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前言：
6 U2 z: H% ^/ |: s! Z" |7 M+ g: O 一业兴而百业枯。
) |; V5 r! d4 b! K 用这句话形容当下房地产跟中国经济的征象再适当不外：一边是一线都会和部门二线都会层出不穷的地王和扶摇直上的房价，一片欣欣向荣的干劲；另一边却是在去产能大配景下的实业冷落和经济不振，益发被衬托的暗淡无光。如果翻阅下2016上半年上市公司半年报，你会惊诧的发现金融业（银行/证券等）利润总额竟占全部上市公司总利润的57.2%！超一半的利润被金融业拿走。 ; r# y7 s% R* W" g. ~2 i0 `
金融业本是服务于实业，并在促进实体发展和红利的根本上获取收益，可在实体冷落的当下，金融业的巨额利润来自那里？房地产更是在经济发到达肯定水平上的产物，多年的实体经济发展和物质财产积累，人们把通过把劳动变动的报酬买房置业，可从2015下半年鼓起的这波炒房海潮，炒房客们各人账面红利，他们赚取的是谁的钱？如果终极接盘侠买单，那接盘侠的钱又来自那里？
! o- A7 A* C$ O9 ] t9 P& F 此文仅作为抛砖引玉，渴望能在浮躁和冀望一夜暴富的当下，让各人静下心来做一番思索。
4 u3 o; o i. B1 J 1经济下行周期，实体经济显疲软 % y, J/ L: j+ u: ? H
2015年我国经济进入中低速增长的新常态，GDP增幅创25年新低，这一放缓态势连续至2016上半年，再创新低至6.7%。固然，天下经济也欠好，最新的惊动变乱是因举世经济放缓进而贸易一连淘汰，天下第七大航运企业韩进海运的申请休业。 - ~( L/ Z* v; G( g+ V) d2 U0 y
实体经济有多惨，从我们的亲眼观察和做实业朋侪的切身感受中即能略知一二。固然，从国家统计局的数字中更能证实。
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8 \' _2 q8 O7 n& L `6 w1 W9 } 由图，从2015年初始，天下固定资产投资（含国有和民间固定投资两类）增速快速下滑，此中的民间投资同样一起向下，到了2016年更是断崖式下跌，实体不赢利导致盈亏自尊的民间资源不乐意增长投资，这也从官方层面证实白实体萎靡。
9 s1 U8 V9 P7 A) O( ?+ m% M 别的，我们也能从四大行的半年报中管窥一二。 0 `- L$ `5 H5 [3 v* v+ D
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由表，被以为是实业代表的批发零售业和制造业，其不良贷款率居然占据四大行的前两位，并数倍于银行的团体不良贷款率，可见实业是多么的惨淡。
6 w* L2 L/ \4 u- z; Z3 ?3 u3 | 2服务实体的金融，却赚巨额利润 * s' @& C& E% i9 ]9 b
金融业的产生本是服务于实体经济的，通过调配资金举行空间和时间上的移挪，促进实体的发展和收益，并从团体收益中分取部门收益——这是理想的状态，它跟实体是相辅相生的。固然，它并不直接创造财产，却直接配分着财产——不管实体是否真的赚了钱，只要担当了金融业的服务，就得付出费用。 # J9 _/ ]$ Y" \1 Q6 O
随着“高智贩子群”的到场，金融业的研发创新层出不穷，各种金融工具、衍生品推陈出新，金融业的大量收益日渐依附于此，似乎离开了实体经济。实在否则，就像2008年次贷危急，在发作前，各类金融机构（银行/投行/基金/保险等）通过令人眼花缭乱的金融衍生品买卖业务获取巨额收益，可一旦根本资产（房屋贷款）出现危局（房屋按揭人还不起贷款），同样引发金融震荡，大量银行、投行、基金等机构休业，若非美联储量化宽松政策相救，金融业将遭受毁灭性摧残。任何时间，实体经济都是金融业坚固的根基。 # F- Z+ z" N6 B6 a$ P" M
由上文可知，当前的实体经济很不景气，不是利润低而是很多实体根本就不赢利。可从上市金融企业的年报看，它们不光团体红利而且数额巨大：2015年和2016上半年报表现，金融业团体利润为20904亿元和10870亿元，分别占整个上市公司利润总额的59.0%和57.2%。
