2009年房地产市局面对的标题已经和2008年不一样，2008年最大的标题是资金乱窜、造成房价暴涨的征象。2009年整个地产市场被冷冻住才是最可骇的。这就是我对2009年房地产市场的判定。7 @& \! x3 H8 A5 A0 T
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有雷同标题标国家不止是我们，比如俄罗斯。俄罗斯在2008年年底也碰到同样的危急，俄罗斯当局干了什么事？第一，国家出钱把这些房子买下来，然后租给老百姓。为什么？俄罗斯当局的原话是：“为了使房地产开发不至于全面瓦解。”第二，俄罗斯住民购买住房享受到的税务优惠，可以增长1倍，买房子的钱可以免征个人所得税，上限可以高达1万美元。从这一点上来说，我以为我们当局如今对这个危急的器重程度照旧不敷的，没有想到这个危急来得那么快。俄罗斯的房地产市场还没有我们火爆，已经碰到了巨大标题，而俄罗斯当局的做法是直接加入。
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' d& j7 C" C, [3 T% ?固然，我的意思并不是我们也要做同样的事故，我们当局也没有这种财力，也不大概垫资建住房。但是，我盼望当局，不要再把留意力放在楼价是否下跌、楼价是否上升这个标题上，我以为这个标题如今看起来是小标题，更可骇的是，房地产商资金链告急的结果会使2009年开始的房地产市场整个被冷冻住。而房地产市场被冷冻的结果，加上制造业的连续倒闭，将进一步影响到银行体系的安全。2 D/ \& J5 O+ Z! {/ r
$ I u0 K- t' q9 V- k深圳有很多房地产商用零首付来促销，促销本身可以明白。但是对于这种政策，我也盼望给我们的房地产商、银行，乃至给我们当局提出一个新观念，那就是零首付也好，20%首付也好，这些都是次级债，次级债的真正标题就是国际金融资源和其马前卒找了一批光荣不好的人，同时也缺乏信托责任的人来买房子。什么叫缺乏信托责任？那就是他明显知道本身还不起钱，他还乞贷买房子。通过其时很多造假的运动，让这些人正当地取得贷款。到末了的结果是次级债发作，次级债有1万多亿美元，而这1万多亿美元竟然造成云云可骇的金融危急，这个打击有多大啊。以是在我们的房地产市场全面停滞状态下，如果我们推动零首付大概是20%首付的结果，就是立即把银行推向火线，这些很大概造成另一场中国的次级债劫难的开始。
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6 c. U4 n9 S Q( y如果在中国也发作次级债的话，那就打击太大了，我都不敢想象。以是我发起当局，在这个时候，要从本身口袋里拿钱出来资助地产商，从本身口袋拿钱出来资助购屋者，而不要通过银行的运作，否则银行会立即被卷入金融危急当中去，会产生我们中国本身的金融危急。我给你举个例子。当美国发生金融危急时，花旗银行购买了很多这种次级债的债券，大概3060亿美元，此中200亿美元亏损了，花旗银行亏损了美国当局怎么救？岂非找别的银行去资助它吗？不是的，而是从口袋内里直接拿出200亿美元资助花旗银行，美国当局说这个钱给你，兄弟扛住，千万别倒闭。它这么做有什么目的？这个目的就是绕开金融机构，不要让金融机构担负更多的风险，而由当局直接拿钱来资助这些银行。而这就是为什么我在这个时候，会提出应该参考俄罗斯的政策，国家垫资构建住房，而不是要求银行给予房地产开发商更宽松的贷款。由于银行给予房地产开发商更宽松贷款的结果，会使得银行更快地被卷入危急中，乃至大概发作中国的次级债危急。
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; {/ s) I% d+ \+ j9 @; x我对于我们如今的房地产市场优劣常担心的。我担心的标题，和我们一样平常媒体担心的不一样，和当局担心的也不一样，我把各人的担心做一个总结，那就是房价连续下跌大概会造成断供的征象，而且制造业企业大量倒闭，工人赋闲，大概还不起房贷也有断供的征象，从而影响到金融危急。我所担心的是什么？我所担心的是从2009年开始整个房地产市场被冷冻住了，讲个最极度状态，那就是不再制作新的楼盘，如许做的结果会大面积地影响到相干行业，包罗钢铁、水泥、型材等等，而这会造成大量的赋闲。当局在这个时候，我以为应该直接拿钱来资助老百姓购买住房，当局不应该允许购买者首付20%大概更低的比例，同时更不允许零首付。由于只是用20%以下的自备款来首付置业者，很大概会造成中国未来购房的次级债危急，这一点是我们肯定要防范的。# J% S4 Y2 o0 R' u$ d, i* b) ^
) K u' W4 i4 l如今，地产商心田是恐惧不安的，为什么？原理很简单，第一，他的本钱是刚性本钱，比如购地本钱、构建本钱，尚有其他刚性本钱付出，如果资金积蓄，利钱付出都是不得了的。刚性本钱之下他们的需求面是什么？我们设身处地为他们着想一下。各人购买房子紧张的缘故原由，不是说经济发展很好了，也不是老百姓每年的收入都增长50%，更富裕了，以是拿出一半钱去买房子。如果是这种正常的购物运动的话，相对而言，多少资金流入楼市是比力轻易猜测的，由于你可以根据这个地区的经济发展来猜测，房地产商可以根据需求，再渐渐来建房子，这都是很好猜测的。但是如今就不是这种环境，这个资金泉源是搞不清晰的，有多少资金流入流出都无法猜测的。7 B2 c- `$ {8 P- {
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我在演讲的时间反复对房地产商们讲，如今千万别拿地，金融危急最大的危急不是金融危急本身，而是各人对于危急的认识是不到位的。各人把事故看得太简单了。比如你买一块代价很低的地，然后盖一些自制的房子，这是一个很精美的愿望。但是我告诉你，当你去买了以后，如果经济连续恶化，你会发现房产的需求也是连续镌汰的，在没有需求的环境下，房地产商难以生存，这就是为什么李嘉诚在这个时间克制全部的投资，而且手上生存221亿美元的现金，目的就预备渡过这个隆冬。以是在这个时候拿地，我以为就有待商讨，这个风险太大。# R, t2 u' _ W" L, a
( a9 t; T+ J: _) O/ w/ d8 e- a3 ]% C有人说，李嘉诚每次都在危急的时间大量投资地皮。实在那是已往的事故，这次他就没有了，他克制全部投资，由于已往是中小冷落，这次是大冷落，不一样。以是最好这个时候各人多留点现金，不要在这个时间急着买地，也不要有太多的理想，由于各人没有履历过。如果李嘉诚都克制投资了，各人最好思索思索。 | 
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发表于 2019-6-13 23:14:42