现在买房还是卖房？世联行副总袁鸿昌告诉你怎么做…

显示全部楼层 · 发表于 2019-6-13 20:04:21

主讲高朋：袁鸿昌（袁鸿昌世联行副总司理、董事会秘书）
4 W- s) ^ S: q高朋主持：阎常铭（兴业证券房地产行业首席分析师）

阎常铭：各人好，本日很荣幸陪伴世联行的董秘兼副总司理袁总（袁鸿昌）在这里给各人讲授房地产行业将来的发展趋势。
着实我们各人也看到，从2014年四序度的降息之后，整个房地产行业进入了一轮新的复苏周期，在一片质疑声中，我们可以看到，2015年天下房地产成交金额到达8.7万亿，同比上升14%，但是都会间的分化黑白常的严厉的，据统计，百城房价同比上涨只有4.1%左右，但是像深圳如许的一线都会，房价涨幅是远高于这一数字的。比如深圳，它的涨幅到达38%到40%。当前很多人以为是一个高点市场，争议也非常大。在这种情况下该怎样解读将来的市场趋势？怎样判断我们当前的一些投资办法以及资产设置活动？
本日有幸请到世联行的董秘袁总为各人举行详细解读。袁总是2001年就到场世联行的，资历非常之深，在华东区等地都继承过向导。我们看到世联行现在布局天下160多个都会，是一手房署理的绝对龙头，以是袁总的观点我以为应该黑白常有启发意义的，下面有请袁总。
袁鸿昌：各人下战书好，谢谢新财产，也谢谢常铭的先容。着实市场是不可知的，世联行作为一家服务商，我们在市场上服务好客户，在火线我们也把我们所感知的一些东西给各人做一些陈诉，盼望对各人可以或许有所裨益。
世联行客岁的贩卖额是4309亿，同比增长34%，凌驾了整个市场的增长。我把一线的情况简朴地说一说，房地产行业从2003年的7600亿到2013年的8万亿，2013年之后，整个市场出现高位震荡的情况。2015年天下总贩卖额又创造8.7万亿的新高。总量保持稳固的同时，都会分化特别剧烈，天下建制市一共是661个，排在前40名都会就占了这8.7万亿总贩卖额的50%强，此中北上广深的份额就占到16%。北上深，2015年我估计也创造了三个第一的天下纪录，上海一二手楼总贩卖额1.4万亿，创造了全天下都会的一二手楼贩卖额的天下记录；北京客岁出让地皮2千亿人民币左右，也是单个都会出让地皮面积最高的一个都会；深圳做为单一都会，一年的房价涨幅就到达了33%，这估计也创造了一个房地产年涨幅的新记录。
在我们看来，分化是有公道性的，大概从整个国家的发展来看，都会的分化是一定的。美国现在的房地产的买卖业务额告急是会合在两个半地区，一个就是以纽约为中心的新英格兰地区，一个是加州，再有半个是佛罗里达的养老地产，最告急都会合在这些地方，在城郊。美国的总生齿大概3.3亿，现实上支持了最告急是纽约和旧金山这两个房地产的明星都会，欧洲大概靠近八亿的生齿，支持了像伦敦、法兰克福以及罗马等这些多数会。我们都知道日本失去的十年，房地产下跌了很多，现在日本的房地产买卖业务额大概80%都会合在东京和近畿两个地方。
中恒久看好一线都会和省会都会的房地产市场，那么，怎么对待2015年一线都会房价的暴涨？深圳地皮稀缺，生齿浩繁，这个情况大概在五年前或是八年前也都同样存在。为什么会在客岁这个点会合发作出来了？在我们看来，这跟深圳买卖业务所与资源市场的推动力有关连。
各人知道在客岁上半年的股市的狂欢中，上市公司的减持量凌驾了5千亿，此中1100亿是央企和国企部分，3000多亿是民企。减持告急是在民营公司，那么这3千多亿的增量资金现实上有三种用途：
一种是做外洋资产设置，在国外生存过的人都知道，国外的优质资产也是相当有限，固然各人都经常会说如许一个词，说卖掉深圳大概上海北京的房子，在休斯顿买五套或六套房子，题目固然自制，但它的回报在哪？同时假如不恒久居住在那儿，还要交房产税，还要交打理费，着实资本也很高。
另一种是投PE，各人都知道客岁最狂欢的时间投PE，风险越来越大，而且估值也非常得高。
第三，就是去存银行，但是在降息的大配景之下，这并不是一个好的方式，以是投资一线都会的房产，是一个相对不错的路径。
深圳有中小板、创业板，深圳本土的企业在国内和外洋的上市数目凌驾300家，仅次于北京、上海，又是以民营企业为主。这点现实上极大地改善了创业者的财产状态。我们偶然间打仗到一些做实业的老板来买房，各人想象一下，一个东莞的老板过来买房，他一年的利润是2千万，但要拿出这么多现金并不是那么轻易，由于这帐面上的利润2千万有大概是存货，也有大概是应收账款，但是没有现金。上市公司就不一样，2千万的利润就能转化成靠近20亿市值，要是出让1%的股份，他就得到了2千万的现金。
