在这个天下上，凡是靠房地产拉动的国家，效果没有不崩盘的，天下老大美国靠房地产拉动经济了局是崩盘；天下老二日本靠房地产拉动经济了局也是崩盘；天下经济早已把中国的房地产列为崩盘之列。在世界上，大概只有德国逃过这一劫。5 G- z; r3 B6 `: U( B
" b& e x$ B" J+ w4 U" s' e# J% i前车可鉴：房产泡沫不是哄人的！+ D+ e2 q, O6 V7 u
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曾经自称为"日不落"的迪拜，也在海湾边黯然目送过楼市崩盘的噩梦；曾经中国海南房地产建立风起云涌，然而楼市泡沫幻灭掖掖仪一刹时的事变，现在尚有许多烂尾楼遗留在海南岛之上。迩来，数据表现深圳的楼市也迎来了拐点，在房价到达顶峰之后，也扛不住泡沫破碎的实际。, N9 n5 U- ~8 y4 A3 g$ g
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岂非过于倚重房地产的经济一定崩盘是一条无法宽免的魔咒吗？1 `7 s, r ?# c6 y! |
# x. X! r7 a; f7 H引用经济学家、中国人民大学传授黄卫平的观点：“在这个天下上，凡是靠房地产拉动的国家，效果没有不崩盘的，天下老大美国靠房地产拉动经济了局是崩盘；天下老二日本靠房地产拉动经济了局也是崩盘；天下经济早已把中国的房地产列为崩盘之列。在世界上，大概只有德国逃过这一劫。”. j8 i# y2 W5 J$ p4 k
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总之，这个地球上凡是靠房地产拉动经济的国家了局都是崩盘，尤其当房地产和金融细密团结成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。"+ t/ A' }+ \8 M: l
0 w( i6 p- b0 M2 B1 W5 l而汗青上曾经出现过的多次房地产泡沫，正是这一观点最真实的写照。
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时间坐标：1926年／美国、2008年／美国
, U4 R' B- {; A1 j7 L J上世纪20年代中期，佛罗里达州出现了亘古未有的房地产泡沫。
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+ w% T# ]3 }# S- b6 I在1923年-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年凌驾一倍左右的幅度疯狂增长。1925年时，仅有7.5万生齿的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，2.5万名地产经纪人。其时，地价每上升10%，炒家的利润险些就会翻一倍。8 `- x- d4 C- x/ U. S9 {9 p) i4 l
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但在1926年，佛罗里达房地产泡沫敏捷破碎，许多休业的企业家、银行家或自尽，或发疯，有的则沦为托钵人。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危急，从而引发了华尔街股市的瓦解，终极导致20世纪30年代的天下经济大危急。( j# W1 C" M) q7 h
5 Q: }& f1 L( J: x5 I随后从1946年到70年代末，美国的住宅代价与GDP比例不停稳固在90%左右（住房总代价与一个国家的GDP的比例可以分析房地产泡沫的程度）。随着80年代和90年代利率渐渐降落，这一比例上升到100-110%左右。从2000年的互联网泡沫开始，这一比例开始凌驾120%以上。2005年，美国的房地产泡沫到达了汗青最高点，为美国GDP的172%左右。2008年，美国房地产市场泡沫的幻灭成为这场始于美国、席卷环球的金融风暴之导火索之一。
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现在固然颠末了次贷危急，美国的住宅代价仍旧占GDP的128%左右，凌驾102%的汗青匀称程度。这分析美国的团体住宅房价还要进一步下跌（见图一）。野村证券美国区首席经济学家David Resler表现，作为美国此次金融风暴开端之一的房地产市场的泡沫仍处于改正过程之中。' ^$ U6 S2 X$ q- L: f$ S
! d# Z: w x. `时间坐标：1991年／日本 / W4 D5 V4 M0 z: k6 k1 f
20世纪80年代后期，日本中心银行接纳了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产代价暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签署了"广场协议"，同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资源进入日本的房地财产，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。! \' T: T0 F' B
, Z6 @( B) p1 [5 Z( |, l- N# K. H/ l受房价骤涨的勾引，许多日本人纷纷拿出积贮炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的天下住宅代价为6.47万亿美元。也就是说日本房地产最疯狂的时间住宅代价为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国天下的总地价。一样平常工薪阶级纵然泯灭毕生储备也无力在大都会买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和少少数大公司的高管。
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1991年后，随着国际资源赢利后撤离，房地产代价随即暴跌。到1993年，日本房地财产全面瓦解，遗留下来的坏账高达6000亿美元。此越日本房地产泡沫是汗青上影响时间最长的一次。受此影响，日本迎泉源史上最漫长的经济阑珊期，陷入了长达15年的经济冷落和低迷，至今也未能彻底走出阴影。这次房地产泡沫也被称为"二战后日本的又一次败北"。8 g1 y; _$ n* g& N
