郎咸平不懂：房地产的本质是金融，是期货！

显示全部楼层 · 发表于 2019-6-13 23:15:17

在中国经济界，郎咸平传授似乎独具慧眼，无所不能，一部“本质”系列，真的洞穿烟雾缭绕的中国经济？？？郎传授宣传对餐饮业、动漫产业、快速时装和顶级服装业的行业本质举行了深入的分析，并以大量令人敬佩的数据为根本，对如安在这些行业中驻足与发展举行了分析与总结。如，2008年1月12日郎传授在“中国房地产20年”年会上的演讲《从海尔转向看房地产本诘责题》，详见：
http://house.china.com.cn/Specialreport/view/8245.htm
他说“本日很高兴有如许的机会和各位谈谈房地产的本诘责题。……那么我想告诉各位，以房地产而言，在供给面上它是市场化严肃不敷，而需求面呢是市场化严肃太过这么一个行业。……而我以为最本质的标题就是从产业链竞争的格局上面来探求管理方案，而这个管理方案不是短期的，但是是我们肯定要敏捷做的，那就是我们的各种政策不要简单地当作是宏观调控，而是我们要透过当局的气力、企业的气力，在投资营销情况恶化的源头、产业链的定位方面大下工夫，这叫什么？这就叫温补。”
2009年，郎传授在《司理人》发表《企业家要深刻明白中国经济本质》，以为：
“产业链诡计下的中国企业的本质就是在夹缝中苦苦挣扎。但是别的一方面,中国经济发展速率却极快，每一年以10%以上的速率高速增长，这又是怎么回事呢?这是由于我国这十余年来的经济发展的头脑就是扭曲畸形的。也就是说地方当局以推动GDP的方式（也就是我所品评的以GDP为纲的理念）拉动了中国经济增长。……我说本地专家学者的这种见解错了，本质上，深圳地区房地产之以是火爆是由于深圳的经济发展更阑珊了！……”

确实，郎传授对纷繁复杂的中国经济征象有见解，很多时间是过后诸葛，也大概歪打正着，但是说到本质，却不得要领，他的所谓各行各业的本质论终极归结到“产业链”上了，既然是一个错综复杂的链条，按照哲学的头脑，各行各业相互接洽、相互作用、相互影响、相互制约，到底何谓因、何谓果？他并没有讲清楚。他还谈到了以中医的方法来开经济药方，着实是对本诘责题的非科学教学。一部中医史，就是一部神农尝百草的履历史，混合想固然的气功或“心大于脑”等非科学理论。哲学上的本质论是一个高度的抽象，对事物详细征象高度简化和大量假设之后，可以或许用一个雷同于模子的东西来阐明某个事物的变革多端，可以或许用科学的数目化的东西来推演事物的汗青，推测事物发展的将来。但是，郎传授对中国各行各业本质的探究，却成为一个谁也说不清、道不明的“产业链”，在他笔下，“产业链”就像“中国特色的**主义”一样，万事万物、大千天下都可以装得下。果真云云，中国经济计划师非他莫属了。

笔者鄙人，学识浮浅，对各行各业相识不多，在此仅仅商讨房地产行业（而且仅限于非自住性的投资性房地产行业）的本质。笔者知道房地产行业关系千家万户的遮风挡雨，关系到当局官员的土地财政和职务升迁，关系到中国一半以上的亿万富翁的胡润排行榜位置，关系到上游钢材、玻璃，鄙俚装修、民工的收入，但是既然是说本质，笔者就不得不忍痛割爱，高度抽象和简化了各种不明不白的关系，只是就事论事，房地产行业的本质就是金融，是期货！是风险奇高的期货行业。而且，房地产的这种“特别期货”本质古今中外都一样，绝对不会是郎传授以是为的只有中国才有此特色，只有中国才有“信托责任”标题，只有中国才须要“严刑峻法”。固然，笔者也认可，只是中国汗青的“路径依赖”限定或加快了该本质发展和发挥的速率、强度和范围，但绝对不会颠覆该本质功能的正常发挥和终极实现，“天主是公平的，众生是同等的，在天主的眼里绝对没有什么最优选民”。

