前言:
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一业兴而百业枯。
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5 z3 S" T6 d6 E! E- D6 h$ M# Z% ? 用这句话形容当下房地产跟中国经济的征象再得当不外:一边是一线都会和部分二线都会层出不穷的地王和扶摇直上的房价,一片欣欣向荣的干劲;另一边却是在去产能大配景下的实业冷落和经济不振,益发被衬托的暗淡无光。如果翻阅下2016上半年上市公司半年报,你会惊诧的发现金融业(银行/证券等)利润总额竟占全部上市公司总利润的57.2%!超一半的利润被金融业拿走。 7 d0 ?1 N. d% L& T
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金融业本是服务于实业,并在促进实体发展和红利的根本上获取收益,可在实体冷落的当下,金融业的巨额利润来自那边?房地产更是在经济发到达肯定程度上的产物,多年的实体经济发展和物质产业积聚,人们把通过把劳动变动的报酬买房置业,可从2015下半年鼓起的这波炒房海潮,炒房客们各人账面红利,他们赚取的是谁的钱?如果终极接盘侠买单,那接盘侠的钱又来自那边? ) n: H" b% X, f
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3 D6 ~# F% ]' M1 A/ F5 a( ?* t 此文仅作为抛砖引玉,渴望能在浮躁和冀望一夜暴富的当下,让各人静下心来做一番思考。 " n* r/ w1 @/ L3 X' c9 j1 `
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1经济下行周期,实体经济显疲软
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8 ~* c) l! b3 y/ f. @: T 2015年我国经济进入中低速增长的新常态,GDP增幅创25年新低,这一放缓态势一连至2016上半年,再创新低至6.7%。固然,天下经济也不好,最新的惊动变乱是因环球经济放缓进而贸易一连淘汰,天下第七大航运企业韩进海运的申请停业。 4 R! h2 v, r1 w" P
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6 b% f9 ?$ i3 Z" k1 M2 N, S5 v. j& C/ p 实体经济有多惨,从我们的亲眼观察和做实业朋侪的切身感受中即能略知一二。固然,从国家统计局的数字中更能证明。 ' |4 W: m% M" ?; d3 ^
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. z. y1 b# U7 n1 k3 ~( r% J( y 由图,从2015年初始,天下固定资产投资(含国有和民间固定投资两类)增速快速下滑,此中的民间投资同样一起向下,到了2016年更是断崖式下跌,实体不赢利导致盈亏自负的民间资源不乐意增长投资,这也从官方层面证明了实体萎靡。
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别的,我们也能从四大行的半年报中管窥一二。 ; x# S6 `( Z2 I
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由表,被以为是实业代表的批发零售业和制造业,其不良贷款率居然占据四大行的前两位,并数倍于银行的团体不良贷款率,可见实业是多么的昏暗。 ; f Z k% r _4 s
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/ \, m/ B7 s0 a/ P2 u- U4 F 2服务实体的金融,却赚巨额利润
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金融业的产生本是服务于实体经济的,通过调配资金举行空间和时间上的移挪,促进实体的发展和收益,并从团体收益中分取部分收益——这是抱负的状态,它跟实体是相辅相生的。固然,它并不直接创造产业,却直接配分着产业——不管实体是否真的赚了钱,只要继承了金融业的服务,就得付出费用。 % z4 E1 ~# N# h; g1 U4 j! \5 [
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. r- U, A; v& D 随着“高智贩子群”的到场,金融业的研发创新层出不穷,各种金融工具、衍生品推陈出新,金融业的大量收益日渐依附于此,似乎离开了实体经济。着实否则,就像2008年次贷危急,在发作前,各类金融机构(银行/投行/基金/保险等)通过令人眼花缭乱的金融衍生品买卖业务获取巨额收益,可一旦根本资产(房屋贷款)出现危局(房屋按揭人还不起贷款),同样引发金融震荡,大量银行、投行、基金等机构停业,若非美联储量化宽松政策相救,金融业将遭受毁灭性摧残。任何时间,实体经济都是金融业坚固的根基。 5 R5 S- b P) f# r
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由上文可知,当前的实体经济很不景气,不是利润低而是很多实体根本就不赢利。可从上市金融企业的年报看,它们不但团体红利而且数额巨大:2015年和2016上半年报表现,金融业团体利润为20904亿元和10870亿元,分别占整个上市公司利润总额的59.0%和57.2%。 * s' p8 E* X( z; ?% Y
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这就是题目所在,本是服务于实体经济的金融业,在实体萎靡不振的环境下何以赚取巨额利润?若实体长期冷落亏损,金融业的高收益会否能一连? A( U! M/ |8 [5 Q% F; z* ]
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3实业冷落,金融业赚的是谁的钱? * b" u( V$ y$ q0 o
|: C0 o8 Y e! j1 J5 z 实体经济残喘活命,金融业大赚特赚,那赚的钱来自那边呢?