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! b" z7 v8 l1 I( V: j8 n7 W, Z 这就是题目所在，本是服务于实体经济的金融业，在实体萎靡不振的环境下何以赚取巨额利润？若实体长期冷落亏损，金融业的高收益会否能连续？ 5 \0 i% d6 x1 V1 b: P
3实业冷落，金融业赚的是谁的钱？
z' M8 y5 L1 P0 ~4 d 实体经济残喘活命，金融业大赚特赚，那赚的钱来自那里呢？ & o2 o: A( ~/ E& s; C" P; ~; m, p2 k
根据观察和思索，其收益很大概来自于： ) w$ M. C/ f, c4 b: F5 _: X: d
1、庞氏债务/借贷的收益。至2016年中，我国总债务占GDP的比率已由2008年的155%上升到260%，总额从49万亿上升到182万亿，而这此中大多为企业债务。在经济下行周期，不光民营企业，一些央企/国企乃至上市公司纷纷出现债务违约，本年泰半年时间，违约金额险些是前两年的2倍多。
. m& e" q( ^/ I7 K# e 这都是看得见的，更多的是看不见的借新还旧贷款，否则也不会出现山西省政府北京举行煤炭专题推介会，渴望煤企存量贷款能得到正常接续，发行的债券能得到积极认购，以及各地政府发出银行不得无端抽贷、停贷等关照，银行的借贷维持了大量僵尸企业的苟延残喘。银行虽可从借新还旧中获取收益，但终极可否还得起、会否酿成一场旁氏借贷还未为可知。 . ]$ @+ O0 M* y$ P$ D! z
2、资金空转/脱实向虚的收益。资金进不了实体，在假造经济体内往返空转，并从中获取收益。资金通过夹层筹划等方式进入股市/债市/信托等假造经济范畴，获取不菲收益。
. R/ U8 W+ v% g/ Y 别的，本年更显着的一个征象是银行资金大量进入房地产，以开辟贷更以个人房屋按揭贷款的情势吹起了房产代价的泡沫。数据表现，本年上半年银行新增贷款7.5万亿，此中住民中长期贷款（多为按揭贷款）竟为2.62万亿，而到了7月份，其新增贷款险些全为住民按揭贷款，乃至有银行内部人士透漏，如今银行只思量给政府和地产商发放贷款。可见在实体经济不振时，金融业加深了对假造经济的依赖。 ' M' H% W8 R( V& H5 v2 P' Z4 G" `$ T6 N
3、债务置换中获取收益。随着利率的一降再降，很多企业纷纷发行低息债券置换掉之前的高息债券。除企业外，地方政府也纷纷举行债务置换，把之前到期的、高息的债券纷纷置换成新一轮债券或低息债券，克制违约风险或低落债务本钱，在此过程中，金融业获取大量收益。本年前8个月，地方债发行规模已达4.8万亿，超客岁整年3.8万亿的总发行量。债务置换克制了违约风险，也低落了本钱，但终极的还本付息还得靠实体经济企稳，否则也会沦竣工旁氏债务。 & x2 w$ G2 D4 v. X) g ]
4一二线房价疯涨，各地再兴炒房团
" S' \( j4 w8 F& Z 应该是2003发生SARS那年始，各地一连出现了温州炒房团，他们一度被各开辟商捧为座上宾，是每一次楼市短暂冷落期开辟商吸引买家的噱头，并以此证实某都会或某楼盘被刚强看好。 & x' u! C& y7 F1 q s( c1 I
随后的发展超出了大多数人的预料，2008年次贷危急打击了包罗温州在内一大批微利外贸企业，实体徐徐萎缩并日益困难，紧随的连锁反应是过往良好的民间借贷光荣体系开始崩塌，企业间相互包管融资更是一损俱损，随处是企业/个人三角债纠纷，温州经济随之跌入底谷。 . @( Q: Y7 ~8 b+ b
2012年之前，天下多数会小都会房价普涨，闭着眼睛买房就能赢利。之后都会房价开始分化，广大的三四五线都会房价一起下跌，烂尾项目触目惊心，而北上广深一线都会和部门二线都会房价却稳中有升。炒房的难度在变大——不光要有雄厚的资金，还要有稳固的现金流应付月供，同时也要随时面对国家的限购/限贷政策，以及选对房价能上涨的都会，也因此温州炒房团徐徐淡出了人们的视野。能对峙以炒房为职业的多是北上深一线都会的少少数本地住民。
( M/ s" g* L* O0 U' c 北京/上海/深圳房价走势图↓↓↓ ! D3 E* @1 e: H, `: t& _
