私募

 找回密码
 立即注册
搜索
热搜: 活动 交友 discuz

两张图让你明白深圳房价有多危险

[复制链接]
发表于 2019-6-23 23:20:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
两张图让你明确深圳房价有多伤害
6 y" ]3 O# u! [- c* V( ^  w* ~- e
转自微信公众号 杨红旭楼市研究
* {$ |8 V9 P8 r8 `2 W( F8 o
2013年,我通过写作《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》一书,初次体系性的总结和提出了中国房地产短周期理论,而且随后精确的推测了2014年的楼市降温、2015年的楼市升温,尤其是反复提示一线都会的抄底时机(如下图)。
, k( Y3 e5 Q  E8 T2 {& @8 F
但这一理论,紧张指代天下市场颠簸,尤其是以70城房价指数为紧张参照物,尚无针对某个具体都会举行跟踪和验证。
' D$ a# U9 I9 [3 ]- `5 F; v) K7 T
而2015年以来,我惊喜的发现了一个非常典范的都会:深圳!自2014年10月进入新一轮上升周期以来,它的表现最为抢眼,与浩繁楼市颠簸很小的二三线都会相比,它黑白常难过一遇的样本都会,绝佳样本!

9 m8 k5 D4 a$ F8 s! c( n% c
因此,除了天下总体市场以外,我特殊关注了深圳的市场变革。在2014年底和2015年初,我已经知道他将是本轮天下楼市上涨的带头年老,并在微博上与深圳粉丝互动时提示:不要卖房,持有待涨(见下图)。

7 n  ~' Y2 V& t2 m8 f$ T0 p- y: p
2015年一季度,深圳房价只是小幅上涨。但2015年3.30新政后,深圳房价加速上涨,媒体上也不绝曝出深圳楼盘热销环境,对此,我其时表现这属正常征象,并推测其他一线和部门都会也会跟随深圳(见下图)。

' A# Q, M: {9 B
2015年6月下旬,我初次在新浪财经专栏上撰文,预警深圳楼市过热,并只是发起投资谋利者不要继承入市,而并未劝阻自住需求(见下图)。由于我其时的判定是:2015年下半年深圳房价将以高位振荡为主,但尚不会下跌。

9 v8 p: H' h2 }1 F) o* S5 k
从70城房价指数中的深圳房价环比涨幅来看,6月正是深圳房价环比涨幅最大月份,达7.2%。厥后环比涨幅一连下滑,10月只有1.4%,但11月又反弹至2.9%。

/ E  [% {5 f$ Y( I  P, o
从市场实际环境来看,深圳楼市履历二季度暴涨后,三季度出现量缩价滞征象。此时,各方判定出现分岐,好比有种悲观派以为房价很快就会下跌。对此,我曾在8月发此微博,反对快跌论,表现暂不悲(见下图)。
  b4 N" H% a' P) x% [% o
但我也承认,我推测到深圳房价不会快跌,但却没推测到再度快涨:11月开始,在央行双降的刺激下,深圳楼市再度向上,量价齐涨。这点我已在“元旦长文”(2016元旦:一个房地产研究者的长篇自白)中反思过,我全部推测错的地方,都不会赖帐。呵呵。

9 }" @5 d& n& ^: \/ k5 k7 q* z
然而,跟踪和研究深圳这个房地产短周期绝佳样本的工作,咱还得继承举行,不大概由于这点小波折而放弃。就算是巨大的科学家,做试验时会失败,对吧。况且,深圳这事,还没到终极完结的时间,急啥呢?
* J5 J( z" M2 p  M; t, \) X
社会上常用的预警级别,一样平常分为一、二、三、四级,依次用红、橙、黄、蓝四种颜色表现。为了将深圳这个典范样本的研究和试验更加深入化、体系化,我将在天下范围内、创新性的、初次引入社会上常用的四级预警机制(好比台风预警、雾霾预警)。

0 s* A# U+ E, i$ k0 q- J
深圳房价下跌四级预警体系,寄义如下:
% S; Z1 R6 _; R8 Y  r4 }2 ?
四级:蓝色预警:市场偏热,房价涨速过快(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶),后市涨势将放缓。谋利需求可思量制止买入。缘故原由是:即便后市还能上涨二三成,但生意业务本钱约一成;假如后市上涨小于一成则亏钱。风险与收益相近。

: T- z; {* Z( T* `( a
三级:黄色预警:市场过热,房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后1-2个季度),后市涨势将进一步放缓。谋利需求不应买入,投资需求可思量制止买入。缘故原由是:即便后市还能上涨一二成,但生意业务本钱约一成,假如后市上涨小于一成则亏钱。风险大于收益。