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2 B) h9 z. v+ S 根据观察和思考,其收益很大概来自于:
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+ [5 L% d, X3 k+ k% u 1、庞氏债务/借贷的收益。至2016年中,我国总债务占GDP的比率已由2008年的155%上升到260%,总额从49万亿上升到182万亿,而这此中大多为企业债务。在经济下行周期,不但民营企业,一些央企/国企以致上市公司纷纷出现债务违约,本年泰半年时间,违约金额险些是前两年的2倍多。 q" w1 j* m9 R. f) c5 B
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* D+ l' z6 Q% B% J( i" u# H# |6 l 这都是看得见的,更多的是看不见的借新还旧贷款,否则也不会出现山西省当局北京举行煤炭专题推介会,渴望煤企存量贷款能得到正常接续,发行的债券能得到积极认购,以及各地当局发出银行不得无故抽贷、停贷等关照,银行的借贷维持了大量僵尸企业的苟延残喘。银行虽可从借新还旧中获取收益,但终极可否还得起、会否变成一场旁氏借贷还未为可知。 0 W( m9 v9 a: T. F2 \! c
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% Z. o6 Z! ?; N1 A 2、资金空转/脱实向虚的收益。资金进不了实体,在捏造经济体内来回空转,并从中获取收益。资金通过夹层操持等方式进入股市/债市/信托等捏造经济范畴,获取不菲收益。
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8 O5 t0 O+ c4 P( {/ w, i+ g! N 别的,本年更显着的一个征象是银行资金大量进入房地产,以开发贷更以个人房屋按揭贷款的情势吹起了房产代价的泡沫。数据表现,本年上半年银行新增贷款7.5万亿,此中住民中长期贷款(多为按揭贷款)竟为2.62万亿,而到了7月份,其新增贷款险些全为住民按揭贷款,以致有银行内部人士透漏,现在银行只思量给当局和地产商发放贷款。可见在实体经济不振时,金融业加深了对捏造经济的依赖。
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3、债务置换中获取收益。随着利率的一降再降,很多企业纷纷发行低息债券置换掉之前的高息债券。除企业外,地方当局也纷纷举行债务置换,把之前到期的、高息的债券纷纷置换成新一轮债券或低息债券,克制违约风险或低落债务资本,在此过程中,金融业获取大量收益。本年前8个月,地方债发行规模已达4.8万亿,超客岁整年3.8万亿的总发行量。债务置换克制了违约风险,也低落了资本,但终极的还本付息还得靠实体经济企稳,否则也会沦竣工旁氏债务。 ! k/ `+ N% M8 P+ F5 A
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- k+ O: R% Q+ C6 A( _4 X5 J 4一二线房价疯涨,各地再兴炒房团
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6 G6 j7 G9 ]# x. h$ W+ X) O& w 应该是2003发生SARS那年始,各地一连出现了温州炒房团,他们一度被各开发商捧为座上宾,是每一次楼市短暂冷落期开发商吸引买家的噱头,并以此证明某都会或某楼盘被刚强看好。 * D- U' E# A O( i, b5 }5 i
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随后的发展超出了大多数人的预料,2008年次贷危急打击了包罗温州在内一大批微利外贸企业,实体徐徐萎缩并日益艰巨,紧随的连锁反应是过往良好的民间借贷光荣体系开始崩塌,企业间相互包管融资更是一损俱损,随处是企业/个人三角债纠纷,温州经济随之跌入底谷。
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& Y& t9 M9 z( Y! [& | 2012年之前,天下大都会小都会房价普涨,闭着眼睛买房就能赢利。之后都会房价开始分化,广大的三四五线都会房价一起下跌,烂尾项目触目惊心,而北上广深一线都会和部分二线都会房价却稳中有升。炒房的难度在变大——不但要有雄厚的资金,还要有稳固的现金流应付月供,同时也要随时面临国家的限购/限贷政策,以及选对房价能上涨的都会,也因此温州炒房团徐徐淡出了人们的视野。能对峙以炒房为职业的多是北上深一线都会的少少数本地住民。
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8 x" j* i+ ]/ Y 北京/上海/深圳房价走势图↓↓↓ # k! J* X, T6 X I4 ]0 r
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南京/苏州房价走势图↓↓↓ . y6 _0 y5 c! s7 p) m( n' [' b
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合肥/郑州房价走势图↓↓↓ 7 B$ d& b& U7 D( T
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厘革发生在2015下半年。在国家降息降准、排除限购限贷、低落首付、淘汰二手房买卖业务税费等多重利好刺激下,深圳楼市率先启动,随后传导到上海、北京一线都会,到了2016年,部分二线都会接棒上涨,并出现了因房价上涨夺目而被戏称的“四小龙”——厦门、南京、苏州和合肥。
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在这波一线和部分二线暴涨的都会中再现炒房团——小有积聚的市民、地市来的土豪、一线都会转移出的炒房客……各类微信炒房团、粉丝炒房团、炒房培训课程等征象蔚为壮观,全部人都盼望在房价上涨中大赚一笔,并实现自己的财务自由,现在看他们确实是账面红利的。
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9 F9 l# f. e" {1 Z# A' ?* Y 5若炒房客全赢利,那赚的是谁的钱?