7 ~! Q7 i# q, [# w7 x1 n, B+ B 南京/苏州房价走势图↓↓↓
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合肥/郑州房价走势图↓↓↓
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) I, v1 P9 x5 M" b e0 Z 变革发生在2015下半年。在国家降息降准、排除限购限贷、低落首付、淘汰二手房买卖业务税费等多重利好刺激下，深圳楼市率先启动，随后传导到上海、北京一线都会，到了2016年，部门二线都会接棒上涨，并出现了因房价上涨夺目而被戏称的“四小龙”——厦门、南京、苏州和合肥。
/ ~0 D6 _. L- f& y1 o% M. n 在这波一线和部门二线暴涨的都会中再现炒房团——小有积累的市民、地市来的土豪、一线都会转移出的炒房客……各类微信炒房团、粉丝炒房团、炒房培训课程等征象蔚为壮观，全部人都盼望在房价上涨中大赚一笔，并实现本身的财务自由，如今看他们确实是账面红利的。
8 g+ u# v+ C' U* |; Y+ m 5若炒房客全赢利，那赚的是谁的钱？
; _$ o' K e8 X 部门二线都会火爆的楼市还看不出要消停的苗头，血脉偾张的炒房客更是期盼房价节节攀升，看动手里的房子一个劲地赢利个个乐开了花，沉醉在一片高兴之中。 2 F+ T. L9 J. f9 r
买房都赢利，各人都赢利。题目来了：各人都赢利，可都在赚谁的钱？ 2 f, m: X$ R% b2 ^( f* N5 k5 m
房子终极是给人住的，固然如今又被赋予了金融功能，我们就分析一下炒房客赚的钱到底来自那里？
" c' R- S1 Y% Q4 A0 |0 \" D7 P 1、房子的租金收益。由于房子是用来居住的，以是持有房子可以有租金收益。按照如今的高房价，租金收益大多在2%-3%间倘佯，少少数都会的租金收益在5%左右，而这是裹不住每月按揭款的，以是仅凭房租收益是负现金流，是亏损的；
" R! j6 ~! X, B 2、厥后的投资客接盘。最早的投资客提前购买了房子，待房子代价被发现后，被厥后的投资客以更高的代价接盘从而顺遂脱手实现收益，厥后的投资客要实现红利必要再找到新的投资客接盘，云云往复。而这就成了一个伐鼓传花的旁氏骗局，终有幻灭一天，固然不可恒久。 2 F+ w9 n3 c s {; }. G [
3、刚需接盘侠。只有刚需族接盘才不会造成旁氏骗局或资产泡沫幻灭，才是一种康健的房产投资。而刚需族的钱又来自那里？来自于本身多年工作的积累，来自于父母的资助或亲朋的借贷，而他们的钱终极还是来自于他们的工作积累，所谓工作也就是为社会提供了商品或服务——也就是实体经济。 $ C9 |% X' t) S! w4 B
以是，炒房客要实现收益必须有富足多的刚需接盘侠，要有刚需接盘侠必须实体经济茂盛，以此才气产生就业和收入并用于付出月供，否则炒房客的红利只是像股票浮盈一样只是账面数字，当各人会集抛售时出现踩踏，都被死死套牢。 ; S4 b" U( W/ i
也有人会说房子可以抵押出去获取资金，对外投资获取收益，可对外投资的收益来自那里？来自于给社会提供了服务或商品的回报，说白了收益的实现还得靠实体经济。香港的经济支柱是金融业和服务业，但它的根基还是大陆的实体，为大陆企业提供上市融资服务、为大陆市场提供贸易中转服务…，才得以成为“东方明珠”。 8 s1 b% V# I- k- Q" u
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跋文： & z T4 T1 n* F, `: ] X/ @
炒房兴邦，实业误国，这是一句反讽的话。 # Y5 r! ]) _! H" b6 E$ Q3 W! o
当一国国民都想靠炒房致富，当一国国民都想靠金融业（乃至打着金融的旗帜行骗，如包管公司/P2P/原始股投资等）轻松赢利，而不是踏实的发展实体经济，无异于在沙岸上建高楼，也只能是一片梦幻泡影，其了局是必有人为此付出代价。 | 
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发表于 2019-6-13 23:05:20