资源市场的推动力，是深圳房价暴涨最告急的触发点。回顾2015年，深圳房价的上涨也是从豪宅先涨起来，顶级的豪宅从10万涨到15万。这种情况也为平凡的住宅拉开了空间，再掀起了一波波涛壮阔的上崭∏常
那么，房价是否可以进一步上涨？着实最告急的照旧两个，一个是有没有新进入的钱，一个是住民的遭受力怎样，也就是加杠杆，但是房地产跟股票的加杠杆是差别的。股票加杠杆可以通过股市的上涨卖掉股票来还钱，但是通常房地产加杠杆最告急是给购房者还贷背上了极重负担，由于大多数的购房人并不是买进卖出短期赢利，即用这种短期的买卖业务情势活动来做这件事，以是，从短期来看，现在一线都会的购买量和房价，我以为本年不会大踏步地向上向前发展，缘故起因是住民的购买力是有上限的。
世联行有一个独特的指数，我们叫“上车盘指数”，即30岁以下的年轻人购买第一套自住房的置业门槛，2015年深圳的购房门槛已经进步到285万、3年之前照旧150万。意味着，深圳的年轻人要想有一个本身的家，三成首付加上水费，一次性要拿出近100万，30年按揭、月供过万。这对很多年轻人而言，并不轻松。
现在，在一线都会内部也有分化，比如有上海的瑞红新城352套1000万以上的房子一天“日光”的如许征象，但是同时也有卖房比力安稳、乃至尚有一部分题目房型卖不掉的情况，但是媒体关注到的就是这些卖的很快的，同时又在大众媒体上敏捷传播，造成磷器人的恐慌，以为以后买不上房。
中恒久来看，一线都会的房价上涨依然是趋势。深圳假如说从对标都会来看，它特别像美国的旧金山，已然成为了中国创新的发动机，乃至是天下创新的发动机。这次在拉斯维加斯的CES大会上，深圳单个都会的参展商数目就到达了600家。深圳的创新性在，资源市场的扶持在，我以为深圳房价就中恒久而言，动力就会连续地存在。深圳参展商数目到达600家，凌驾了中国别的都会的数目总和，也凌驾了美国一个国家的参展数目总和，以是，创新都会的底子、资源市场财产状态的改善，生齿不停的流入，是这座都会房地产市场恒久向好的根基。上海是中国经济体量最大的都会，它的GDP凌驾了靠近2.5万亿人民币，生齿也有2400万，上海再开启战略新兴板块的过程中也会使得大量的创新企业集聚在上海，把总部迁至上海，在这边办公以及开展他的商务活动，这些会使上海的住宅的代价进一步提升，固然都是中恒久的看好。
一线都会将来也要通过供给侧改革，来管理房价上涨过快的题目。比如深圳，第一，是存量过少，要加大供应。客岁深圳量价齐升，过往的一年新居大概卖4-5万套左右，客岁贩卖的套数到达了6.6万套。深圳常住生齿凌驾了2千万，又是一个年轻化的都会，有很多年轻化的家庭，以户均2.5人来盘算，凌驾8百万户。
但是整个住房的布局是什么状态呢？大概此中具有完备产权的商品住房150万套，每年以增长5万到6万套的速率在增长，保障房有34万套，单位用房大概是65万套，别的都是城中村的小产权房，有650万套，现实上真正的商品住房只有150万套，远远的小于有需求在深圳恒久居住下去的生齿。深圳2015年的地皮供给总量是175万平米，住宅用地的面积只有13万平米，占比只到8%。
供给侧改革对房地产来说，一线都会最告急的是改变住宅用地藐视、加大住宅用地的供应量。第二，是户型小型化。2015年深圳新建住宅成交套均面积是98平米，北上广都是凌驾100平米，四个一线都会住宅套均面积比2014年都有增长。可见，要低落购房门槛，必须户型小型化是趋势。
除了一线，在核心的二线都会，中恒久也是看好的。由于在二线都会通常一个核心的省会都会聚集了这个省的教诲资源以及医疗资源等等，中国661个都会里中，撤除一二线40个都会，大概下一轮选择的故事内里最不被看好的是数目浩繁的三四线都会，这些都会估计将来的运气堪忧，中恒久都碰面临去库存的巨大压力，财产也会拜别。会到什么程度呢？大概最极度的情况会有点像我们在看冯小刚拍的影戏《非诚勿扰》中在北海道的一些都会，老人走了以后，这个都会就被荒弃了，这种情况在中国也大概会发生。
我们对都会的判断体系，现在不管是投资照旧拿地，选择地点已经成为你投资决定占到95%强的比重。分化是中国房地产下半场的常态。除了一二三线之间的都会分化，在一线都会，购房也已经进入到寻宝阶段，要花时间，要用专业的眼光去挑选符合本身的房子，包罗开辟商选择地块，也要用最专业的眼光去挑选符合的地块。
谢谢各人。

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