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800页的万达招股书你认真阅读了吗？如果在A股，此中至少一半的信息都不会告诉你。在招股书中，王健林枚举了万达股票绝对值得你拥有的八大来由：“创新的商业模式、完备的运营体系、独有的竞争上风、良好的实行本领、良好的商管水准、强盛的协同效应、良好的控股股东和先辈的科技应用。”听了以后是不是有点晕？在“商业地产与电商”看来，揭开外衣，万达模式的机密着实就两个。第一个机密：现金流滚资产，简朴地说就是以售养租，用贩卖物业的利润来补充大商业和旅店自持的资金沉淀。各人可万万别小瞧了，这种模式绝对是环球独创，现在还没有别的哪个国家能通过卖房子就把购物中心养起来了。以环球最大的商业地产公司西蒙为例，它的高速发展离不开REITS供给的低资本资金。“没有REITs这一金融工具，就没有美国商业地产的本日…REITs上市对西蒙而言是一个里程碑… REITs助力西蒙商业地产称王。” 万达没有REITs，依附现金流滚资产照旧玩这么大。那么，现金流到底是怎么样滚资产呢？我们一起来看看这张图。 “购物中心和高端旅店，拉高所在地区地块代价，促进综合体中住宅、商店和写字楼部门的贩卖；贩卖物业反过来为购物中心和旅店建立提供资金。”听起来很美满把，除了有一点它没有提及，那就是万达模式的第二个机密：极低的地皮获取资本。“万达…年的新项目中，上海某区项目楼面地价不到1000元，本地一样平常地价至少要3000元。我们在北京长安街西边拿的地，楼面是2400元，而一街之隔的另一块地楼面地价是6000元。青岛项目我们的楼面地价是2100元，和我们相隔的项目则是8000元。”打住，这一点似乎不符合“商业地产与电商”在教科书中学到的知识啊。地租理论告诉我们，齐备超额利润都归属田主，而中国的田主只有一个，你懂的。那地方当局为什么要低价出让呢？“在地皮招商阶段，地方当局倾向于通过引入购物中心和豪华旅店，作为改变都会形象、进步地区品位的告急本领，别的还可创造连续税源和增长就业。”哦，原来云云！万达模式的乐成，吸引了各路豪杰豪杰投身到商业地产这一巨大奇迹中来，不管从前是做住宅的，照旧卖水的、卖衣服的、卖电器的、卖饲料的…“2014年国内重要都会综合体供应量达885个，较2013年增长24.47%，2015年重要都会的综合体供应量将突破1000个，至2018年商业综合体的年供应量将维持在1200个左右。”然而，这原来被证明非常乐成的万达模式，正在渐渐走向止境。在“商业地产与电商”看来，万达模式的焦点是贩卖型物业的快速去化及高溢价。溢价幅度淘汰、去化速率低落的时间，就是这种模式面对危急的时间。“作为资金回笼工具的万达金街，正在沦为做一条死一条的商业街…克制8月尾，天下35个都会新建商品住宅库存再攀新高…随着越来越多企业进入商业地产范畴，商业地产项目标地皮资本被徐徐抬高。”但是走向止境的是万达模式，不是万达。“商业地产与电商”的一位犀利微友早有点评：“万达已经不玩商业、不玩地产了，万达玩的是资源运作。”岂非不是吗？在发展初期为了支持商业地产高速扩张建立的百货、大歌星、旅店等汗青功臣正被卸磨杀驴。“万达部门新项目不再设百货主力店…万达正在为部门不赢利的旅店探求买家…万达也在为其旗下的大歌星KTV连锁探求下家...”在“商业地产与电商”看来，万达已经颇有杰克韦尔奇之风：“第一或第二，否则不予思量。如果不赢利，就把它赶快卖掉。”这让这帮跟风万达模式的兄弟情何以堪？！“我们玩住宅时，万达玩商业；我们玩商业时，万达玩文旅；我们玩文旅时，万达玩电商和资源运作了”。中石油上市之日就是它的顶峰之日。“我站在中石油48元之巅，眼含热泪向山下俯瞰…虽说无穷风光在险峰，但谁也不愿不绝在这里站岗值班…我要回家，我要下山。”万达上市，会向导我们逾越阿里巴巴吗？万达上市之日，是万达的顶峰，抑或行业的顶峰？ | 
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发表于 2019-6-14 00:11:19