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房地产是周期之母，十次危急九次地产。本文研究了举世历次房地产大泡沫的催生、疯狂、轰然瓦解及启示，包罗1923-1926年美国佛罗里达州房地产泡沫与大荒凉、1986-1991年日本房地产泡沫与失去的二十年、1992-1993年中国海南房地产泡沫、1991-1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、2001-2008年美国房地产泡沫与次贷危急。往事并不如烟，光阴变迁人性稳定。
" p" m- A& j3 F0 L ?9 H/ n: x 一、东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴 1 P6 n' b' B- G0 `! X
1997年之前，东南亚经济体保持了连续高增长，创造了“亚洲古迹”。但是，在举世低利率、金融自由化、国际资源流入、金融羁系缺位等刺激下，大量信贷流入房地产，催生泡沫。随后在美联储加息、国际资源流出、固定汇率制崩盘等影响下，亚洲金融风暴发作，房市泡沫破裂。以后之后，除韩国等少数地区转型乐成，大多数东南亚国家仍停滞在中等收入阶段。
9 B( r1 N' \- ^- ^) W5 L" n( V3 H9 g 1997年亚洲金融风暴委曲 / _" p( g5 Y4 `6 c3 ]1 S
二战后，日本、韩国、中国台湾、印度尼西亚、马来西亚、泰国等东南亚国家和地区先后实现了连续的高速增长，一度被称为“亚洲古迹”。但1997年东南亚金融危急打断了这一进程，这些地区经济广泛出现断崖式下滑，汇率大幅贬值。进入新世纪以来，除了日本，只有韩国等少数地区转型乐成，大多数国家仍停滞在中等收入阶段。
+ y; x3 {! C" Q4 E& n+ W2 G 上世纪80年代末～90年代初，受波斯湾战争、第三次石油危急、日本经济泡沫破裂、苏联瓦解等影响，美国经济表现低迷，美元指数走弱。与此同时，泰国、马来西亚、印度尼西亚、新加坡等国经济在此期间则实现了10%左右的高速增长，吸引了大量国际资源流入南亚地区，外债规模大幅上升。这些地区债务限期严厉错配，大量中短期外债进入房地产投资范畴。泰国等国房地产谋利盛行，资产泡沫不停膨胀。在汇率政策方面，泰国等国在扩大金融自由化、取消资源管制的同时，仍旧维持固定汇率制，给国际谋利资源提供了条件。 5 b- ]! u2 \! S! G, P
进入上世纪90年代中期，美国经济开始强劲复苏，格林斯潘领导下的美联储进步联邦基金利率以应对大概的通胀风险，美元步入第二轮强势周期。接纳固定汇率制的南亚国家钱币被迫升值，出口竞争力减弱。与此同时，人民币大幅贬值，中国在吸引外资和增长出口方面表现出强大竞争力。1996年前后南亚国家出口显着下滑，经常账户加速恶化。1997年泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚令吉、韩元等先后成为国际谋利资源的攻击对象，资源大量流出，固定汇率制被迫放弃，钱币大幅贬值。随后股市受到重创，房地产泡沫破裂，银行呆坏账剧增，金融机构和企业大规模停业。1998年8月俄罗斯中心银行公布年推迟归还外债及停息国债券生意业务，俄罗斯债务危急发作，随后金融危急渐渐升级成经济、政治危急。危急之后，大多数东南亚经济体没有规复到危急前的增长水平。
4 ]% S% ^/ S+ Z1 _+ ? 亚洲金融危急的配景条件：金融自由化、国际资源流入和固定汇率制
0 v: e @! ^/ l! ^5 J, e8 I 金融自由化后国际资源流。1980年代，东南亚各国受发达国家金融深化、金融自由化理论和实践的影响，连续开启以金融自由化为主的金融改革。菲律宾于1962年公布取消外汇管制，1986年允许外资利润自由汇出。马来西亚1986年进步了外国投资者在本国股份公司允许持有股权的比例。同年印尼亦放松了对资源账户的管制。到1994年，东南亚紧张国家根本实现了资源项目下的可自由兑换，其金融市场根本完全开放。20世纪80年代中期以后，日本经济低速增长，资金利率低，不少日本国内资金开始投向东南亚。到了20世纪90年代初期，国际资源看好东南亚经济，大量国际私人资源流入东南亚地区。 % a2 m3 u/ | g) @2 I* V6 o
