草根调研：33个行业样本 企业风险已进入“成本挤压”深水区

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• 某外资大卖场商业地产片区负责人，中国的shopping mall勃发是在2010年，与当年的住宅限购有关，资金多了没地方去就去做商业地产。一开始是在一、二线都会，2011、12年，这种风潮敏捷转到县城。至2013年，出现天下范围的供给过剩，比方成都有87个shopping mall，杭州80个，这些都是凌驾10万平米的大型mall，有的以致是50万平、100万平的超大型。通常来说，一个15万平米的mall，覆盖人群是60-80万人，才会有好的效益，上述都会生齿远cover不了这么多供给。更以致，很多生齿30-40万的县城，也出现了2-3个mall。以是很多mall只是外貌看着热闹，实在不赢利，收不到多少租金。: ?/ G+ n( C  ^: u. M3 t
  
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• 一时装品牌推广资深人士，2009-10年，是国内各线品牌扩张门店的发作期，地区以中西部中小都会为重点（这与“服装外销转内销、国内斲丧升级、国家刺激”等因素有关）。比方，品牌Y，2008年天下门店1500家，至2012年到达5000家；品牌L，2008年天下门店200家，厥后一年开100多家，至2012年到达550家，相当于4年时间门店规模变3倍。但进入2012年，开店步调显着放缓，比方品牌M、品牌J、品牌H、品牌G（都属于天下性的着名、或正在发力的品牌），在2012年每家在天下也就只能开100-300个门店。到了2013年，不管男装、女装、休闲装，各线品牌均进入“不硬期”，根本不见新店开张。以致有闻名品牌L，天下7000家门店，已经开始关门。之以是“快速扩张---快速冷落”，与投资太猛、铺货太多，而现实需求消化不了那么多有关。比方“铺货140万件，现实贩卖70万件”的例子，触目皆是。
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• 综合汽车制造商、融资租赁资深人士信息：国产乘用车告急是“四大四小”及其他民营品牌，而合资品牌有30多个，通常大的整车制造商会在天下结构3-5个生产基地。2010-12年是各大整车厂拿地、天下结构的高峰期，比方武汉成都佛山宁波杭州湾等地均有（厂址选择与“国家推行小城镇化、看好三四线斲丧”有关。在扩产同时，很多车企也重点开发10万元以下车型，并把经销渠道下沉到三线都会）。由于成熟车型的生产线2-3年后就能达产，因此在2013-15年有很多新产能投放到市场。 他们以为：从中国沿海的履历看，初次购车的快速增长期，约莫有10年时间，然后进入保有量阶段。但本地的快速增长期会不到10年，由于现在经济增速下来了。假如是纯粹的“保有量”阶段，汽车每年的需求量就也是保有量的10%（对应十年的更新周期），而中国现在的产能约莫是保有量的20-30%，以是竞争在所不免。比方观察到2011年市场格局是“合资品牌抢自主品牌”，而2012年演变到“合资品牌自己抢自己”。某合资公司的市场份额从2012年的12%降落到2014年的8-9%，到了2015年，该公司已大幅下调增长目的，同时大幅放缓技改项目节奏。他们以为：中国汽车“做大蛋糕”的空间已经不大，接下来就是洗牌抢份额阶段，再过10年就会变得像北美一样是夕阳产业了。) X" P. h$ r4 y5 C
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• 一内喷涂料公司，市场占据率1/3，卑鄙客户是可乐凉茶啤酒铝罐企业（两片罐、三片罐）。天下两片罐企业告急是8大团体，自2008年行业开始产能扩张，范例的有三家团体做天下性结构：客户B，2008年成都、佛山投产、2010年武汉、2015年河南、2016年哈尔滨将投产；客户Z，2009年杭州投产、2010年武汉、2012年成都、天津投产、2013年广东、2014年广西、2016年福建将投产；客户A，2013年杭州投产、2015年广西、2016年宝鸡将投产。其他不做天下性结构的，也在自己的根据地扩建生产线。自2008年以来，行业匀称每年有3条生产线上线，本年更是上了7条生产线，现在产能已到达600亿罐。但客岁天下的两片罐需求量只有280亿罐，相当于产能利用率不到50%。上述提到的是生产线达产的时间表，假如从“企业做操持、自动投资”角度看，末了的自动投资高峰期会集在2012、13年（两片罐生产线建立周期须要2-3年），在此之后鲜见自动投资操持了。2015、16年看到的上线产能，只是前期项目的落实而已。
