泉源：《中国策划报》记者 孙维晨
+ `/ k, Y5 {* [8 D" O从天津火车站地下出站口钻出的汽车在市区行驶，不久便踏上了京港公路。一起向南约莫奔驰40公里后，便是天津市津南区八里台镇的天嘉湖景区。) y3 m9 e/ [# E! y) t0 g; c
5月初的午后阳光共同着白云蓝天包围着一条空旷的双向八车道。在这条公路的西侧则是被其员工称为“空城”的星耀五洲项目。1 R/ G! v) |& z! F' S7 x6 {
占地4100亩的“星耀五洲”项目2007年即已开始拿地开辟创建，然而，近10年已往，这里依然空旷、火食稀疏、贸易街区大量空置。
: I" M; Y" f' P) z* ~: l2 P! j5 w5 ?一位居住于此的业主在担当《中国策划报》记者采访时说：“现在这个项目不但居住的人稀疏，而且各种贸易配套和辅导资源都没有。”他告诉记者，“现在由于开辟商无法发出工资而导致物业职员根本撤出。一到晚上就一片黑暗，一个人都看不到。现在很多业主想赔钱把房子卖出去都没人接办。买这里的房乃至不如买附近的村民回迁房。”
3 S& n" r" Q5 v3 c天津市津南区是比年来京津冀地区城镇化创建速率较快的新城区。在这个420平方公内里积内竖立着多个超300万平方米的“超等大盘”，而这些大盘由于配套办法缺失、交通未便等缘故起因而入住率广泛较低。此中当年远近闻名的星耀五洲项目则已经处于疏弃状态。! M1 X0 X* k6 s# r# i+ A
在京津冀协同发展的配景下，怎样让如许的新城区实现产城融合，制止再出现星耀五洲一样的“伤疤”、重走“卖地盖楼”的老路值得深思。
9 l! D! z# `) U' @3 M “空城”星耀五洲整天嘉湖畔伤疤 ) v. I/ R/ |+ N1 @% L& T
在通往星耀五洲项目上的一段混凝土公路桥头，记者发现，湖畔一侧低矮的贸易修建已经显得破败，室内的空无一物透过窗户一清二楚。“星耀五洲爱好湖岸”的宣传标语则被印制在桥头围挡的塑胶广告布上面，但在时间和风雨的敦促下这些广告早已褪去原来的色彩。: L6 H' R& W3 B& F1 Q, S* @
再往下深入数百米，一座标写着售楼处字样的修建出现了。不外，修建中的一层大堂与其他同地区项目完全差异。由于作为项目贩卖的“脸面”，星耀五洲售楼处的前台已经被各种杂物堆砌，并见不到任何贩卖职员。7 _1 G2 c$ ^ t- ~1 P7 D
唯一的保洁职员在低头扫地，这个上了年事的当地女性对《中国策划报》记者说，这里人都把这个小区叫“空城”。“现在这个小区的整个物业已经没有了。我们也已经几个月没有发工资了。现在贩卖员都不来上班了。而且在这里居住的人非常少，根本没有什么贸易更没有学校和医院等配套。”5 v- n" J0 J3 n0 Z0 n
星耀五洲在多年前确如其名，在京津冀地区名声显耀。
; ]0 [/ j$ r/ D7 e- b& g/ A2007年10月19日，云南星耀团体通过旗下天津星耀投资有限公司击败来自京、沪、辽、豫等地的5家上市公司，以62.9亿元的总价拿下天津津南区八里台镇天嘉湖地块。这个代价成为当年天津楼市单块成交面积和成交总价的双料地王，也是当年天下成交总价地王。据媒体报道说，其时津南区政府都没想到拍卖价会超出预期近20亿元。
$ ^. v( |( Z' G3 l一年后的2008年，星耀五洲项目以“天下级休闲平台，国际性居住社区，环球化观光胜地”的旅游地产概念等名噪一时。其时该项目不但找到了资源相助方，还得到了当地政府的鼎力大肆支持。由于项目位于环渤海及海河鄙俚环形旅游经济带的中央，而成为天津市规划的八大休闲风景区之一，2008年被列为天津市20大重点项目之一。
