2009年房地产市局面临的题目已经和2008年不一样，2008年最大的题目是资金乱窜、造成房价暴涨的征象。2009年整个地产市场被冷冻住才是最可骇的。这就是我对2009年房地产市场的判定。
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; N; {2 L6 `$ c) g; b有雷同题目的国家不止是我们，好比俄罗斯。俄罗斯在2008年年底也遇到同样的危急，俄罗斯政府干了什么事？第一，国家出钱把这些房子买下来，然后租给老百姓。为什么？俄罗斯政府的原话是：“为了使房地产开辟不至于全面瓦解。”第二，俄罗斯住民购买住房享受到的税务优惠，可以增长1倍，买房子的钱可以免征个人所得税，上限可以高达1万美元。从这一点上来说，我以为我们政府现在对这个危急的器重水平还是不敷的，没有想到这个危急来得那么快。俄罗斯的房地产市场还没有我们火爆，已经遇到了巨大题目，而俄罗斯政府的做法是直接加入。
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# ~! @' S# h' Z) f ?7 X0 e3 R5 `! D固然，我的意思并不是我们也要做同样的变乱，我们政府也没有这种财力，也不大概垫资建住房。但是，我盼望政府，不要再把留意力放在楼价是否下跌、楼价是否上升这个题目上，我以为这个题目现在看起来是小题目，更可骇的是，房地产商资金链告急的结果会使2009年开始的房地产市场整个被冷冻住。而房地产市场被冷冻的结果，加上制造业的连续倒闭，将进一步影响到银行体系的安全。
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深圳有许多房地产商用零首付来促销，促销自己可以明白。但是对于这种政策，我也盼望给我们的房地产商、银行，以致给我们政府提出一个新观念，那就是零首付也好，20%首付也好，这些都是次级债，次级债的真正题目就是国际金融资源和其马前卒找了一批名誉欠好的人，同时也缺乏信托责任的人来买房子。什么叫缺乏信托责任？那就是他显着知道自己还不起钱，他还乞贷买房子。通过其时许多造假的活动，让这些人合法地取得贷款。到末了的结果是次级债发作，次级债有1万多亿美元，而这1万多亿美元竟然造成云云可怕的金融危急，这个打击有多大啊。以是在我们的房地产市场全面停滞状态下，假如我们推动零首付大概是20%首付的结果，就是立即把银行推向火线，这些很大概造成另一场中国的次级债灾难的开始。 0 h# _6 {2 T- X( P" K F
) X6 @" R Z5 L) y假如在中国也发作次级债的话，那就打击太大了，我都不敢想象。以是我发起政府，在这个时间，要从自己口袋里拿钱出来资助地产商，从自己口袋拿钱出来资助购屋者，而不要通过银行的运作，否则银行会立即被卷入金融危急当中去，会产生我们中国自己的金融危急。我给你举个例子。当美国发生金融危急时，花旗银行购买了许多这种次级债的债券，大概3060亿美元，此中200亿美元亏损了，花旗银行亏损了美国政府怎么救？岂非找别的银行去资助它吗？不是的，而是从口袋内里直接拿出200亿美元资助花旗银行，美国政府说这个钱给你，兄弟扛住，千万别倒闭。它这么做有什么目的？这个目的就是绕开金融机构，不要让金融机构担负更多的风险，而由政府直接拿钱来资助这些银行。而这就是为什么我在这个时间，会提出应该参考俄罗斯的政策，国家垫资构建住房，而不是要求银行给予房地产开辟商更宽松的贷款。由于银行给予房地产开辟商更宽松贷款的结果，会使得银行更快地被卷入危急中，以致大概发作中国的次级债危急。
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) O& Z9 Y$ V' f2 q我对于我们如今的房地产市场黑白常担心的。我担心的题目，和我们一样平常媒体担心的不一样，和政府担心的也不一样，我把各人的担心做一个总结，那就是房价连续下跌大概会造成断供的征象，而且制造业企业大量倒闭，工人赋闲，大概还不起房贷也有断供的征象，从而影响到金融危急。我所担心的是什么？我所担心的是从2009年开始整个房地产市场被冷冻住了，讲个最非常状态，那就是不再制作新的楼盘，如许做的结果会大面积地影响到相干行业，包罗钢铁、水泥、型材等等，而这会造成大量的赋闲。政府在这个时间，我以为应该直接拿钱来资助老百姓购买住房，政府不应该允许购买者首付20%大概更低的比例，同时更不允许零首付。由于只是用20%以下的自备款来首付置业者，很大概会造成中国未来购房的次级债危急，这一点是我们肯定要防范的。 8 \7 ]& o! A/ h {" Q
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现在，地产商心田是惊骇不安的，为什么？原理很简单，第一，他的资本是刚性资本，好比购地资本、构建资本，另有其他刚性资本付出，假如资金积贮，利钱付出都是不得了的。刚性资本之下他们的需求面是什么？我们设身处地为他们着想一下。各人购买房子告急的缘故起因，不是说经济发展很好了，也不是老百姓每年的收入都增长50%，更富裕了，以是拿出一半钱去买房子。假如是这种正常的购物活动的话，相对而言，多少资金流入楼市是比力容易推测的，由于你可以根据这个地区的经济发展来推测，房地产商可以根据需求，再渐渐来建房子，这都是很好推测的。但是现在就不是这种环境，这个资金泉源是搞不清晰的，有多少资金流入流出都无法推测的。! d! r" E, k! ]' P
% F, w' k- `) r# R6 A, ^" u我在演讲的时间频频对房地产商们讲，如今千万别拿地，金融危急最大的危急不是金融危急自己，而是各人对于危急的认识是不到位的。各人把变乱看得太简单了。好比你买一块代价很低的地，然后盖一些自制的房子，这是一个很优美的愿望。但是我告诉你，当你去买了以后，假如经济连续恶化，你会发现房产的需求也是连续淘汰的，在没有需求的环境下，房地产商难以生存，这就是为什么李嘉诚在这个时间克制全部的投资，而且手上保存221亿美元的现金，目的就预备渡过这个隆冬。以是在这个时间拿地，我以为就有待商讨，这个风险太大。 % P6 n9 A0 d2 B+ W0 h$ n/ P v
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有人说，李嘉诚每次都在危急的时间大量投资地盘。实在那是已往的变乱，这次他就没有了，他克制全部投资，由于已往是中小荒凉，这次是大荒凉，不一样。以是最好这个时间各人多留点现金，不要在这个时间急着买地，也不要有太多的理想，由于各人没有履历过。假如李嘉诚都克制投资了，各人最好思索思索。 | 
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发表于 2019-6-13 23:12:09