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• 一炼油催化剂公司，天下市场份额5-6%，卑鄙客户是石油石化海油，和民营地炼。2010年是炼油企业产能扩张和技能改造的高峰期，连续到2013年，产能增长约莫每年15-20%的幅度。期间，只管地炼企业开工率30-40%，但仍在投资上规模，这与“国家镌汰掉队产能有关”，地炼企业做大了，反而不轻易被镌汰，有被收购的机会。到了2014、15年，扩产速率下来了，约莫在8-10%之间。颠末几年的产能扩张，国产汽柴油产量根本与斲丧量持平，摆脱了07-08年的对外依存，以致部分有出口。从自动投资时点看，由于炼油建立周期长，3-5年、以致更长。因此我们现在看到的很多炼油项目投资，是滞后性表现，实在是早在2010年前后做的操持。; A  Q( }( B' n& d& ]
  
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• 一化工品现货商业商：这几年化工品产能扩张团体路径是：2011—12年建立高峰期，2014-16年达产高峰期。具体品种，因质料瓶颈、技能门槛、红利高点的差别，节奏有差别，以PTA、PP、PE三大品种为例：a）PTA的产能建立高峰期是在2011、12年（投资受红利驱动，当年PTA吨利润能有1000元），然后2013、14年是达产高峰期，现在天下产能4-5000万吨，工厂广泛开工率只有65%，行业性亏损已经2年，相当于PTA颠末4-5年，快速走过一个“扩张—亏损”周期。之以是云云快速，是由于PTA产业链简朴、技能成熟、告急质料没有瓶颈（相比于PP、PE的质料受制于石油石化巨头，PTA的质料PX告急从日韩入口）、民营资源多，这些因素导致PTA产能上的快，竞争也来的快。 b) PP的质料是丙烯、苯（原油裂解产物、属化工中心体），民营企业质料受制于石油石化巨头，直到2011年煤化工技能突破，民营企业可绕开石化巨头，得到质料，由此迎来2011、12年PP产能的建立高峰，到2014年是达产高峰，现在受供给压力，PP行业也开始出现亏损。 c) PE的质料是乙烯、苯，石油石化巨头通常不但独对外出售中心体，而是一体化生产完PE外售，加之乙烯的运输难度大（专用乙烯船，需加压、冷冻），以是市场上以乙烯为质料的PE产能扩建就较少，受供给打击也较小。他比力上述三个品类：PTA已经供给过剩两年，差的不能再差；PP正在供给过剩，开始亏损；PE是供应过剩的前夜。
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• 江苏一化学制剂厂，生产PCB用化学制剂等产物，广泛应用于电子覆铜板、修建涂料、民用洗涤、医疗X光片、汽车油漆等行业，市占率到达30%。企业主反映，2010年公司最好赢利，全部产物综合毛利率到达20%，其时受益国家大建立，且行业供给没那么浮夸。但2011年立即有大量的干系类似公司渗出进来，由于门槛低，产物线1-1.5年能建成。至2012年，已经是代价竞争了，公司的毛利率也随之掉到12%附近。到2014年，行业产能较2010年已经翻了1倍。对于行业远景，他担心的不是需求（由于卑鄙用途广泛），担心的是产能过剩的代价竞争，未来战略往高端走，做“低毒、低污染”产物，做入口更换。/ ?: x" f: m% g$ w! z. N
  一工业仪表经销商，产物包罗液位计、流量计、压力计、烟感器等，广泛应用于炼钢炼油石化有色玻璃等行业，产物的贩卖与工业投资密切干系。他反映2010、11年是买卖高峰期，每年天下接20多个项目，到了2013年降落到7、8个项目，再到2014年变成2个项目，2015年至今还没有接到项目。很多客岁底、本年初谈好的项目都暂缓建立，包罗甘肃广西山东江苏广西等地，都出现这些环境（这些信息可看出投资高峰期的变迁）。但客户在东南亚的投资反而上升，比方他的玻璃行业客户中，本年已有三家着名大厂在马来西亚投资设厂。