房地产行业的投资是一种杠杆投资，现在国家允许的开发商的杠杆比例是20％，买房者的首付比例也是20％。也就是说，开发商自有资金2亿元可以开发资本为10亿元（此中融资8亿元）的楼盘，参照上海莲花河滨坍毁的楼房的资本测算（“莲花河滨景苑”项目土地梅陇镇26号地块编号闵字2003　197号，土地出让日期为2003年10月10日，项目容积率1．8，中标代价4600万元。以这一成交接价盘算，土地楼面代价不到604元／平方米，而网上信息体现，该楼盘的成交均价在1．6万元／平方米，楼面地价仅占到现在房价的4．2％。），经济学上该楼盘的勒纳指数权衡到达0.9，即其开发的楼盘毛收入100亿元。买房者自尊20万元可以从这100亿元的楼盘中买到100万元的房子（此中80万元按揭贷款）。
假如开发商是多年之前拿地，地价每年上涨10％以上，多年以后再开发成楼盘，房价每年也上涨10％以上。那么，无论开发商是否开发，他每年的投资利润率至少都在50％以上。纵然是成为“地王”，只要地价、房价的上涨趋势稳固，开发商也是稳赚不亏的。
下面，笔者分析买房者“首付两成”的大概结果。实在，开发商的20％杠杆比例实际上一样。
按照经济理论对player即经济运动当事人的决议分析，“房地产首付比例”本质上与金融期货、商品期货的“包管金比例”一样，假如在经济调解和阑珊时期大量发放和扩展房地产贷款，很大概将是一条通向金融危急的地区之路。
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当预期标的代价上升时，运动人将“做多”。假如标的实际代价走势与预期代价走势划一，则当事人将得到成倍的收益。即当某个房产投资者按照两成首付购买100万元房产，即他首付为20万元，他预期的代价是一年上涨20％，假如一年后实际房产代价上涨20％，那么他将抛售房产，其投资收益是100％。反过来，这个player看走了眼，假如标的实际代价走势与预期代价走势恰好相反，则当事人将得到成倍的亏损。即当某个房产投资者按照两成首付购买100万元房产，即他首付为20万元，他预期的代价是一年上涨20％，假如一年后实际房产代价下跌20％，那么他一年后他抛售房产，其投资亏损是100％。也就是说在存在“买卖业务费用”（各种房产契税、手续费、财政费等等）的情况下，他把房产卖掉的全部现金还不敷归还他从金融机构融来的资金。
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当预期标的代价降落时，运动人将“做空”。假如标的实际代价走势与预期代价走势划一，则当事人将得到成倍的收益。即现在的房产投资者将快速抛售其已经拥有的100万元房产，假如他首付为20万元，别的80万元是贷款，他将把银行贷款全部归还。他预期的代价是一年下跌20％，假如一年后实际房产代价下跌20％，那么一年后他将购入房产，其投资收益是100％，由于他一年后的实际首付将降落到16万元，按揭房贷总额将降落到64万元。反过来，这个player看走了眼，假如标的实际代价走势与预期代价走势恰好相反，则当事人将得到成倍的亏损。即当某个房产投资者即期抛售100万元房产，把银行贷款全部归还。，他预期的代价是一年下跌20％，假如一年后实际房产代价上涨20％，那么他一年后他再购入房产，其投资亏损是100％。也就是说在存在“买卖业务费用”（各种房产契税、手续费、财政费等等）的情况下，他一年后再买入房产的全部现金（首付24万元，按揭房贷总额96万元）将远远凌驾他当初卖房的接纳资金。
在现在国际金融危急愈演愈烈的配景下，在国内房地产行业面临瓦解的趋势下，作为理性的房产投资者，必须明确这个根本的经济原理。
各人看看当前美国金融危急的成因就要敲响警钟。
美国金融危急的直接缘故因由就是房贷低首付乃至零首付造成的。在2000年，假如一个没有万贯家财的平凡百姓，用10％的首付1万美元买了纽约的一套10万美元住房。2001年，纽约房价上涨10％，他赶紧卖掉这套住房，收益100％；2002年，他预期房价还会上涨，于是，他用10％的首付2万美元买了纽约的一套20万美元住房。2003年，纽约房价又上涨10％，他赶紧卖掉这套住房，收益100％；2004年，他预期房价还会上涨，于是，他向朋侪乞贷，用10％的首付共10万美元买了纽约的多套共100万美元住房。2005年，纽约房价上涨10％，他赶紧卖掉这套住房，收益100％，他赚了10万美元。2006年，他预期房价还会上涨，于是，他向朋侪乞贷，用10％的首付共40万美元买了纽约的多套共400万美元住房。但是不幸的时候到临了。2007年纽约房价下跌10％，假如他及时卖掉，最多亏损他积年来的全部投入。但是他想等等看，盼望房价上涨，但是2008年纽约房价继承下跌。于是，他停业了，房子交给了金融机构。金融机构拿到大量这种天天都在贬值的不动产大概不动产的衍生证券，于是，金融危急发作了。只要手中持有这种不动产衍生证券的金融机构都是资产大量缩水，尤其是通过杠杆买卖业务获取衍生产物的金融机构，只要衍生产物的贬值幅度凌驾其杠杆比例，这些机构就会血本无归。以是，本年以来，多少华尔街的巨头陷入停业倒闭的深渊。