: F( m- S/ G. c1 E; p" J
二级:橙色预警:市场略热,房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后高出2个季度),后市涨势将进一步放缓。谋利需求应卖出,投资需求不应买入,改善需求可思量制止买入
, i8 Z' x1 }8 H- [: g2 V7 I) g) c2 S3 a
一级:赤色预警:房价靠近停涨或开始高位盘整(对应70城中深圳房价环比涨幅环比近零或零),后市将停涨、随后下跌。谋利需求与投资需求皆应卖出,改善需求不应买入,刚需可思量制止买入。
$ W" n0 E0 \2 A" j$ R
阐明之一:刚需指代初次置业或初次置换,改善需求指代买第二套或第三套用于自住,投资需求指中长期持有待升值及出租,谋利需求指短线炒房(随时预备退却)。
( U# X; c% |8 ^! m+ o" c1 J- [
阐明之二:对于自住需求,尤其是刚需,我在预警体系中,没做较多风险提示,紧张是思量到刚需家庭多数只有一套房(需求实现后),他们更注意房子的使勤奋能,房价的短期涨跌,对他们的生存和感情影响较小,而从长期看,深圳房价还会再创新高。
) s; M+ S" g  v
阐明之三:作为房屋购买者,尤其是投资者和谋利者,必须明确一点:房产的活动性远差于股票,当市场一旦进入高位盘整期,便会出现卖房时间拉长征象;而比及房价出现下跌拐点之后,则卖房更加困难,贬价一成以致二成都不肯定能很快卖出。因此,假如你的风险蒙受力小,应比老杨设置的预警级别,更早一点举措。
5 Z3 z# X, K; C7 q7 L
阐明之四:各人肯定要明确,老杨的深圳房价下跌预警体系,指代的是对房价未来下跌举行预警、预报。而当前房价还没跌。比及真跌的时间,就不须要预警了,预警就竣事了!

) m9 p' i+ v! u; s5 n
那么,怎样设置预警品级?当前,老杨举行如下设置:

; t" B( p' T# S8 X: H! N) M
2015年6月下旬我初次公开辟文开始至2015年底,我对深圳房价下跌的预警级别设置为四级:蓝色预警。

! X$ @2 n! Y* E( N: i
而当前,也就是2016年1月中旬,我决定将深圳房价下跌的预警升级为三级:黄色预警。

7 h/ {9 _/ i2 l6 K; O. O
接下来,通过两张图,几组数据,对比分析一下深圳房价的汗青与近况。

. Q' T+ j# L/ w* h  U* |
第一张图:如下,是上文我提到70个大中都会房价指数,国家统计局每个月18号公布上个月的数据。这里有两根线,红线是70城均匀房价同比增幅,蓝线是深圳房价同比增幅。(注意:同比变革滞后于环比变革,本轮深圳房价环比上涨始于2014年12月。多数看客都不是专业人士,老杨的技能分析,经常性的被误解,唉,没办法)。

0 z) d  G; M) q4 b& l2 s7 F/ v
06年至 08年初,深圳房价涨幅高于70城,尤其是07年四序度领涨天下;而08年和09年上半年,则远弱于70城,且有多个月份领跌70城。而2015二季度至四序度,深圳房价同比急涨,远强于70城,11月同比上涨近45%,比2013年和2007年,都要疯得多!据此,老杨断定:深圳房价已出现短期性泡沫!

' M$ r/ Y& J% n: s6 m+ V
08年深圳房价跌幅很大,但2012年和2014年跌幅很小。关键是:未来这轮下跌,将会跌多少?请各人本身去思索。
  k; s6 d; v' [; g+ `9 g, N

. F, A  J& a/ V" U; Mhttp://img1.gtimg.com/finance/pics/hv1/164/162/2006/130481624.jpg
  \8 X& d, \( k" V+ ]! K4 G  Z# A
6 q6 X# A3 S0 d+ S! N3 G
第二张图:如下,是深圳新建商品住宅月度供应量、成交量、成交均价。

7 Z% M7 j3 K) u% d
其一,看成交均价的四轮上涨。

6 f9 [' `4 a+ Q8 v
第一轮,由06年上半年的0.9万元每平米,涨至07年10月最高1.7万元,涨幅近九成;
2 F; G, ?8 b& ]7 R, d8 B7 M1 \
第二轮,由2009年初1.2万元,涨至2010年上半年2.4万元,涨幅为1倍;
; a9 z6 F% k- {( j. I! k$ f/ l' n
第三轮,由2012年初的1.7万元,涨至2014年初的3万元,涨幅为七成多;

, \9 X2 c) }% J" `" m
第四轮,由2014年三季度的2.3万元,涨至2015年11月的最高4.4万元,涨幅为九成多。

; h! m. w0 x) M
仅看均价,当前这轮涨幅,已与07年相似,靠近09年,高于13年。而看上述的70城房价指数中的深圳房价指数,则涨幅则远高于前三轮。房价指数比均价,更靠谱些。
7 x3 D. N6 b4 `% f  c0 r
综合来看,当前房价涨幅已显着高出上述三轮,短期泡沫显着。未来房价肯定下跌,跌幅将高出2012年和2014年,可否赶超08年,现在尚难确定,这还得看未来几个月,深圳房价泡沫进一步放大到什么水平!

: M2 V# `+ v& H# E2 A7 ~# o: H
其二,看月度成交量。2014年腾飞,除9月偏低外,其他月份正常,保持生动,暂无忧。
http://www.simu001.cn/x128979x1x1.html
最好的私募社区 | 第一私募论坛 | http://www.simu001.cn

精彩推荐

回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

QQ|手机版|Archiver| ( 桂ICP备12001440号-3 )|网站地图

GMT+8, 2025-4-5 12:16 , Processed in 0.367973 second(s), 25 queries .

Powered by www.simu001.cn X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表