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• 浙江一变压器老板反映，2008、09年铁矿石好卖的时间，圈子内很多企业跑去新疆开铁矿。由于2007年从前圈子内发财的模式是“入口铜--然后找银行贷款--再入口”，铜价一起上涨，通过资金杠杆，赚的很多。以是2008、09年开发铁矿时继续相沿“借贷--投资”的模式。然而国内的本钱根本拼不外澳矿，随后的代价下跌（差别范例的废铁、废钢代价从2007年高点至今下跌60%-90%不等），铁矿投资亏损很多。由于有借贷资金压力，很多老板急于翻本，创建期货多头，效果两头都亏，亏的“一地鸡毛”。期间又遭遇银行抽贷，找民间高利贷过桥，效果“有进无出”，资金彻底断裂。他反映，那波去新疆投矿企业，早在2012年前后就已经玩完跑路了。从前几万万、上亿身价的老板，有的以致要靠朋侪借2、3万来一样平常周转。而老诚实实不冒进不借高利贷的，则没啥事。% A7 Q$ N- ]* }' \& ~2 F
  
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• 福建一家外贸代工服装工厂（从业20年，年贩卖约2000万美元的规模），2009年转战“内销品牌”，开发户外品牌，天下开了100家直销、加盟店，渠道铺了很多货。但由于国内的“户外”和“运动”品牌区隔并不显着，加之自身品牌积淀不敷，以是真实的贩卖并欠好，一批货上架几千件，通常只卖出几十件。几年下来连续投入5-6000万人民币打了水漂，相当于从前外贸代工积聚的利润全斲丧光。今后意图通过资源市场（新三板）翻身，但反而“饮鸩止渴”，为了营造外貌光鲜的贩卖数据，背后依赖资金借贷来支持。整个战略创建在“品牌—投资—融资补血”高风险模式上，而传统的造血点（代工主业）则无暇顾及。本年银行抽贷，标题袒露，企业主跑路。别的，本地另一家更大的企业（本地纺织服装商会会长），也是上述战略，“内销品牌+境外上市+民间资金支持”，在2014年就停业了，由本地当局参与债权债务处置惩罚。6 I1 F, Y3 F$ K- v, Z: i4 d
  
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• 华东某地级市，本地贷款存量规模约4000亿元，本年第三季度，前8大商业银行，贷款逾期超90天的不良率为4.2%，逾期少于90天的关注率为6%。干系人士评价：个人贷款资产质量根本都很好，不良会集在企业客户，多数是“被包管链、房地产投资、矿投资拖垮”，前两年通过各种方式还能挺已往，现在房地产也不可了，就发作了。以为这波不良数据，是09年4万亿投资后遗症的表现，本年大幅度爆出来，应该已经是顶峰了。
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• 重复19期调研样本：一家天下性融资租赁公司，客户涉及1000多家制造业，存盘融资规模约800亿元。近三年坏账迁徙路径：2013年范例坏账行业出现在工程呆板、重卡（与地产、基建投资下滑有关，2015年初访谈时，业务主管以为呆板、重卡的行业风险已过，即该爆的已经爆了）----2014年范例坏账行业出现在化工品（与大宗代价下跌有关）、油气装备（与油价下跌有关），另有机床、模具。范例的风险个体为边沿企业，即护城河较小、对需求和本钱敏感的外围代工企业。
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• 华东地区一国有商业公司，业务范例是“商业融资”，即通过银行贷款、承兑汇票，为民企制造业提供真实商业项下的融资。业务分布华东、华南、中部地区。2012年风险袒露点是“钢贸”，主力客户会集在宝山、大柏树钢贸市场，行业内70%钢贸企业倒闭，主因是钢贸企业过分贷款（贷款额占库存值3-4倍），遭遇钢价下跌。-----2013年风险袒露点扩散到“三材”（石材钢材木柴）、化工、食用油等多行业。其时的主因一是房地产贩卖欠好，影响回款；二是贷款企业“短借长投”，把流贷调用到地产、矿山、以致高利贷项目，造成资金沉淀无法回款。-----2014年公司进入处置惩罚不良的高峰期，总计有20%的贷款进入诉讼清偿步调（思量抵押品处置惩罚，商业公司丧失率不到8%。但这些约20%的客户企业根本就是倒闭了）。公司以为，颠末处置惩罚后，前期扩张的企业“该死的已经死了”，“接下来是市场化的检验，要担当资金本钱高、产能过剩的检验，大概是徐徐磨，天然灭亡的过程。”---- 2015年风险点变成是“国际大宗商品代价下跌，击破国内本钱线”（比方铅锭本钱一吨13000元，现在卖到12000多元），导致大企业歇工查验增多，小企业干脆倒闭关厂。这种本钱打击的谋划风险，在有色冶炼、农产物加工行业上比力范例。以上，可看出企业风险点的变迁。