2008年10月美国众院举行听证,探究金融危急是谁的疏失,美联储前主席格林斯潘和美国前财长斯诺都出席作证。格林斯潘任内抗拒对金融市场增强羁系,并反复减息,助涨房市泡沫化,末了房市瓦解拖垮了信贷市场。周四格林斯潘作证时,也认可本身的不对。,认可他已往抗拒对金融市场羁系的作法,有部份的不对。格林斯潘对美国信贷市场的瓦解感到震动,而且推测金融危急将使美国经济受到严肃打击。
对此，美联储前主席格林斯潘说:“我犯了一个不对,假设那些自利的银行等机构,故意愿也有本领掩护其投资者, 银行的资产以及银行的生存。”格林斯潘说,他2005年就注意到投资者轻忽有关风险,但没想到标题发作的规模会造成百年一遇的信贷海啸,导致自由市场体制的瓦解。格林斯潘说他感到震动,他也对金融危急对经济造成的后续效应,体现悲观。
150年前，马克思说过：“统统危急真正的最根本的缘故因由，总不外乎群众的贫苦和他们的有限的斲丧。”马克思以为，经济危急通常体现在生产相对过剩，是人们对某些商品有需求，但由于缺乏对它的购买力而未能实现对它的购买，从而使这些商品体现为过剩。
不久前，针对这次环球经济危急，曾被誉为“撼动华尔街的华人四大高手”之一的美国奥本海默基金管理公司董事总司理李山泉就说：“这次金融危急同样是经济发展周期的范例产物，这与以往马克思所讲的生产过剩没有太大差别。这次生产过剩，是房地产业的生产过剩，是不负责任的便宜的光荣所支持的房地产业太过膨胀的结果。”
当前，中国房价收入比远远高于金融危急发作前的美国房价收入比。中国的房产代价还远远没有规复到这个产业自身的供求均衡点。假如金融机构（包罗银行、信托等）盲目发放房贷，结果不堪假想。
因此，笔者在2008年10月推测：
http://www.chinavalue.net/Article/Archive/2008/10/24/140762.html
假如中国经济依然按照当前的“惯性”前行，假如将来没有两位数的通货膨胀，那么“首付两成”的大概结果是：那些看错了房产局面的投资者将违约，笔者担心国有银行又将为这一轮几万亿元的房贷坏帐买单。这轮信贷危急大概会比90年代的那轮银行对国有企业的不良贷款规模要大得多。不知到时（几年以后），又要创建专门的（房贷）资产管理公司，如那边理这些烫手的房贷和贬值的烂尾楼？又将成为继任者头疼不已的困难！！！
那么，在现在形势下，怎样管理房地产下行带来的风险呢？
2008年8、9月，笔者在相干文章中也提出过一些办法：好比每年维持10％的通货膨胀率；低落地产商的拿地资本等，低落房产供给代价；财政直接给予中低收入买房者发放天下通用的“购房券”，进步房产需求本领等等；低落房产市场的税费等各种“买卖业务费用”；引导投资者投资贸易地产而非居住地产等（详见：http://www.chinavalue.net/xnv/Home.aspx）。
2009年7月，中国房地产代价的暴涨又成为众矢之的。实在，这是投资人理性反映的结果。由于上半年7万亿元的信贷增量如下山猛虎，通货膨胀的预期越来越显着，可以将涉及的资源品恣意膨胀。资金总是逐利的，通货膨胀将导致“烫手的钱币”，以是房地产就成为很多投资者反抗通货膨胀的首选。但是，假如中国当局控制通货膨胀非常有力，毕竟这关系到老百姓最根本的长处。假如将来三年中国没有通货膨胀，大概通货膨胀率是个位数，那么房地产代价不但不会暴涨，而且会暴跌。到其时，由于房地产的这种期货本质，不但是一大堆烂尾楼，而且将会给予中国经济带来灾难，至少倒退三年的灾难。
“当局者迷”！在当前房地产代价严肃偏离平凡老百姓购买本领的情况下，“首付两成”政策在团体经济调解中很大概会给中国金融带来灾难性的结果。衷心盼望执大局者可以或许以三十年改革开放来之不易的丰功伟绩为重，不要企图土地财政的“蝇头小利”，不要附和长处团体的荧惑游说，而要为中国经济“航母”乘风破浪、安全续航把好舵，扬好帆！

湘女多情！多才！！多辣！！！

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郎咸平不懂：房地产的本质是金融，是期货！

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