1 i8 o' w& u; R; d( f) l曹建海在《向高房价宣战》一书中下令，应该在日本的房地产泡沫中看到辅导，他以为，"中国正在重蹈日本地产泡沫幻灭覆辙。"重创之后的日本颠末漫长的20年，仍旧处于停滞状态。谢国忠以为中国的企业部门正在重复日本20年前的老路，越来越像"影子银行体系"了。通过银行筹资、贸易单子或公司债券市场等渠道融资进入土地市场，使土地代价上涨，在很短时间内就粉饰了企业红利，抬高了其光荣品级，而由此造成的效果正是昨天和本日的日本。9 l( S" A+ s; O2 M
7 x0 G! E' X. z0 K+ I- V1 |时间坐标：1997年／东南亚、香港 , I. n1 d& c; c8 ^: y2 A
继日本之后，20世纪80年代中期，泰国当局一连出台了一系列刺激性政策，催生出房地产市场的繁荣。海湾战役竣过后，大量开辟商和谋利者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资源也进入东南亚其他国家的房地产市场举行谋利。
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由于没有很好地举行调控，终极导致房地产市场供给大大凌驾需求，构成了巨大泡沫。1996年，泰国的房屋空置率连续升高，此中办公楼空置率高达50%。随着1997年东南亚金融危急的发作，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底幻灭，并直接导致各国经济严肃阑珊。3 g- }; }' k% u V
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此次东南亚金融危急还直接导致了香港房地产泡沫的幻灭。1981年，香港已成为仅次于日本的全天下房价最高的地域。而在1984年-1997年，香港房价年匀称增长凌驾20%。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。" X+ b2 \; Q6 I3 W/ {& w
5 m2 p( @. V% ]; x就在香港的房地产泡沫到达顶峰时，东南亚金融危急到临了。1998年-2004年，香港楼价巨幅下跌，据专家盘算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共丧失信8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中，香港匀称每位业主丧失267万港元，有十多万人由百万"富翁"一夜之间酿成了百万"负翁"。9 Z2 c/ ?9 q h) V& E/ W9 x ?
! e8 h4 m N5 N+ b综上，须要引起注意的一点是，在汗青上多四次房地产泡沫中，住房总代价与一个国家的GDP的比例成为一个紧张的衡量尺度。客岁10月份，一篇引起广泛关注的媒体报道称，国内住房总代价大概凌驾90万亿元，超出GDP近2倍。而做出如许估算的数据底子，照旧在2009年的不完全统计数据。
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从以上房地产泡沫辅导中，可以看出，中国房地产正处在一个敏感时期。如果房价连续上涨，重复美国式或日本式房地产泡沫的究竟毋庸置疑，而其效果将不堪假想。 M/ j- @7 u( U% P! Y$ \% Z
一个人在同一个地方跌倒两次，大概并不特别，但环球须要在"房地产泡沫"这个坑里，摔跤反复后，才华学会如履平地的生存之道？
1 O! h8 A }% B% o$ S$ s( c买房保值？只有少少数都会房价跑赢通胀
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昨晚（10月23日）的“双降”无疑是一针鸡血，被广泛解读为楼市的大利好，各人也在屁颠着盘算房贷又能省多少。+ _( s* j5 A5 `! z8 }8 k
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- n3 x! _4 Z+ f" R在中国，楼市房价高居不下的一个紧张缘故起因，是我们多数信赖房子是最能保值的资产之一。然而下面一组数据大概要颠覆三观。: V/ L6 K9 N& i/ ^2 e# N+ b# d
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# R, q( ?+ w5 L% a$ y' m: T暴虐的本相是：据统计，已往5年，只有少数都会的房价能跑赢CPI。
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10月23日，国家统计局公布了70个重点都会9月份的房价变更环境。4 R3 _* Z2 A( p n* W5 ]7 \/ o
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* }, {5 e6 L- R! Q, `4 L5年里新建商品房均价涨幅最大的10个都会的环境：
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[table][tr][td=1,1,50]排序[/td][td=1,1,85]都会[/td][td=1,1,292]涨幅[/td][/tr][tr][td=1,1,50]1[/td][td=1,1,85]深圳[/td][td=1,1,271]+70%[/td][/tr][tr][td=1,1,50]2[/td][td=1,1,85]北京[/td][td=1,1,292]+32.4%[/td][/tr][tr][td=1,1,50]3[/td][td=1,1,85]上海[/td][td=1,1,292]+32.3%[/td][/tr][tr][td=1,1,50]4[/td][td=1,1,85]广州[/td][td=1,1,292]+30.7%[/td][/tr][tr][td=1,1,50]5[/td][td=1,1,85]厦门[/td][td=1,1,292]+30.3%[/td][/tr][tr][td=1,1,50]6[/td][td=1,1,85]郑州[/td][td=1,1,292]+22.5%[/td][/tr][tr][td=1,1,50]7[/td][td=1,1,85]南京[/td][td=1,1,292]+18.3%[/td][/tr][tr][td=1,1,50]8[/td][td=1,1,85]石家庄[/td][td=1,1,271]+18.1%[/td][/tr][tr][td=1,1,50]9[/td][td=1,1,85]乌鲁木齐[/td][td=1,1,292]+16.9%[/td][/tr][tr][td=1,1,50]10[/td][td=1,1,85]武汉[/td][td=1,1,292]+14.7%' o9 H3 b% o. A- G
