任志强:压倒中国经济的末了一根稻草是房地产
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5 s" S) r s( j& p2 D(泉源:中国金融四十人论坛)
* T0 P5 `2 o& G6 U1 H Z3 ^文/任志强中国房地产业行业副会长! b. V( k z& M% y8 A' d
中国经济下行须要想出管理办法: s, O8 v; V! y, G8 L8 H
习主席在客岁12月召开的中心经济工作集会讲“在适度扩大总需求的同时,着力加强供给侧结构的改革”。许多报道忽略了前半句,实际上习主席的意思是,要先扩大国内斲丧,假如没有扩大斲丧,只讲供给,供给和需求的关系是扭曲的。在客岁11月11日的财经向导小组第十一次集会上,习主席提出“房地产必须稳固发展,继续去库存,进步房企扩大再生产的积极性”。3 T7 _. q; {) s, ~: F5 J" ? Q1 o; ?
已往的中心经济工作集会,除了对房地产提出去库存、加杠杆、加大生产本领以外,对其他行业提出的都是去产能。压倒中国经济这个骆驼的末了一颗稻草是什么?就是房地产,一旦房地产的增速下去,会把骆驼压倒,只有房地产保持增速,才华把骆驼撑起来。) y& P, f( r9 A( \8 }
关于房地产政策,中心经济工作集会提出,第一要天然人购房,不能打击投资、谋利举动,这是对2011年政策提出打击投资和谋利举动的修正。第二提出取消过期的限定政策。
4 G0 |: z5 o2 e+ M3 s F, m提到库存,为什么会形成库存?
) ^7 e( z+ m: g' I2 |) N7 S这和限购、限贷、加税,一、二套房存在差异和不能买第三套房的政策干系,从2011年开始连续三年出台政策,房地产行业的库存也开始上升。“十二五”规划提出创建3600万套保障性住房,大量创建保障性住房就出现了一个征象,在拆迁过程中,有人得到五套房子,并把此中四套卖了,极大地增长了市场供应量。这是房地产商无法盘算的,于是在二手房生意业务敏捷增长的过程中,有相称一部分是新居子,而这一部分新居子是由于保障房政策导致的额外供应。新增住房和保障房挤出的新增供给,两方面共同作用,导致现有库存增长。* l3 t# U H2 @9 P, V9 j3 [; F
为什么说房地产对管理中国经济的题目有至关告急的作用?5 I# x0 b: e6 d
税收方面,房地产税、地盘增值税和地盘利用税等占到总税收的约12%,假如加上业务税、所得税大概是30%,再加上四万亿的地盘财政,统共可以占地方财政的50%-75%。现在房地产拉动其他产业的贡献度只有3.8%,金融业是15.9%,已往房地产业可以到达20%,而金融业只有8%。只要房地产投资增速高于固定资产投资增速,GDP增长率都是上升的,反之GDP增速都是降落的,多年云云。
3 W$ F- u" a3 C# S假如房地产行业不景气,地方债、银行债,以致是金融的题目都会袒暴露来。北京银行最大的坏账泉源是钢贸企业,占25%以上,其次是煤炭企业,占20%左右。就房地产行业而言,购房者和开辟商在银行的坏账率现在都是很低的,假如坏账率上升的话会出现题目。
& N$ R3 F6 f9 Z3 p! W房地产投资大量降落,与房地产行业中国企占比很低有关——国企只占房地产行业总投资的11%,最高到达17%。许多大国企不往二、三、四线都会发展,着实房地产行业的自我调治本领是很好的。像钢铁行业里国企许多,这些国企的逻辑就是,越被要求增长库存,就越不干活,而这就导致投资淘汰,并带来GDP增速降落,如答应以欺压政府脱手。