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• 江苏太仓一家品牌服装出口企业，本年和他共同的供应商倒了3、4家，都是深度相助7-8年的供应商，以是感觉形势很可骇。企业主反映，现在最轻易倒闭的是那种“投资2-3000万，工人500—1000人”规模的工厂（在服装行业，这算中大型了）。缘故起因就是上了肯定规模，就得养人、办公场所、运营等，各种费用本钱太高了，没有肯定的订单，根本运转不下去。现在窘迫到月产能6万件针织衫的大厂，连1-2000件的订单也追着要。他自己的工厂定位“小而精”，工人200来号，自设的衬衫品牌出口到新加坡，直接在阛阓卖，20年下来积聚了强势职位（能根据自己须要，要求客户用美元、或新币、或人民币结算），在本地已算是稳固优质企业了。但老板反映，纵然他如许的企业，现在也蒙受不住人力本钱了，国内的工资+四险，就凌驾4000元/月，而柬埔寨工资才80美元/月，即便工人罢工，也就只是要求提价到100美元而已。随恣意便怎么算，单单工资利差一年就能省下300万，相当于他一年的净利润。他以为，国内工资已经没办法再涨了，像他如许有品牌、有话语权的企业，还算好一些，但也只能再顶5年，着实是受不了了。
  + t: H( J2 `* w浙江某地一废旧金属再生工厂，老板反映现在本地偕行70-80%倒闭关掉了（2014上半年和他聊时，告急反馈是代价下跌、资金风险的标题，这次说到的大比例倒闭，告急是这一年多的事变）。他表现最告急的缘故起因就是“环保本钱”，现在浙江沿海已经不敢弄了，一冒黑烟，立即手铐铐起来。附近出现过好几个被举报、动辄罚款上亿元、判刑10多年的案例。“涉及环保现在不能碰少加入，保不齐哪天就罚你个败尽家业”。从前这个行业赚的是环保的钱，现在正规化了，好比废铜处置惩罚，就得拉到“环保炉”去烧（环保炉焚烧后冒白烟，废水颠末专用管道到污水处置惩罚厂处置惩罚，一个炉投资2-3000万），而烧一吨废铜的代价是1000元，现在铜才什么代价？以是根本做不了。第二个缘故起因是“人工本钱”，现在工人一天工资就要300元，好比工厂叫你处置惩罚废料，怎么也得雇佣一卡车、两个工人，而现在废铁代价是700多元/吨，螺纹钢才1700元，怎么做？即便工厂白送废料给你，都不敷覆盖人工本钱。4 r' B6 V7 Y9 o
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• 安徽芜湖某地，粮食主产区。地盘流转：村民按450元/亩.年的代价，把地盘“交到”村里，村里再以600元/亩.年的代价转租给莳植大户，条约三年一签，付一押二。这种地盘本钱下，假如莳植传统的亩产7、800斤的国产水稻不划算，本地种的是入口超等杂交水稻（长出来的稻穗可达30公分，比国产稻穗长一倍多），亩产量随恣意便能到1000斤出头，假如认真管理能到1500斤。本钱收益盘算：以500亩规模化莳植为例，一亩一季产量1500斤，地盘流转本钱约莫占去600斤，入口的农药化肥和种子本钱约莫占去300斤，人工和呆板本钱约莫占去300斤，再扣除些消耗，末了一亩地能净收200斤，稻谷代价是140元/百斤，如许相当于一亩地一季净收入能到300元，承包500亩，一季净收入15万元。本地很少种两季稻，由于两季稻，人工、化肥本钱也随之增长，但单季产量会降落，两季合计产量也就2000斤，以是增收不显着。本田告急是“小麦套种”，即水稻收割后，套种小麦，小麦比力不费工，以是增收显着。如许“主种水稻+套种小麦”，承包500亩地，一年约莫能赚20-25万。实在平常也就花半年时间在田地里，剩余时间还可以外貌干点活挣钱。
