2010年开始了一场关于2011年房价走势的全民大料想,很多开发商、专家学者、购房者纷纷到场进来。引发这场大料想的是中国人民大学经济研究所发布的一个陈诉,陈诉的紧张观点是说2011年上半年房价将下跌两成,给出的来由是其时的宏观调控尤其是房地产调控非常严格,开发商的钱袋子开始收紧了。$ N8 n/ F( K2 L' Y
d3 U/ u* g6 U% ~4 Z. q" n! Y 开发商“不差钱”
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# Z7 ]* V0 N% C' Z 时至本日,2011年已经已往一泰半了,答案仍然没有发表。但我不想去探究谁猜对了大概猜错了,我想探究的是开发商的信贷是不是真的收紧了?我特意查了一下真实的干系数据,发现太可骇了:仅仅是2010年的前三个季度,开发商的贷款就有6000亿!要知道 2009年一整年银行放出的贷款是5980亿,而且很多专家都说这已经是天量信贷了。但是,如今的状态是:2010年前三个季度发放的贷款竟然比2009年一整年还多,同时还凌驾了2007年与2008年的总和,这岂非不可骇吗?透过这组数字,我想告诉各人的是:开发商如今根本就不差钱!也就是说,我们将会继承看到开发商囤地、捂盘惜售。' L# S9 T) f7 L3 ]3 s
% f; g4 Y. \- I* i& t 以是说,我们如今所说的房价应该或即将下跌,更多的是从道义上来讲的,是一种道德感。但是,正是这种道义上的评判,却在很大水平上导致了老百姓更大的痛楚。更故意思的是,如今房价是涨或跌,已经构成了一个新的分水岭,它把持差异意见的知识分子分成了“唱涨派”和“唱跌派”。0 n3 B/ L" h/ A9 A+ W: Y7 y
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现在这种状态,究竟是怎么造成的?就以北京为例吧,在2010年10月份的时间,我们的感觉是房价确着实降。由于其时的开发商突然变得很高调,都嚷嚷着要贬价,同时还出现了各种扣头、让利的活动,最显着的一则消息就是通州房价直落7000块。而且,北京市当局还出台了一个政策,说对于单价在3万块以上的新楼盘不发预售证。如许一来,那些单价在3万块以下的楼盘,就很轻易拿到预售证了。厥后的情况是,那些售价在3万元以下的楼盘,根本上是一开盘就贩卖一空。为什么会出现这种状态?着实它的背后就是一种人为的使用,而这种房价的下跌着实就是“北京式”的下跌。8 _- K @' v9 {2 k' N {+ j
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压死骆驼的末了一根稻草
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5 I1 B& f5 x8 W' ^' s/ @, d 这种“北京式”的下跌着实属于生理按摩,只是暂时缓解一下各人的感情,根本没有触及到题目的本质。题目的本质是什么?