# @0 B1 q9 V3 [1 p: k- j当年旅游地产的概念尚属新奇，这个位于天津最南端的津南地区成为滨海新区的一个热门。而位于津南区最南端的星耀五洲也随之炙手可热，其时的星耀五洲乃至成为一个地标性修建，由此开启了天津市津南板块开辟的高潮。
, J) W5 K: B5 {9 q% Y5 H公开资料表现，“星耀五洲”项目修建总占地面积为4100亩，在7000亩水面周边创建约300万平方米的修建，包罗260万平方米的住宅及40万平方米的公建。该项目预计分四期开辟，周期五年。而公建相对会合的北美洲板块及亚欧板块局部作为该项目首开区，细娼脍开辟中；此中公建部分为30万平方米，住宅面积为70万平方米。为扩大项目的影响力，提升项目总体定位，三大标记性修建物均位于北美板块，即大型室内滑雪场、超五星级旅店、星耀办公大厦。3 i* H9 r' P8 O
当初说好的齐备，并没有在现实中实现。空旷、火食稀疏、贸易街区大量空置等情形更能形容当下星耀五洲的近况。 早在多年前，就有大量的公开报道展现出星耀团体由于资金链告急而一连发售信托产物，但未能管理近来逆境而终极导致项目停摆。对上述出现的题目，记者致电致函天津星耀投资有限公司及云南星耀团体，但停止发稿，未获复兴。) q- M# A& t6 E. U) l$ Y; t
均匀每两平方公里就有一个楼盘项目
! D( r7 I( R( O; N3 g公开资料表现，天津市津南区面积约为420平方公里。来自市场研究机构的数据表现，现在该地区拥有215个房地产项目，此中新建楼盘为69个。地区内的房价均匀单价为8700元每平方米，同比降落了14.30%。简朴的除法盘算可以得知，津南地区每2平方公里就有一个楼盘项目。在一位房地产市场研究机构分析师看来：“项目密度确实较大。”* s4 D+ ?+ V4 ^& j
而来自中国指数研究院的最新报道表现，天津市内六区本月可售面积为213.29万平方米，环比有2.81%的增幅，出清周期升至17.2个月。
b1 Q/ c. X. o1 g: N8 Z此中天津辖区内环城四区可售面积为615.07万平方米，环比亦有2.53%的增幅，再至600万平方米以上水平，出清周期仍为21.2个月。此中津南区在4月的可售面积为248.1万平方米，占环城四区可售面积超40%。
6 X, r) U% u8 c+ Q4 ]4月份环城四区供应面积为46.61万平方米，环比增幅达223.87%，增幅居天津四地区中之首。0 k$ B9 S' F8 E) T. \4 n
巨大的新增供应面积背后，津南地区内项目却面对配套办法的缺乏。隔断星耀五洲一公里远的中信公园城和海尔格林小镇也都面对如许的尴尬。
# I' \+ }( Q. c( D* ~% Q中信公园城的一位贩卖司理告诉本报记者：“现在项目内已经有一条贸易街，可以满意根本的生存必要。除此尚有在建的一个公交站和一个幼儿园。在项目门口已经预留了初高中辅导用地。”不外，这位贩卖坦言，由于属于九年任务辅导范畴，初中学校现在没有确定。随迁后代只能去八里台一中就读。“预计小学和初中约莫要到2019年才气落实。”" n. i! ~+ ]5 k# R$ @/ h, c
居住在中信公园城8号楼的一位业主告诉记者：“现在小区内居住的人也不多。高层的住民最多住了一半，而别墅最多也就有三分之一的人居住。由于在这里生存太不方便。”他说近来的一个购物中央是约莫6公里开外的“建鑫城”广场。5 s/ \ _3 n" o
类似的观点在海尔格林小镇的贩卖顾问那边也得到印证。这里的贩卖职员告诉记者，现在他们社区正在创建一处大型的华联超市，可以满意社区住民的根本生存需求。但是辅导配套确实有待增补。他说，现在小学和初中还在进一步简直定中。“我们这边跟中信公园城的配套情况都差不多。”& m( X7 S0 `) U) A3 l( [
专家警示盲目扩建房地产轻易出“鬼城” $ I" H C' ?; o2 t1 q# t
与此同时，在京津冀协同发展的配景下，天津被中央定位为“一个基地三个区”，即天下先辈制造研发基地、国际航运焦点区、金融创新树模区、改革开放先行区。; y# R$ u4 V! o" q( Y