+ V) I( ?' k7 `2 W# u4 T要让房地产投资规复到正常程度,须要地盘供应先行。客岁地盘30%的负增长须要增补返来。政府的保障性住房也要补上,“十二五”期间有3600万套保障性住房,但是“十三五”期间就没有了,现在住建部和地方政府已经出台要淘汰经济实用性住房、保障性住房的政策。一方面是开辟商的投资,一方面是政府投资,这两方面投资都降落的话,房地产市场自己增速就上不去。我以为要管理中国经济将来的发展题目,全部抵牾就会合在房地产行业,现在看来只有房地产能救中国。
5 i1 i9 C+ F; R ~现在大概有12个地方政府出台了减免左券税的政策,重庆出台了淘汰预征税减收、淘汰各种税费比例的政策,来救活生产方、开辟商,以便让开辟商有更多现金流管理库存题目。
; o* G P8 n5 t" \ a4 n# r但我以为还不敷,应该购房减免个税,包罗用个税冲抵个贷利钱。现在个税收入大概7000亿左右,减免10%就是700亿,纵然把2000万人的购房举动打对折,也有1000万人购房,完全可以把现有房产库存管理掉。这1000万套新增住房产生的税收大概是15000亿左右,包罗地盘增值税、生意业务税等。现在每年新增1000万套左右住房,税费大概靠近4万亿,以是再增长1000万套新增住房,最少也要再增长1万多亿税收,这是一个最好的长期办法。而在取消全部过期政策后,各人肯定乐意购买第三套房子,国家不消担心不想买房的题目。对于买房者来说,还房贷的利钱就是节流个税。. b+ o( X" Y( m! V; P0 J A6 n2 Z
银行现在有两种还贷方式,一种是只还息不还本,另一种是还本还息。而只还息不还本的方式就把买房子的举动酿成了租房子,除了缴纳20%首付以外,利钱可以抵掉个税,而已往是交完个税再还利钱。固然房子首付大概是借来的,但无论怎样,利钱抵税肯定会动员每年至少1000万套以上的新购房需求。" w7 R' x3 b, ?/ S- I# _
公众到底有购房的需求吗?
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我以为有,假如没有需求,3600万套保障性住房的居住和更换题目就不会出现了。我们观察过12个都会发现,许多人在拆迁过程中分到了几套房子,自住此中一套,别的的则举行二手房生意业务。实际上假如这部分供应取消了,并将其转换成商品房,那么对房屋的斲丧需求是存在的。现在看来,取消第三套住房的限定性条件、取消一、二套房的差异利率、或取消其他限定性条件,都对房地产行业的需求增长有利。2 K! T9 w+ v* z2 A+ C+ }; Y1 E6 f
而现在,由于央行不管理一、二套住房差异利率和第三套住房贷款题目,地方政府的政策是打扣头的。为什么第二套住房的首付还要高达25%-30%?为什么不答应购买第三套房贷款呢?当个人杠杆增长的时间,开辟商可以消化库存,房地产行业的总杠杆会降落。现在的个人存款率是充足的,而企业的存款率大概会出现题目,但是假如企业可以或许消化库存,把资金盘活,举行投资,杠杆率就会降落,投资增长由负变正。9 e' E: h5 p; L* ^ L
` p0 H' G2 G! V/ k I别的,按人均盘算住房需求是错误的。假如按照户数盘算,天下匀称是从3.7人/户低沉到3.02人/户,实际上在北京、上海都是2.5或2.6人/户。这个差异分析白什么题目?户籍是按照户口原来统计的,但很大概出现和朋侪合租房子的情况,实际上应该盘算成一室多户。而假如按单个生齿比例盘算,四大都会的这个增长比率将到达30%以上。五普和六普之间单代人增长是11%,按照这个增长率,生齿普查的统计中都会生齿应该要到达3.6亿-3.8亿户,但实际上只有2.68亿户。以是,每户人都至少拥有一套房子是一种错觉。假如要将单人户盘算进去,只须要采取减税步伐,租金可以抵免个税,就能管理现有市场题目,还可以动员中国经济发展。
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