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房贷真相:欠银行钱越多越久越好!

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发表于 2019-6-14 00:55:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
小编曾不停想:有一个大房子,面朝大海,春暖花开。
* c; H: D& Z" j: I' q现在还是在想,特殊是听到说又有新政,房价要跌啦。/ O8 ]: M) J; ?0 O9 x" {, t5 p3 g
但是房价走势,各种推测让人雾里看花,跌?不跌?涨?还涨?! S' z( d& \3 g: Z
但是岂论代价走高走低,有须要的还是要买房。那么,何时才是买房的最佳时机?业内人士指出,买房有8个本领,此中买房自住者应该买跌不买涨。
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& v, H/ _' j9 p" F1.看银行对房贷的态度
% V# k- M$ b( S0 M; t6 W7 V平凡买房人看市场的方法很简单,那就是看银行对买房贷款的态度。一样寻常而言,银行对贷款的态度比专家的话真实、正确,可信度更高。( ~% g2 L( v% u5 l5 L6 p
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银行手松,分析市场看好,投资客涌动,房价一样寻常呈上涨趋势;银行手紧,分析市场风险加大,政策调控,投资客抽身,绝大部分卖家发急,买家观望,房价一样寻常呈下跌趋势。; Y! G" [( E# w- v4 T) Y  D6 M# e
2.通过匀称价看供需比

: [5 d8 Y  s& O/ p; l6 D有专家说匀称代价下跌是由于市场上出售的某类房子增多,业内人士说假如供给增多真实需求也增多,则此类房屋的代价持平大概小幅上扬,此时是买不到自制房子的;假如供给增多真实需求保持稳固,则此类房屋的代价立即下跌,此时才是购买房屋的最佳时机。
7 s% H) [' h* b0 x9 R6 ~# |, u3.先别急着买导向类的房屋% b' E+ n0 m2 K2 P, S9 q) ^( M
一样寻常来说政策导向类的房屋在政策导向初期代价上扬,后期随着供给的增多而代价下滑,这时动手也不迟。; ?- a& A* `3 d" j! Q1 J* O
4.有自住型客户“买跌不买涨”, p8 M) g: A( E3 W( }( ~9 @
买房自住者,房价的涨与跌实在都只是一个数字而已,最关键的是同样的房子买的时间付了多少钱。在下跌时买入的代价肯定低于上涨时买入的代价,以是应该“买跌不买涨”。
1 e- _% r* o9 b  \+ ]: t; d4 q5.倾销房子的中介电话多- c6 P# V5 i; i* [
中介向你倾销房子的陌生电话少,证实市场行情好,市场上并不缺客户,这时不是买房的时间;房产中介向你倾销房子的陌生电话多,证实市场行情欠好,市场上买房的客户少,跟房东讨价还价的时机就多。1 l* |" t1 G' }, z0 s+ \( F0 l" L
6.养房本钱提前算过细, _( ?" H6 @& J* p3 t; c# B
相对而言,社区越大,使用和维护本钱越低。由于,买了房子不便是您可以免费享用社区全部办法和服务。会所、地下车库这些您用的时间都得费钱;大堂越豪华、公共办法越多,您所付出的费用越多;一个楼门里的户数越少,您要摊的电梯费用就越多。养房的费用,买房时不能不思量。. @8 B( G# p* T4 h% ^0 r( ]
7.买“预期”才有升值潜力2 i6 I2 B4 d7 d
购房要学会买“预期”,如许以后的升值潜力才大。最好是在政策还未清朗之前买。固然,条件条件是消息的泉源肯定要正确。
7 U9 F5 m, q3 d9 y) A  o8.平凡买房人不必一步到位6 q: @4 U% U6 ^$ X" _- y6 ~
平凡买房人起首思量方便、实用,不必一步到位。抱负的房子,实在是个相对的概念,本日抱负未必来日诰日就抱负,方便实用擦鲱着实的。. i7 u9 |8 t8 v1 E' H5 a
而且,买房前定好自己的目标,多比多看。入住后则不比力、不计算,生理上的平衡比任何物质上的享受都告急。
6 O% B4 X& T2 t$ C确定好买房了,那就绕不开:( Q4 ^0 n0 \2 j
房贷
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1、全款买还是贷款买,贷款多少符合?