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• 浙江金华某地，本地特点山多地少。地盘流转：山坡脚下，刚拓荒的，另有小石子的“半熟地”，流转代价是5-600元/亩.年。平地水田的代价是1000-1200元/亩.年，水田的流转代价大概就是“向1000斤水稻尺度靠拢”，按照稻谷1.2元/斤算，就是上述代价。以是本地用地盘流转种主粮“肯定是不划算的”，告急是种是水果、蔬菜（好比莳植冬枣，再共同散养鸡）。地盘流转不是个人与个人之间直接生意业务，而是村民起首“地盘确权”，然后到到村里登记中央管理，如许流转双方都有保障。但是由于本地山多、平地少，还是有很多零散的地盘（好比错落分布的3、5亩地盘），没法流转起来。这些就只能“自种自吃”，没法产生规模经济效益。. g) P7 C! r5 c
  
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• 上述案例中，地盘流转代价在4-500元/亩.年，以致800-1000元，地盘流转本钱+人力本钱等，使得中国农业莳植的本钱水涨船高，这就很轻易明白这几年农产物收储代价逐年进步（即便在丰产、国际代价下跌配景下）。现在稻谷最低收购代价匀称140元/百斤（早、中晚、粳稻代价不一），单季亩产1500斤（再生稻产量不高、莳植收割累，很多人不种，这里不盘算）-----这相当于提供了一个基准----分析中国须要亩产2000元的产值，才气覆盖本钱后，包管农民根本收益。我们看到的“甘蔗收购代价400元/吨（广西14/15榨季），亩产4.5吨”、“籽棉亩产250公斤，衣分率约40%（籽棉转换成皮棉的比例），皮棉目的收储代价2万元/吨（2014年）”，都证明白这条“2000元亩产值的基准线”。中国的高本钱农业，一旦没有入口配额、关税的掩护，就轻易受国际低本钱农产物的打击，已往范例的例子就是大豆，国内目的收储代价4800元/吨（2014年），国际市场代价2300--3500元/吨，以是国内大豆斲丧量80-90%来自入口（之以是中国起首放开大豆，是由于国内大豆莳植区与水稻产区重叠、大豆经济效益不高、大豆属非主粮小品种）。未来，水稻、小麦，作为“最根本的主粮”，应该还是会受严酷掩护的。但是，属于经济作物的甘蔗、棉花，以致是告急性低一点的玉米主粮，掩护程度大概会低沉，尤其是在WTO十五年掩护期即将到期配景下。一旦放松配额（数量工具）、调低关税率（代价工具），国际低本钱的打击是显而易见的。
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• 污染的浮夸程度：浙江沿海某地区，80年代末90年代初开始做入口废料处置惩罚，早期的工艺粗糙，冰箱热水器空调就靠手工敲，提取金属。手工剥离不了的电线、插线板、电缆，就丢到土炉里烧。电路板、电子芯片，就用硫酸把金分离出来。从前没有环保概念，焚烧时直接冒黑烟，废水直接倒入河里，硫酸洗液也直接倒进河里。这么几十年干下来，高速公路一下来都是臭气，河里也早没鱼了，河泥挖出来，30年的塑料袋都没有降解。由于大量的粗糙提炼后的金属溶液倒入河里，本地河流管理时，以致有铜厂花200万代价购买整个河流的河泥，效果归去再提炼还赚了几万万。本地一位废旧处置惩罚的老板表现，现在浙江沿海，环保是高压线，这种污染环境的肯定不能再干了。以是本年倒了很多废旧处置惩罚厂，有一部分是转移到越南、菲律宾等地行止置惩罚，那里人工自制。另有一部分是转移的本地，在山内里盖个锅炉，偷偷烧。但他以为，现在本地还能偷偷干，再过5年也会像沿海一样，也不能再干下去了。% i- `# S1 i: z4 h4 @: T0 w( F2 W+ s
  
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• 福建某电子元件厂，告急产物软性磁材、电容器。工厂生产过程中，除了传统的废水、废气、废渣外，另有一块是“危废”，须要专业处置惩罚。3年从前，社会上对“危废区隔”的概念还不显着，很多工厂就把废料同一包干给外部，拉到山上填埋。这两年，环保越来越严酷，再也不能偷偷干，尤其是2013年两高司法表明“私自处置惩罚危废凌驾3吨可入刑”。该厂的危废告急是三类：泥浆类（铁泥）、液体类（带苯的有机溶剂、胶水）、固体类（芯片、电路板）。一个月须要处置惩罚铁泥20-30吨，专业危废公司的吨处置惩罚代价是3000元，光铁泥的处置惩罚本钱就达10万元/月，另有有机溶剂、胶水，处置惩罚单价也是3000元/吨，总的算起来，一个月全部危废处置惩罚本钱要20-30万元，一年下来要250-350万元。环保本钱对公司的利润腐蚀：最明显的是铁泥业务线，由于体量大、附加值不高，环保处置惩罚本钱吃掉了税前利润的15%。全厂角度看，一样平常危废处置惩罚本钱约莫腐蚀税前利润的4%。假如算上环保固定装备的投入（好比危废的储存池、废水废气排放体系改造，这两年投资都凌驾1000万，比一样平常处置惩罚费用还高），则对净利润的影响远不止这些。公司正操持对危废、固废再做更科学规范的分类，精打细算，以镌汰环保本钱压力。7 I$ T- I' w5 M# L  U
  
