长。这似乎还不错，可以大概皆大高兴。 但题目来了：根据国家统计局2015年的数据，天下商品房均价在每平米6800元左右。按照未来5年均价8000元盘算，每套房子100平米，每套贩卖额为80万元。53万亿的贩卖额，大概是6625万套房子。假如每套房子安置3口人，则可以容纳1.9亿生齿。 按照产能盘算，也可以得出类似的结论。2015年天下商品住宅贩卖面积是11.2亿平米，未来5年即便不增长也可以到达56亿平米，约莫可以安置1.9亿人(注意，这里没有包罗小产权房、集资房、军产房)。 2015年到2020年国家筹划新增长的城镇生齿是1亿人，而要完成6625万套房子的贩卖则必要将中国的城镇化速率进步1倍！ 2015年中国城镇生齿大概是7.5亿，假如再增长1.9亿人，则2020年中国城镇化率将到达68%以上。 70%的城镇化率，是中国2030年的目的。 也就是说，即便未来5年房地产市场增速靠近零，中国房地产市场仍然可以把2020年到2030年那10年的“城镇化蛋糕”提前吃完！ 按照2015年的产能，中国未来15年可以生产出15×11.2=168亿平米的商品住宅。大概足以装下6亿人。如许，到2030年，中国的城镇化就可以靠近100%(7.5亿+6亿=13.5亿人)，而不是此前筹划的70%. 即便到2030年中国的全部农村生齿都可以迁入都会。但题目是，2030年以后中国房地产怎么办？此前农村的住房怎么办？ 以是，央行开足马力给楼市加杠杆，也仅仅是寅吃卯粮，用未来的蛋糕喂饱本日的肚子而已。至于由此带来的资产泡沫题目，衍生出的更多M2所带来的人民币贬值题目，也都是难以管理的。 楼市加杠杆，固然可以救一时，但这无疑是个伤害的游戏，必须见好就收。 房地产去产能，中国经济告别房地产这个“安抚奶嘴”，已经是肯定的、不可躲避的大趋势了！ | 
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发表于 2019-6-24 01:31:42