房地产“救市”只会埋下更大隐患

显示全部楼层 · 发表于 2019-6-13 20:36:56

进入2008年后，国内房地产市场成交量急剧萎缩，很多房地产企业开始面临间不容发的资金链。一批学者以为：“在CPI周期上行、经济周期下行的配景下，中国楼市必要一场拯救市场预期的举措，由于它关乎消耗，关乎经济全局。”“救市论”专家发起，必要实行局部的政策微调，来挽回楼市的颓势，克制更大的丧失。

中国房地产必要救市吗？

从环球房地产市场代价走势曲线来看，任何一个市场都存在着一个颠簸周期。一样平常而言，越是房地产市场成熟的国家，每一个周期的时间越长，周期内代价颠簸越平缓。越是新兴的房地产市场国家，其房价颠簸周期时间越短，代价颠簸越剧烈。

房地产市场成熟的国家，我们可以举美国的例子。从美国房价自1818年至今190年的代价颠簸周期来看，其楼时代价的涨跌周期匀称在18年左右。上涨周期和下跌周期一样平常都要连续18年左右。但在这一过程中，代价颠簸并不大。从美国房价走势的汗青数据来看，它在完成一个长达18年的上涨周期后，其房价涨幅有的仅15%，而这一涨幅在我们这里大概一个月就完成了。新兴的房地产市场国家，我们不妨看看越南这个例子。越南在短短的3年中，房价的连续上涨就已经令这个国家难以遭受。胡志明市贸易中央滨都会场的市肆代价三年来上涨了40%，其租金两倍于泰国曼谷工业园的租金代价。而这种偏离大众现实购买力的上涨是没有根基的，它由市场的内在力气所决定。一旦一个周期完成，就会自然过渡到另一个周期之内。

笔者通过对越南、印度等新兴房地产市场的研究发现，这些国家的房地产周期一样平常也为10年。中国与这些国家的情况大抵靠近，那么，在房价已经连续10年保持上涨态势的情况下，从来没有颠末像样调解的中国房价改变原有运行轨迹并不值得大惊小怪，由于这是市场自我调解的过程，同时也是挤压泡沫的过程。如前所述，由于新兴房地产市场国家的代价颠簸周期较之成熟房地产市场国家一样平常都比力短，在一个周期即将竣事渐渐步入另一个周期的时间，通过人为干预克制楼市的自然调解，只会使泡沫进一步累积，其结果肯定是引发更剧烈的颠簸。

很多人知道，美国次债危急的直接缘故起因是房价的快速、深幅下跌，那么，又是什么导致房价的大跌呢？缘故起因就是，在住房市场成交量陷入低迷状态的情况下（这分析房地产市场开始步入自然调解状态），格林斯潘主政的美联储却采取宽松的钱币政策举行干预，以激活房地产市场，维持房地产市场的繁荣。于是，很多金融机构纷纷低落门槛，向收入低且不稳固，名誉品级在一样平常以下或没有名誉记载的人发放按揭贷款。这一政策不但克制了美国房地产市场的自然调解，也推高了房价，当房价快速上涨之时，美国100多年来形成的楼市周期遭到粉碎。但是，人们只能推延而不能消除房地产市场的内在调解动能，人为延误只会加剧能量的会集，使房价以更极度的方式表现出来。因此，以后美国房价连续下跌，并引发了严峻的次级债危急。

除此，美国对房地产调解的人为克制另有更直接的辅导可以罗致。在房价开始步入调解阶段时，美国国内由于担心房价下跌对美国经济的打击，采取了一些救市步调。对于救市结果，美国卡耐基梅隆大学著名经济学家Allan Meltzer的品评是：美国国会采取的一些救市步调使标题更严峻，由于房产全部者会以为国会将接济他们，以为没有须要将房屋贬价出售，导致标题继承累积，并终极剧烈暴发，以至于发展到本日难以摒挡的地步。如果我们在房价还没有真端庄过像样调解，仅仅是成交量低迷的情况下就予以干预，开辟商还乐意低落房价吗？而贬价正是挤压泡沫的一个捷径。任志强已经说得很清楚了：“由于贩卖急速降落，很多开辟商以为钱不敷了。钱不敷的缘故起因大概在于客岁太放肆，囤积的地皮大概太多了。只管资金告急，但开辟商都想挣更多的钱，谁也不乐意贬价。”开辟商不乐意贬价正是由于对地方当局托市的预期，而我们如今必要消除而不是强化这种预期。

中国的房地产市场不必要救市，由于中国房地产市场具有比美国更严峻的泡沫。上海社科院经济景气与猜测研究室主任刘熀松老师迩来撰文指出：中国的房产代价不但相对较高，而且绝对代价也不低。2008年3月份，美国新居贩卖中央价为每套22.76万美元。美国的房屋面积一样平常为每套200平方米左右，且为全装修房。据此盘算出来的美国住房的单价约莫为8000元/平方米。2007年我国新住宅贩卖的匀称代价为3655元/平方米，加上400元/平方米的装修费用，单价约莫在4055元/平方米左右。也就是说，如今我国住宅的匀称代价约莫相称于美国的51%。如果将来2-3年人民币升值15%-20%，我国住宅代价再上涨20%，美国房价再下跌10%左右，那么2 年—3年之后，我国住宅的代价将和美国全面接轨。而2007年，美国人均GDP是我国的18.6倍。别的，美国的住房一样平常为独立的带车库的拥有地皮产权的住房（国内一样平常称之为别墅），我国的住房一样平常为拥有70年产权的公寓房。如果用我国同样的住房和美国比力，我们会发现我国的住房代价和美国的住房代价差距更小。

因此，中国房地产市场如果保持康健可连续发展，必须挤压出累积的泡沫。人为克制调解只会埋下更大的隐患。我国的房地产市场如今成交量低迷，正是市场步入自然调解状态的信号。这不但不值得担心，反而应该让我们欣慰，这分析市场的力气在寂静发挥作用，而自然调解所带来的负面影响永久是最小的。夸大调解的危害，鼓吹房地产救市好坏常伤害的，这种为了面前长处而捐躯长远发展空间和危害民生的主张值得鉴戒。

在履历长达十年的上涨周期后，我国房地产市场必要一个漫长的调解过程，我们无法准确猜测出市场的底部在那里，但我们可以肯定，颠末调解的楼市肯定会更加康健。

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