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• 某外资工装涂料奇迹部，为家具、橱柜、木地板生产商提供涂料，在家具橱柜出口行业中，他们的涂料市场份额占60-70%。本年涂料的贩卖下滑40%，直接缘故起因是国内的客户很多倒闭了，外洋家具订单转移到越南生产。背后缘故起因是，中国强行推行环保，将有机涂料改成水性涂料，对有机涂料征收4%的特种斲丧税，如许1公斤涂料售价40元，本钱就要增长1.6元。有些大工厂，一个月用有机涂料200吨，如许一年就要增长本钱300多万元。别的，到2016年1月，深圳、北京将要强行克制有机溶剂超标的涂料对终端客户市场贩卖。以上这些就导致国内企业的竞争力降落，即便外洋客户要采购有机涂料的家具，但国内附加的环保本钱太高，代价没上风，由此出现上述的订单转移。# S4 L3 P5 s" F7 P) w
  
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• 厦门厂房租金出现“涨跌分化”：厦门的工业区，按创建时间、配套成熟度分别，依次是：岛内的湖里—岛外海沧---岛外集美---岛外同安。2013下半年，外围地区的厂房租金代价开始降落（选取比力对象是尺度厂房二层至五层的代价，由于一层楼可停放特种机台、仓储，不具可比性），比方集美2013年租金14-15元/平米.月，现在降落到10元；同安2013年租金12-13元/平米.月，现在降到9元，降幅均约30%。租金降落与“工业区较新、供给多、小工厂关闭多”有关。但核心地区的租金代价则出现提拔，比方岛内的湖里区，将主干道两旁老厂房改建为“文创园”、“操持园”后，租金代价从20-30元/平米.月，提拔至55-60元。但代价提拔的缘故起因不是工业繁荣，而是功能改变，该区是陪伴厦门经济特区在80年代初设立，2000年已实现生存区功能，现在当局促进商业、文化转型，以盘活老工业区资源。次核心地区的租金代价“滞涨”，比方海沧工业区，2012年从前每年租金代价上涨约10%，2013年后工业运动降落，很多厂房租不出去，城投业主将传统厂房转型为电商仓储、物流，意图提拔代价，此消彼长气力，导致该区代价“摒住”。该区现在代价14-16元/平米.月，自定位电商仓储功能后，很多传统制造业主，已将工厂搬迁至外围更便宜的地区。
  / p% ~# _+ ]4 e5 Q  `# V上海也不是铁板一块，已经出现“涨跌互现”局面：比方2012年，普陀区邻近中环路的厂房，2012年出今世价向上拐点，二楼租金从0.8元/天.平米，涨到本年的1.6-1.8元/月.平米，涨幅100%（周边的店面、住宅租金、房价，也出现50-60%的涨幅）。直接缘故起因是地铁13号线开通，但厂房租金涨的更凶，大概与生产便利有关。该地区地处上海西部、邻近虹桥机场、贯通中环线，长期以来规划为仓储中央（麦德龙、农工商、红星、百安居等总部均在此）。同时周边的城乡联合部提供便宜房租，便于工人聚集。有的工厂从该地区迁出，在昆山自盖厂房了，但运行一段时间后，仍把生产基地回迁，缘故起因就是昆山本地欠好找到符合的工人。 租金下跌的案例出现在上海西南部的老闵行区，某羊绒轻纺城，占地4-5万平米，2009年一个50平米的店面租金代价12万元/年，但从2012年开始，租金每年降落，2014年至8万元，本年至7.5万元。分析缘故起因，一是老闵行区不绝开发慢（原来上海的化工厂告急会集地），周边缺少今世的shopping mall、缺乏商圈，人流量少，该轻纺城就显得孤零零一块，没有协同效应。二是2009年的代价有点“哄抬因素”，新进入者不清晰底细，听说买卖好做，都想挤进来，造成租金水涨船高。今后两年本相徐徐出来了，经济欠好需求少，位置欠好人流少，导致买卖难做，就出现上述的租金年年降的局面，至今已从高点降落30%。7 U& P! w7 ]9 ]8 K* ?- i& g
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