然而，由于国内经济根本不稳固，调控体系不健全以及羁系本领不敷等缘故起因，过早对外开放了其尚未成熟的资源市场，太过放松了对资源项目的管理，为国际游资的大进大出地频仍活动和谋利攻击举措提供了可乘之机。
3 [7 R1 ~" \4 }. { 实验与美元挂钩的固定汇率制度。东南亚国家多数实验固定汇率制度，其钱币间接或直接与美元挂钩。1985年“广场协议”后美元对西方紧张钱币开始贬值，则东南亚各国的钱币也随之贬值，大大加强其出口产物的市场竞争力。但是，固定汇率制度的题目是钉住国与被钉住国的钱币形成了完全联动关系。1995年以后，美国“新经济”期间到临，进入经济连续增长与低通货膨胀率、低赋闲率并存的黄金期间，美元开始升值动员了东南亚各国钱币一起升值，效果这些国家出口增长率故步自封，而入口则激增，贸易及经常项目产生了巨额赤字。 3 v4 C- S/ K/ N
当东南亚国家贸易赤字增长、钱币现实贬值时，他们没有实时调解汇率，依然维持钉住美元的固定汇率制，引起谋利者抛售本币，抢购外汇，迫使中心银行公布实验浮动汇率，让本币贬值。这是东南亚发生金融危急的直接缘故起因。
6 [* \$ V4 L1 h; ^5 V( T3 N6 Q 金融风暴前后东南亚地产泡沫的催生与崩盘
6 w8 O6 w# Q, X1 ? 金融自由化推动国际资源纷纷进入东南亚。1995年日本给中国本地、印尼、韩国、马来西亚、菲律宾、台湾地区、泰国等地的融资余额为1090亿美元，欧洲各国银行的贷款余额则为870亿美元。1996年日本给东南亚的放款余额为1140亿美元，欧洲银行则增长为1160亿美元。1996年下半年起受美元走强，东南亚钱币开始同步升值导致出口增长率广泛降落（东南亚各国广泛属于外向型经济体），产能过剩，收益率降落和银行不良资产增长，使得大量产业资金流向股市和房地产市场而导致泡沫的形成。
5 i: B5 D; P# }% [$ E5 y/ x% b 1986-1994年，各国流向股市和房地产的银行贷款比例越来越大，此中新加坡33%、马来西亚30%、印尼20%、泰国50%、菲律宾11%。东南亚国家的房地产代价急剧上涨，此中印尼在1988-1991年内房地产代价上涨了约4倍，马来西亚、菲律宾和泰国在1988-1992年内都上涨了3倍左右。 % m8 f! L |, ^
二、泰国
* M: A$ Q2 U8 ^% B, G" y+ L8 T 泡沫的形成。泰国是东亚金融危急的劈头地。20世纪80年代以来，泰国将出口导向型工业化作为经济发展的重点。为相识决根本办法掉队和资金短缺等题目，泰国当局举行了一系列的改革步调，这此中包罗开放资源账户。其时泰国地盘代价低廉，劳动力供给富足，工资和斲丧水平都比力低，再加被骗局的各种优惠政策，大量外资敏捷涌入泰国。 8 p2 s+ ]5 j6 R& n- t& Y
在银行信贷的大量扩张下，都城曼谷等大都会的房地产代价敏捷上涨，房地产业的超高利润更是吸引了大量的国际资源，两者相互作用，房地产泡沫敏捷膨胀。1989年泰国的住房贷款总额为459亿泰铢，到1996年则高出了7900亿泰铢，7年里增长了5倍多。与此同时，房地产代价也敏捷上升。1988-1992年间，地价以均匀每年10%～30%的速率上涨；在1992-1997年7月，则到达每年40%，某些地方的地价1年竟然上涨了14倍。房地产业在太过扩张的银行信贷的推动下不可制止地积累了大量的泡沫。由于没有很好地举行调控，终极导致房地产市场供给大大高出需求，构成了巨大泡沫。1996年，泰国的房屋空置率连续升高，此中办公楼空置率高达50%。
% H, |' |6 s) f# J$ ]- A 泡沫的破裂。进入1996年以后，泰国出口产物的国际市场需求低迷，贸易赤字加剧。但是其时的泰国当局对国际形势判断失误，加上泰国金融羁系单薄、金融体系不稳固等因素，国际投资基金开始动手撤离泰国，从而对泰国的汇率造成了巨大的压力。巨大的流出压力迫使泰国央行终极放弃了固定汇率制度，实验“管理下的浮动汇率制度”，从而导致汇市和股市的超幅下跌，泰铢贬值1倍以上。房地产代价也敏捷下跌，仅1997年下半年就缩水近30%，房地产泡沫终极瓦解。
! k) T' k7 h" l- {/ ] 三、马来西亚
