郎咸平：谈谈宏观经济下地产企业的突围之路

显示全部楼层 · 发表于 2019-6-13 23:10:52

中国的房地产业在这次的金融危急中受到了很大的打击,怎样能让中国的房地产业安稳的渡过危急呢?拿大陆的房地产商与香港的"四大天王"做一个对比我们可以清楚的发现他们的生存、发展的差异所在!总体来说，守旧、打底、互补也是我们的房地产商的应该走的发展思绪!

　　我记得7月份萧山的演讲，大概许多企业产业时也去听过我做的主题演说。当初对地产行业提出我的见解，我说半年之后，经济情况会急速恶化，以是对于一个真正良好的地产商大概企业家而言，你以是良好不是看你赚多少钱，这不是评价的标准。我以为一个真正良好的企业家是可以大概在事先做好风险管理，风险管理比什么都告急，而这个时候就是磨练各人风险管理是否到位的时间。假如地产商可以大概在半年之前其时听我的劝告，镌汰投资、低沉负债，乃至多积累一些现金流的话，到本日就不会太被动。假如其时你不信的话，你什么都没有做，那么到了本日你不光被动，而且资金链很告急，乃至会有断裂的大概，在这个时候，盼望你要尽快收回各种应收帐款。

　　迩来有许多媒体问我：郎咸平教授，你看隆冬要过多久?乃至还问春天什么时间来?我说媒体朋侪，冬天都还没有来，就等春天了。假如你以为日子惆怅的话，我会告诉你现在只是秋日，那么下一步该怎么办?下面我就想和大陆的房地产商们谈一谈香港的地产商现在是怎么应对的。

　　和香港的四大天王相比，包罗李嘉诚、李兆基尚有郑裕彤、郭炳湘，这四位地产商，香港叫他们“四大天王”。他和我们本地的地产商大概上市公司最大的差异点，那就是由于我们30年改革开放的乐成，本地根本上没有履历过真正意义上的冷落，因此大陆的每一位地产商大概企业家，只有辛劳的奋斗历程，没有应对大冷落的履历，这也是为什么7月份会发生的征象。其时大多数地产商的决议很希奇，甘心选择理想不愿意听我讲的真话，为什么你会甘心选择理想?由于你没有真正履历过大冷落，把变乱看得太简单了。现在政府为了应付大冷落，出了许多政策，我姑且不谈结果怎样，至少对于政府积极面对的态度我照旧给予高度的评价，而且这是中国政府，尚有美国、欧盟其他地域的政府在10月份之后对于地产、对于企业、对于劳工都给予特殊的照顾，这就是一个全新的形势。由于本地没有履历过冷落，以是这个本地企业家的机警是不完备的，不成熟的，会把变乱看得太简单，而且我所说的话，我从来不是猜的，我都是履历了大量的数据调研告诉你。我7月份说年底经济会连续冷落、连续恶化，你为什么不听，着实你比我智慧多得多，为什么选择不听，只有一个缘故起因，由于你没有履历过大冷落。

　　我们中国地产商也好，上市公司也好，只有个人辛劳的奋斗历程，缺乏大冷落的洗礼，和四大天王相比就有一些特殊的差异。这四大天王除了个人的辛劳策划之外，他们履历过许多次的冷落，固然他们履历过的冷落不能和这一次相比，我信任这一次也是他们一生遇到的最大的冷落，所从前一阶段四大天王之一的李兆基说看不懂香港的股市，为什么看不懂?由于他看不懂这次的冷落，以是他们履历过的大冷落和各位的相比多得多。

　　起首拿一些数据做一个对比，我们地产公司大概讲得更广泛一点，我们的上市公司资源负债比例是多少?我们没有履历过大冷落，看看我们的资源负债比例是多少，上市公司的负债比例，也就是负债×资源是100%-300%，香港的四大天王，包罗新鸿基、恒基兆业、长江实业、新天下，这几个公司，四大天王，资源负债比例你们猜是多少，我们是100-300%，他们只有20%。请地产商们想一想，你们真的以为李嘉诚、李兆基借不到钱吗，为什么他们这么守旧?由于他们履历过冷落。关于地产的标题，我曾经私下问过四大天王此中一位，我也信任他这句话应该代表了大部分有结果的贩子。我问他这一天生功的哲学是什么，大概你这一天生功的关键是什么，本地的企业家会怎么回复我?把握时机，创造产业，创造时机，大概是积极不懈，你们有非常积极的人生观，我把他们讲的话送给各人，两个字“守旧”。固然我又继续问了下面一句话，我说你们拥有这么大的帝国，这么多的行业，他们乃至不止做地产，尚有别的行业，航运什么，你能想象到的都有，这么巨大的帝国，以你一个个人而言，不大概什么都看，什么都明白，以是问了一句非常告急的话，送给各位地产商朋侪或企业家，我说你最器重企业营运哪一块，也就是说我假如要求你看财务报表、运营状态，你会先看哪一个?他们回复非常故意思，那位人士告诉我说，他只看“稳固的现金流”，不止是现金流，还必须是稳固的现金流，为什么是稳固的现金流呢?你想一想，这就是一个守旧心态的肯定连续，稳固的现金流非常告急。