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* V9 F( m8 Y) o# j 部分二线都会火爆的楼市还看不出要消停的苗头,血脉偾张的炒房客更是期盼房价节节攀升,看动手里的房子一个劲地赢利个个乐开了花,沉醉在一片高兴之中。
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" d. e2 X- K, X, }6 I$ _ 买房都赢利,各人都赢利。题目来了:各人都赢利,可都在赚谁的钱? 8 q" P7 g. g% I2 H6 O1 o
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( `9 V& B3 f+ _ 房子终极是给人住的,固然现在又被赋予了金融功能,我们就分析一下炒房客赚的钱到底来自那边? & F, f% M$ P& M9 I- F
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1、房子的租金收益。由于房子是用来居住的,以是持有房子可以有租金收益。按照现在的高房价,租金收益大多在2%-3%间倘佯,少少数都会的租金收益在5%左右,而这是裹不住每月按揭款的,以是仅凭房租收益是负现金流,是亏损的;
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2、厥后的投资客接盘。最早的投资客提前购买了房子,待房子代价被发现后,被厥后的投资客以更高的代价接盘从而顺遂脱手实现收益,厥后的投资客要实现红利须要再找到新的投资客接盘,云云往复。而这就成了一个伐鼓传花的旁氏骗局,终有幻灭一天,固然不可长期。
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3、刚需接盘侠。只有刚需族接盘才不会造成旁氏骗局或资产泡沫幻灭,才是一种康健的房产投资。而刚需族的钱又来自那边?来自于自己多年工作的积聚,来自于父母的资助或亲朋的借贷,而他们的钱终极还是来自于他们的工作积聚,所谓工作也就是为社会提供了商品或服务——也就是实体经济。
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5 c+ t4 f. y& }6 X8 m" f 以是,炒房客要实现收益必须有富足多的刚需接盘侠,要有刚需接盘侠必须实体经济茂盛,以此才气产生就业和收入并用于付出月供,否则炒房客的红利只是像股票浮盈一样只是账面数字,当各人会合抛售时出现踩踏,都被死死套牢。 0 D0 y9 d. r. A, n0 B! `5 J0 F ]
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也有人会说房子可以抵押出去获取资金,对外投资获取收益,可对外投资的收益来自那边?来自于给社会提供了服务或商品的回报,说白了收益的实现还得靠实体经济。香港的经济支柱是金融业和服务业,但它的根基还是大陆的实体,为大陆企业提供上市融资服务、为大陆市场提供贸易中转服务…,才得以成为“东方明珠”。
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% B; ?* ^! H) ?' a0 u2 E/ R% { 跋文: : |: |( d' U7 P z
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炒房兴邦,实业误国,这是一句反讽的话。
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- m8 A( |0 ~1 g; V7 _1 `/ e/ u1 W 当一国国民都想靠炒房致富,当一国国民都想靠金融业(以致打着金融的旗帜行骗,如包管公司/P2P/原始股投资等)轻松赢利,而不是踏实的发展实体经济,无异于在沙岸上建高楼,也只能是一片梦幻泡影,其了局是必有人为此付出代价。 |