7 m( p* o$ {: S0 s, ]/ e% C 泡沫的形成。马来西亚恒久实验外向型经济政策，对外贸易在经济布局中举足轻重。1990-1996年，马来西亚出口年均增长率高达18%，比同期GDP增速高出约10个百分点。马来西亚盼望在2020大哥入发达国家行列。为此，马来西亚当局接纳了用高投入拉动经济发展的政策，为了补充投资资金的不敷，马来西亚实验了经济金融自由化政策，包罗资源项目可自由兑换。国际资源大量涌入国内，到1997年6月，马来西亚外债总额已经高达452亿美元，此中短期外债占30%左右。与泰国类似，大量的外债并未投入到实体经济中去，而是转到了房地产业和股票市场，从而使泡沫敏捷形成。 - _ ^! n: G5 Z3 w. m+ }
随着投资和信贷的膨胀，整个房地产市场出现了非常的繁荣。由于马来西亚金融羁系体系的缺陷，中心银行未能有用羁系资源的流向，大量资源进入了谋利性较高的房地产业和股票市场，导致房地产代价敏捷上升。以都城吉隆坡为例，在金融危急发作前的1995年，住宅租金和住宅代价分别上涨了55%和66%。代价上涨使得写字楼空置率由1990-1995年的均匀5%～6%的正常水平上升到1998年的25%。 . d9 N6 q Z/ K8 s
泡沫的破裂。金融危急发作后，经济泡沫敏捷瓦解。马来西亚钱币汇率从1997年7月的1美元兑2.5247林吉特猛跌至1998年1月的1美元兑4.88林吉特，钱币贬值近1倍。股票市场大幅瓦解，金融和房地产类股票乃至下跌了70%～90%。房地产市场泡沫也随之破裂，1997年下半年，马来西亚房地产的均匀生意业务量降落了37%，各项房价指数开始大幅回落。
% f8 Z9 N+ G X2 ` 四、香港
6 C% p# J6 B4 {3 S) j 泡沫的形成。70年代后期，香港渐渐转型为以金融、贸易和服务为主的经济体。香港房地产业在这次产业调解中得到了敏捷的发展。根据1998年的数据，香港房地业对GDP的贡献高达20％，房地产投资占固定资产投资的近50％，而当局收入中也有35％泉源于房地产业。进入90年代，香港经济连续发展，对房地产市场的需求不停增长，房地产代价上涨非常敏捷。 * d% M2 |" t t/ [7 ~9 n
从1991年开始，香港实行“紧缩”地盘供应政策并以低利率举行刺激，房价一起飙升。房地产代价的暴涨引起市场的谋利活动急剧升温，许多香港住民由于生意业务房产实现产业高速增长，乃至企业纷纷向银行贷款转投地盘，香港房地产市场充斥着严厉的谋利风气。1996年第4季度，香港银行业放松了对住房按揭贷款的检察尺度，直接促使大量炒楼力气进入房地产市场，使得原来就已经非常高的楼期间价再度暴涨。房地产代价增长率与GDP增长率在1986-1996年间的均匀值达2.4，而1997年8月份在香港楼市高峰期，该指标高达3.6-5.0。香港地产泡沫可见一斑。
6 K1 D" |' Y% L1 { 泡沫的破裂。1997年亚洲金融危急发作，港币汇率和港股承压暴跌，引发了香港市场利率上升、银行信贷萎缩、赋闲增长等题目。由于前期房价上涨过快，房地产业在经济布局的比重严厉失衡，且市场上对房产多是谋利性需求，危急发作后借贷资本的上升、住民付出本领减弱和对市场的悲观预期造成了楼市“跳水式”的下跌，1997年至1998年一年时间，香港楼价急剧下跌50%-60%，成交大幅萎缩，房屋空置率上升。
5 N$ |7 f; ~. c1 s; H 房价暴跌导致社会产业大量萎缩，据盘算，从1997-2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共丧失信8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中，香港均匀每位业主丧失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
# @5 I2 D$ r& H; K% e5 ? 由于泡沫时期当局财务对房地产的依存度很高，财务收入恒久依赖地盘批租收入以及其他房地产相干税收，泡沫破裂后港府团体财务收入淘汰了20%～25%。别的，银行体系也积累了大量不良贷款，个人和工商企业的抵押物资产大幅缩水。 % }, M# f6 m4 s9 L9 N
从1998-2003年，香港经济不绝处于阑珊的泥潭中。1999年、2001年、2002年和2003年香港经济增长率分别为-1.2%、-0.7%、-0.6%和-2.2%。 | 
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发表于 2019-6-13 23:06:51