　　2009年我想有个新的开始，我也不想躲避这个标题，就想了一个办法，干脆老子不干了，我不想干教授了，09年开始就是这个打扮，我预备去当明星去了。

　　来岁开始你们在浙江的电视台就常常看到我出现，然后尚有卫视出现，我预备一年之后，搞一个“盗窟版”的春节晚会，由我来谈该怎么样，怎么样，赵本山同道是二人转，我是一个人侃，侃一个15分钟。

　　在这个时候，你要想到，稳固的现金流学问有多大?对一家地产公司而言，稳固的现金流你知道有多难啊?尤其是地产开发，地产开发的风险是最大的，以是我把恒基兆业等已往30年整个地产开发的现金流的走势都画出来，非常的可骇。各人想想履历过这么多年的，已往十几年当中，地产开发的现金流有负的情况有五年以上，也就是说恒基兆业曾经履历过五年以上的资金链的断裂而不倒闭。假如你的资金链的断裂你可以大概挺多久?是不是半年、一年差不多了，而且在本日这个时候，我信任本地大部分企业的现金流肯定非常紧。

　　想一想，对于恒基兆业而言，怎样可以大概负担五年的负现金流?这统统肯定要在一个所谓的稳固流的条件之下，你才可以大概应付这个局面。发现一个很希奇的征象，就是香港四大天王为了到达稳固的现金流本身，做了两件事，那是我花了非常多的时间研究出的结果，这两件事我非常非常盼望可以大概和各位地产界的朋侪做做简单的沟通，我取了两个名字，第一个叫打底，第二个叫互补。恒基兆业已往十几年以上有五年是负的现金流，怎样包管不倒闭?起首是打底工作，所谓“打底”就是起首找到了两个可以大概提供稳固现金流的地方，第一个是地产出路，第二个是煤气瓦斯，很希奇，地产公司跑去搞瓦斯跟煤气呢，他们不是为了搞瓦斯而去搞瓦斯的，固然这是我个人的判定，我以为一个是瓦斯煤气，一个是地产租赁，这两个行业的现金流都是稳固的，租赁的现金流乃至更高，你知道发生什么征象呢?固然地产开发的现金流颠簸非常大，以是五年是负的，但是当我把煤气的现金流和租赁的现金流都加在这幅图上之后，突然发现整个地产开发的现金流被整个进步了许多，把负现金流这五年全部进步到什么地步?进步到正的现金流的地步，也就是说这五年地产开发的现金流固然是负的，但是由于租赁的现金流加上煤气的现金流让整个负的现金流举高到正的，以是这家公司总现金流而言，已往十几年当中，至少我的资料所体现，已往十几年、20年当中每年都是正的，这就是所谓的“打底”，非常故意思，不止是恒基兆业，当我回顾了像长江实业、新天下大概是新鸿基我都发现类似的情况，也就是说打底本身黑白常非常告急的。你要做到这一步，事先肯定要有很好的风险管理的操持，你要细致的盘算、推论，到时间你怎么把它补返来?这个非常告急，也就是说我把它的这种头脑，换一个最简单的话来谈，你们现在做地产开发怎么做的?我已往讲你们是不会继续的，你们以为太守旧了，到12月11号的时间各人都变得很谦善了，到来岁会更谦善了，你就没有听我这句话。

　　请想想做地产开发商什么心态?当它作为一个地产开发这个项目的时间，起首想得跟你不一样，你想得是你能赚多少钱，而他想得是他会赔多少钱?按照已往的惯例，假如本年很糟糕的话，我开发这个项目我赔多少钱?因此，你只写可行性陈诉，而他是写不可行性陈诉，假如我开发这个楼盘，我终极要赔多少钱，才想我要不要做呢，他起首想得是原先的现金流够不敷补这块的丧失。假如是以恒基兆业为例，假如开发一个新楼盘，我要想想看，这的租赁和煤气够不敷付出两千万的亏损，假如够的话再做，不敷的话，我信任他不会做的。固然这是我本身研究结果的推论。地产开发是大幅度的颠簸，有五年以上是负的，而加上煤气和租赁服务等五大行业，，整个曲线被进步，不停开发到末了，总现金流是正的，当他开发这个楼盘的时间，他起首想得是这个土地开发是赔多少钱，而不是赚多少钱。

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