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1 n* g) ]9 i. M! h! g3 ]" o: [% v 各位想一想,为什么市区中央的房价都这么高了,照旧一个劲地往上涨?而且,纵然它一个劲地疯涨,为什么照旧有那么多人要买市区中央的房子?着实这也没有什么好奇怪的,原理很简单,由于全部好的资源如学校、医院都会合到市中央了。而我们老百姓,为了让本身的孩子继承更好的教导,为了让家人抱病时能继承更好的治疗,就只能想尽办法住得离市中央近点、更近点,以是才会出现市中央房价都这么高了,照旧供不应求的状态。
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1 G6 z. v" l; J7 C4 o, s 试想下,假如把好的资源迁到河北涿州大概燕郊,那北京的二环、三环、四环还会这么堵车吗?房价还会如许猛涨吗?以是说,如今题目的本质是资源分配制度的题目,假如不从根本上改变这种分配制度,而只是想透过某种本领克制这种剧烈刚需的话,中央都会的房价根本就降不下来。
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8 n j% s& x( G5 l$ z 尚有一个值得关注的题目,就是房价究竟是高是低,我们应该用一个什么样的指标来衡量?还以北京为例,假如说单价3万、2万算高,那1.9万是不是就不算高了?以是说,着实我们如今进入了一个误区:我们把房价的涨和跌,当作判定房地产是否陷入危急的最紧张的一个指标了。我要告诉各人的是,不是说房价涨了,它就肯定有危急,房价跌了,就没有危急,题目不是这么简单的。最可靠的指标是什么?是老百姓的负担本领。
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我举个例子,香港的房地产为什么会在1997年崩盘?假如你说是由于索罗斯偷袭香港,那我告诉你,你完全搞错了,那只是外貌征象。
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我们的观察发现,香港的供楼负担水平在1997年金融海啸之前已经很高了,在1994年、1995年的时间是90%,1995年跌到70%,然后1996年又上来了,在金融海啸之前最高到达110%,都成负资产了。这太可骇了,由于这就是崩盘的先兆。想想看,香港的老百姓把收入的90%、70%都拿去还房贷了,以致都透支了,还怎么消耗?老百姓没有钱消耗的效果,就是香港经济的猛然下滑。这种状态一连下来,香港楼市怎么大概不崩盘?索罗斯的偷袭不外是压死骆驼的末了一根稻草而已。0 O+ s" ]4 m# _& s x3 E4 ~
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而且,透过中国香港的国民生产总值也可以看出来,1998年金融危急之后的经济并不是最差的,之后香港经济还履历了两次阑珊;比及2003年“非典”发作的时间,香港的旅游业和旅店业险些停业。这整个过程中,楼价不绝下跌,经济萎靡,此中很紧张的缘故原由就是月供太高了,透支了香港人的钱包,不绝到这个比例降落到30%以下,香港经济才开始好转。
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高房价的幕后推手7 [& h* ~& x% T9 x, C/ @* @1 l
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由此可见,30%是一个很神奇的数字。我给各位分析一下。假如说老百姓用30%的收入拿来还房贷的话,就能用剩下的70%的钱去消耗,透过消耗可以拉动经济,经济就可以稳固地增长。但假如房贷的负担是70%呢?那就只剩下30%可以消耗了。老百姓消耗本领大幅降落的结果有多可骇?整个经济就会萎缩。想想看,假如老百姓不消耗的话,那么多企业生产的产物卖给谁?产物卖不出去,库存就增长了,怎么办呢?只有裁人。然后呢?倒闭。这就形成了一个恶性循环,这太可骇了。经济由此开始进入冷落期。以是,作为一个国家来讲,肯定要包管让老百姓的收入中,最多30%是用来还房贷的,70%可以用于其他付出,如许经济才不会走下坡路,才不会出现冷落。/ i) U6 M# @4 g$ E: o5 J
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在房价高企的背后着实尚有一个更深条理的题目,那就是高房价让我们整个国家的经济失去了创造力。这可不是耸人听闻,全部的人搏命工作,搏命挣钱,之后把钱都投到那边了?既没有投到实业上,也没有拿去消耗,根本都买房子了。这是很病态的做法,也是最可骇的。想想看,对于寻常老百姓来说,本身的收入根本都拿去还月供了,那实质消耗就镌汰了。对于那些手里有不少闲钱的人来说,原来想投资做点什么,但是,观察一圈后发现,制造业和服务业,根本没有什么钱可赚,那干嘛还要辛辛劳苦地做呢?我照旧拿去炒房吧。这真的很可骇,由于对于一个国家来说,整个创造力的降落着实擦鲱大的危急。你看10年前,马云花50万创建了阿里巴巴,小马哥的这个腾讯也是差不多50万,陈天桥也是50万,他们都用了差不多50万创建了本身的企业。再看看如今的年轻人,假如手里有50万的话,他们肯定不会投到创业上去,那干嘛呢?肯定是拿这50万去付首付了。 |