: W6 q- W: ^4 U. M7 u% {+ N* o固然是贷款买啦,用银行的钱,岂不乐哉,假如你是土豪,请随意,现金着实没地儿去啦,买个房子玩玩,就不多说啦。" h% G) ?6 d( ]6 x. Z. B
发起:7 {" A! H: V* S# j+ b
贷款买,能用公积金贷款买是最好的啦,公积金政策近几年也是在不停的放宽,买房,租房都可以用。假如你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款肴杂贷,是不是很人性化。
9 S9 l7 `' y$ z8 Q% i现在5年以上,公积金贷款现在的利率是3.5%,商业贷款也在4.9%,用商业贷款利率都会差别各地还会有小幅度的扣头。
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2、假如贷款,贷多长时间符合,要提前还款吗?
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先来举个例子:地点坐标:北京,假设,首付30% ,公积金和商业贷款肴杂贷款,公积金:4.05% 商业贷款:6.15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。
1 @% J  s' g1 ^- }3 I3 d许多朋侪看到30年,等额本息的总利钱是421.5万,等额本金332.1万,尼玛,坑爹啊,银行收了我们这么多利钱。$ a( \& V8 _5 x2 ^$ X- o
但是我们换位思考,投资的利钱只要大于6.15%,假如现在主流P2P平台10%,那么假如不还银行的钱,而是投资收益大于10%,那我们的资金又多创造了3.85%的利钱哦,比我们现在的一年期定期存款都高,你说合算不合算。% L- b, L8 m* m! q$ g
发起:' M" D. Q- L! z9 s' A9 a9 m
按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,假如每年都可以找到高于6.15%的投资,不消发急还银行贷款的。
4 R8 p1 Z% m/ @9 M6 `提前还款,就看你想不想在用银行的钱投资吗?自由选择权在你们手上哦。5 d& f4 p9 ?' o, ^9 |
3、等额本息or等额本金
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起首我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。; C/ e; F9 x, y: P- W
等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利钱付出会高出许多,上图各人应该也看到了。以是,假如选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。2 u+ B5 U, W2 ]& o# X
但是,真的是如许吗?; U/ ]" f9 l6 g/ p5 s3 s  {8 K8 h
实在无论是等额本息大概是等额本金还款方式,其利钱的盘算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),盘算出自己当月应该归还银行的利钱的。也就是说,两种差别的还款方式,利率程度实在是一样的。之以是盘算出的利钱差别,实在是由于你差别月份借用的本金差别造成的。借的本金多,要还的利钱就多;借的本金少,要还的利钱就少。( }. ~+ V& ?6 e* k/ l5 w* ~# U. Z
举个例子:
/ D. f$ T7 a; d5 v假如乞贷100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。$ @6 H  ~7 c1 U8 H
1.假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;! `: n- @' m, u
(1) 第一个月还款利钱为:100万*0.5125%=5125元,则第一个月的现实还款额为4167+5125=9625元。
- N, X; q' |- @4 H; A1 F0 n1 b(2) 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利钱为:
: |& n+ P7 X) B1 g& \2 r995833*0.5125%=5103.64元,则第二个月的现实还款额为4167+5103.64=9270.64元7 g' V: w; \4 S  i$ `* j- w7 v" |5 `
以此类推0 G+ w& j% }# V# G
等额本金下20年共还款约161.7万元,共付出利钱61.7万元。  Z$ j% P6 M- h+ j8 Z5 i
2. 假如是等额本息,乞贷100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。
% C. p) a" V7 Y9 k(1) 第一个月盘算出的利钱同样为5125元,第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;
; [; Y# ?( e; M% n! P& v. @(2) 第二个月计息的根本是上个月的本金余额,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利钱是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元9 o3 F0 \$ X/ s/ r$ i9 E