在如许的发展战略下，怎样让津南区如许的新型板块摆脱“卖地盖楼”的老路是对当地执政者的巨大磨练。
$ y% B$ a+ C( [) @在本年1月初，天津市津南区委书记吕福春在发言中表现将以产城融合为焦点，准确处置惩罚产业发展、城镇创建、生产与生存之间的关系，构建良好的产业、城镇、情况发展动态结构体系和内涵更新机制，推动产业发展与城镇创建和谐并进。9 D$ _- o3 C& K8 M& E
他说，要以园区创建为根本，积极统筹园区发展，推动产业联动、根本办法联建，促进园区会合、连片发展。鼎力大肆发展生产性服务业和生存性服务业，加速推进贸易办法创建，优化城镇功能配套，进步生产生存的便利化、风致化和人性化，促进城镇和园区繁荣，增能生齿集聚和产业服务本领。- r5 q% {5 u5 }. L
来自津南区政府网站的资料表现，津南的产业导向为重点发展以物联网、人工智能、新型电子元器件和集成电路计划等为主的电子信息业，以数控装备、航空航天零部件、环保装备等为主的呆板装备制造业以及当代冶金、辅导、旅游和都市型办法农业。《天津市工业结构规划》把津南列入“以硅、光、人工智能三大范畴为重点的IT三角”重点发展地区。7 f, K& P% @7 U* l5 W
不外在产业导向中，楼宇经济依然是津南主推的发展方向。
* g( m. A6 l+ P$ M公开资料表现，2014年年底，津南全区运营商务楼宇约27个，引进企业累计近万家；整年楼宇经济实现税收34.2亿元，与客岁同期相比增长36.8%，绝对值在全市排名第5位。1 N" ]+ g4 p) K9 ~
楼宇经济的承载主体仍旧是房地产业。作为环城四区之一的津南区隔断主城区较远，有些楼宇中的入驻单元着实担负着一些公司在当地的“服务处”职能。
7 f0 m( I9 J& V1 S) G而全部楼宇经济较为广泛的题目是，产业结构低端化、经济聚集度和外向度不敷，功能定位禁绝、聚集度不高、空置率居高不劣等。2 X2 _: d# o& \8 u2 s
同时津南其他产业范畴也存在一些劣势。比如津南渴望发展电子信息业，但自身微电子产业根本相对单薄，风险投资机制与情况尚未创建和健全，劳动力资源结构欠佳而且地区一体化、国际化情况尚未形成，中小科技产业规模较小、气力不强、结构分散，管理服务本领不敷。. n1 G3 x; }% Y
对于津南区产业发展及怎样完满住宅小区的配套办法、促进产城融合等题目，记者致电致函津南区委宣传部，但停止发稿未获复兴。
$ \+ j% E% F) v国家发改委都会中央学术委员会秘书长冯奎在担当本报记者采访时说：“京津冀协同发展配景下，北京、天津要劝导焦点区生齿。随着交通、产业、公共服务条件改善，一些中小都会、小城镇、新城新区的吸引力会相应增强，对生齿的集聚本领有进步。但盲目扩建、新建房地产，轻易做成‘鬼城’。”
: ^# J7 s$ [" F6 [7 o3 H冯奎对这些新兴地区制止变为“鬼城”而给出的发起是：“一是选址要有依据。一样平常来说，离中央城区20到30公里以内，可以作为新城紧张的选址隔断。二是开辟面积不能过大。三是留意房地产的差异化产物定位、服务定位。比如为了提供第二寓所，还是为了供城区生齿休闲度假用，这要加以区分。四是要超前或同步引入产业。房地产发展要顺应产业商的需求。五是要思量后续公共服务配套题目。很多地方由于辅导、医疗等跟不上，末了没有人气。”
( O+ t1 T& T: m1 X他夸大说：“最关键的是，要发挥市场机制的作用。出现‘鬼城’的地方，每每都有政府不理性的影子。房地产业开辟本质上是市场活动，政府应该从贸易化的地产开辟中退出去。这将大大镌汰‘鬼城’‘空城’产生的大概性。” | 
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发表于 2019-6-14 00:12:36