3 ^# z. R4 v8 O1 K5 s$ k已往5年里新建商品房均价涨幅最小的10个都会（负数是跌幅）
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z2 ]* R) A8 e% P[table][tr][td=1,1,50]排序[/td][td=1,1,85]都会[/td][td=1,1,291]涨跌幅[/td][/tr][tr][td=1,1,50]1[/td][td=1,1,85]温州[/td][td=1,1,270]-23.3%[/td][/tr][tr][td=1,1,50]2[/td][td=1,1,85]杭州[/td][td=1,1,291]-5.0%[/td][/tr][tr][td=1,1,50]3[/td][td=1,1,85]宁波[/td][td=1,1,291]-3.4%[/td][/tr][tr][td=1,1,50]4[/td][td=1,1,85]海口[/td][td=1,1,291]-2.4%[/td][/tr][tr][td=1,1,50]5[/td][td=1,1,85]唐山[/td][td=1,1,291]-2.4%[/td][/tr][tr][td=1,1,50]6[/td][td=1,1,85]蚌埠[/td][td=1,1,291]-1.8%[/td][/tr][tr][td=1,1,50]7[/td][td=1,1,85]泉州[/td][td=1,1,291]-0.9%[/td][/tr][tr][td=1,1,50]8[/td][td=1,1,85]金华[/td][td=1,1,291]-0.8%[/td][/tr][tr][td=1,1,50]9[/td][td=1,1,85]青岛[/td][td=1,1,291]+0.7%[/td][/tr][tr][td=1,1,50]10[/td][td=1,1,85]三亚[/td][td=1,1,291]+1.1%
& D7 l% O( W2 D% t% f- @着名财经人士刘晓博分析出了以下结论：0 i( P/ @ g. h( E
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3 K7 V/ A* Y8 i% k( f" l第一，从“新建商品房均价”这个角度看，在已往5年里，70个都会中的绝大部门都会的房价，没有能跑赢CPI。2011年至今的CPI分别是5.4%、2.6%、2.6%、2.3%和1.6%，换算过来，物价在5年里上涨了15.3%。也就是说，只有9个都会（第一个表格的前9个都会）的新居均价跑赢了CPI，其他61个都会都输给了CPI。5 c2 Q# A; W; @1 W8 c
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第二，CPI有显着的范围性，跟老百姓一样平常生存的感受差别较大，“广义钱币M2增速”减去“GDP增速”大概更靠近“真实通胀”。如果用这个数据来衡量，则已往5年来的通胀率分别为4.4%、6%、5.9%、7.3%和6.2%。也就是说，一个都会的房价在已往5年里上涨33.5%以上，才算跑赢了“真实通胀”。. r$ P- C0 Y- C2 G" k2 C
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通过上述表格可以看出来，只有深圳一个都会的房价降服了“真实通胀”，如果略微放宽尺度，则北京、上海、广州和厦门也可以达标。这简直是个令人受惊的究竟！
# \+ Y! h7 ?. S+ r- g须要增补一句的是，在2010年之前的10年里，房价涨幅最大的都会是上海和北京，深圳略微落伍。迩来5年深圳成为冠军，实在紧张是在迩来一年内实现了大凌驾，这显着带有补涨性子。$ Q: }! G0 W6 w4 O
8 Q1 r# e( b% N3 B6 ]别的，真正能降服通胀的都会，都是生齿增量比力明显的都会，大概说是都会级别较高，有更多发展时机的都会，大概环境精美的都会。
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+ U y! ]3 |2 ?# @( j; G4 _第三，已往5年房价表现最差的10个都会，此中4个在浙江、2个在海南。这6个都会，都是在2010年之前泡沫比力严肃的都会，以是房价连续调解了快要5年，尤其是温州。唐山和蚌埠分别是重工业都会和资源输出型都会，这两类都会的房价表现都不会太好，由于他们的生齿竞争力偏弱。( H# C6 e$ c* d% x1 B
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末相识释一下，为什么没有效统计公报里的二手房数据，来做上述研究。这是由于官方房屋登记部门的二手房代价，每每是生意业务存案价，而生意业务两边都倾向于掩饰真实成交价以避税。以是，来自统计局（他们的数据来自房屋登记部门）的二手房价，不如来自中介研究机构的真实。
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- s: H' x. S: ~统计局的新居代价也存在缺陷，由于每年卖的新居，实在并不可比。一样平常来说，越卖越阔别传统市中心。面积大的都会，其新居均价就更容易被拉低。* _- b& r; X2 s& n" O
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发表于 2019-6-14 00:41:49