以此类推
1 b( c- R! R* \% L$ x$ f等额本息下,20年共还款约174万元,共付出利钱74万元。
7 {! x5 A" N/ T7 H" Q如许各人看的更直观:, m- u0 Q# {9 F) r$ C
通过上面的盘算,是不是可以看出:两种差别的还款方式,都是公平的。不存在亏损占自制、不存在哪个更合算的标题。等额本金与等额本息相比,由于之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,以是实在就雷同于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款镌汰了本金余额,占用利钱自然就少了。实在假如不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时间专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你终极利钱高,是由于你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行操持要多赚你的利钱。; c' g/ A6 s, C; [
以是,假如你前期资金并不算太告急,可以选择等额本金方式,低沉全部的利钱付出;假如你前期资金告急,你可以选择等额本息方式,如许固然前期利钱付出多,但是资金压力会小。等什么时间有资金的时间适当做些提前还款,同样可以或许到达低沉利钱付出的效果。
0 ^; J1 {/ ?- r' }等额本金所还利钱少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额雷同,但是利钱稍多。
0 X$ n0 `/ w5 C借用银行的钱,我们把结余下来的钱,投资利钱只要比银行高,实在就是赚的,个人比力偏好等额本息,投资收益大于银行利钱,就是划算的,以是相称于在使用银行钱做投资了) P) Z  D0 z" i+ s; d* U5 j& m( ^
别的:假如网贷款平台,等额本息还款,对于投资者来说,现实的收益又是怎样的呢?用10000元投资一个12个月的项目,年化收益12%,一年后你的本息合计有多少?一年后回款10661,现实年化6.61%,而现在我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了,每月复投收益倍增,基代价远远高于6.15%的商业贷款。7 F% ?9 |0 V  y* t8 E
结论:4 x& H3 D% ]/ @5 q
发起选择等额本息的还款方式,来由一,买房前期已经拿出了大额的现金,还款初期还款压力较大,等额本金前期还款数值多。随着生存程度进步,可支配现金会越充沛,这个时间无论提前还款还是投资都会比力从容滴哦。
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4、哪类人得当提前还款vs不消提前还款
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提前还款三类人:
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, f. C) }& `& Q" x3 d+ ~9 D9 ~" w% r1.传统守旧党:钱只存银行,不做任何投资,不学习,不相识,不乐意承继续何风险的朋侪,还是提前还了吧,为了生存更踏实的明智选择。
# c% B$ P% H; x8 y: j2.不想要任何的负责,以为欠钱很有负担,内心压力超等大的朋侪,为了你更好的就寝质量,请你还了吧。1 [+ Z# @2 o, i( d! \! M- S
3.这一类是高人哦,还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋侪,相比你肯定有非常靠谱的投资渠道,而且肯定高于抵押贷款的利率,假如你身边有如许的朋侪,请留意,请抱大腿,土豪,带小编一块玩吧。; h" d5 [8 u! U7 J( ^" G+ y
发起不消提前还款的范例:4 v) v* ?: _  K# g9 t
1.公积金贷款,商贷7折,8折,公积金贷款利率才4.05%,余额宝的投资你就已经平了,这么低的本钱,你就偷着乐吧。
  V% x$ x8 O3 l4 q/ \6 |2.等额本金还款限期已经高出三分之一,剩下的利钱已经越来越少,不消选择提前还款了,本金都已经还了泰半了,每个月还的利钱部分已经比力少了哦。
* k5 A8 k$ t! q9 R0 B/ ^等额本息还款期已经高出二分之一,可以提前还款,但是看定时间,节流的利钱会比力多,实在节流的利钱已经没有多少了。5 s& y3 g* a/ G3 W0 U  [6 U
末了说上一句,实在思绪很简单,找到年利率大于4.05%,6.15%的投资产物就ok啦,你就在用银行的钱挣钱。* {* g$ F, @( B
现在的经济大环境,是降息通道,借的钱越长越好,利钱降了,第二年就可以享受新的低的利率哦。
( V4 U+ w& R, M5 D; m总结:
# b' T6 k2 o' Q! k/ e3 ~& U起首,假如能借到银行的钱,肯定是能借多少借多少,能借多久借多久。为什么?由于中国现实上长期是高通胀、低利率,乃至长期是负利率。你借到银行的钱,实在就是便是赚到了。
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