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文/巴曙松；廖俊平 当初房价不绝上涨的时间，不管是政府试图调控还是少数专家鼓吹房价要降，开辟商都不搭理，现在开辟商同样不搭理。“330新政”之后，开辟商的广泛心态是乘隙“快跑”，很少人傻到想去提价。据现在观察，“五一”期间，新居贩卖根本上也是这个套路，每每是口头说要涨价，现实上则暗自促销。 9 b/ ?, C! W- H8 o
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房价在大众心目中的职位，显然非同一样平常。特别迩来十年来，飞速上涨的房价触动着许多人的神经。那么，将来房价的趋势会怎样？什么样的房价才是公道的？又有哪些因素影响着房价？ - ~: N* X: u% `- @% A
( g& a; @ Q& p& F6 U7 L房价的可比性标题
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$ p/ h+ A6 @( u+ s( K' d4 e) j/ C记得2008年，当时经济学家徐滇庆和深圳媒体人牛刀赌钱：赌一年以后深圳的房价是涨还是跌。 $ C6 R' e% T6 J! p' _
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1 \! Z9 A( o) C% G( z, Q实在，这是一开始就注定没有用果的赌局。缘故原由是，两边赌的是一年之后深圳的房价涨还是跌，但两边所说的房价寄义都不一样，一方的依据是深圳市国土资源和房产管理局公布的成交均价，另一方的依据则是国家发改委、国家统计局每个月公布的房屋贩卖代价指数。 9 S% A* c* X+ J* H3 w
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房管部分的成交均价的形成比力简单：把当月全部成交的新居总价除以总面积。如许形成的均价受当期成交布局的影响很大——如果这个月成交的都是豪宅，这个月的房价肯定就高；比及下个月，大概中心区没有新盘供应，成交的都是边远地段的楼盘，那么房价就低。如许比力房价显然没故意义。 % B, b1 V6 s1 A2 [& `9 `: h* ]
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3 A6 |* n3 m- G6 l% v别的一个标题是，现在和已往统计新居代价的方式不一样。已往由开辟商填报表，把本公司本月的新居成友爱况报送统计局；厥后接纳抽样方式，选择固定样本，如许相对会科学一些。标题产生了：新居的样本无法恒久稳固，卖完了这个样本就不存在了，必要重新确定样本，统计部分必要做出相应的调解。 & T7 M( Y8 y. ~8 |- u
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# m7 w, F- ^( ]. `" z+ Z. U以是徐滇庆和牛刀所打的赌，由于统计方法不一样，房价统计口径差异，不可比。
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“被工具”的房地产( L; f9 f0 e C3 T) ?' F' x3 t
! B. v% w# v9 |$ j, [约莫从2005年开始，房价标题引起社会广泛关注。不外，中心政府开始对房地产市场做出行政调控的时间更早，在2003年，央行先发布121号文，接着国务院发布18号文。这两个文件夸大重点差异。接着在2004年，“831”大限到来，全部地皮生意业务都要举行招拍挂，低价拿地的路子被堵住。 + s) e3 y8 R% m' @3 F- n2 J
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5 |0 m+ r% K! G7 Y% c6 U5 E; l. q" R2005年，国务院出台“国八条”，之后可以说年年都会出台房地产宏观调控政策。笔者以为，中国的房地产业不绝是被政策以及干系各方博弈扭曲的——房地产不绝被视为一个工具，当一个产业成为一个工具的时间，它就很难按照自身规律独立发展。 5 V+ }* j- d( R+ G) X9 h5 y( h# g
6 ?# y6 `; x# I1 l) O当前房价走势, b1 W- W6 o) a6 p! z
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当前形势下，房价会怎样走？房价涨还是不涨？ 6 h# s$ ^: R+ }& V$ z
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; j ?2 a7 K4 Z: F实在，这个标题从来没法用是大概否来回复。 # G& \7 b* K9 i+ O7 ^6 @& ^
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9 c! I' p9 g: S% a% f正由于房地产是作为宏观政策工具在利用，以是房价和宏观经济精密接洽。笔者以为，基于房地产与宏观经济的密切接洽，只要经济不彻底垮掉，房价就不会大降。特别是一线都会的、市中心的房子，大概会在需求的推动下，难以降落。 : J5 l" D; X; \; [4 j
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我们在调研时发现，开辟商们看得很明白。当初房价不绝上涨的时间，不管是政府试图调控还是少数专家鼓吹房价要降，开辟商都不搭理，现在开辟商同样不搭理。 “330新政”之后，开辟商的广泛心态是乘隙“快跑”，很少人傻到想去提价。据现在观察，“五一”期间，新居贩卖根本上也是这个套路，每每是口头说要涨价，现实上则暗自促销。 & i6 f9 J3 V. O4 N/ t) P; a6 X; Z" c
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房价的内在) g& l8 X! a, T+ A0 W: \0 e
$ `7 [! d/ B$ E0 y. e! c+ v: x房价的统计口径导致房价不可比。而对于房地产估价师来说，要谈房价也必须先确定其内在。
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, ]' m# B0 V) R/ i- o3 J起首，房价和时点干系。1998年的时间，中心电视台焦点访谈栏目报道了一个案例，珠海的一栋楼盘，三家机构估出了四个价。从评估角度看，这可以明白。现实上，四个代价的估价时点不一样，分别是1994年6月18日和1996年3月11日。
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其次，代价内在也不一样，有的估价结果包罗了必要向政府补交的地价，有的不包罗。乃至地皮的性子也不一样：标的物原来的地皮性子是工业用地，但地块处于市中心繁华贸易地段，早已用作写字楼，以是有的估价按照法定用途工业来估价，有的是假定地皮可以或许变动用途为贸易来估价。地皮性子也属于代价内在的一个方面。一套房子是否处于出租状态，估算其代价也不一样。地皮法定用途、是否出租、是否抵押……这些都表明房地产的权属状态差异，导致其代价也会差异。 ( d( f, v/ Z# @. S9 \4 t
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再次，差异的估价目的所估出来的房价也会不一样。最常见的估价是估算市场价，大概用管帐的说法叫公允代价，可以明白成市场生意业务各方对成交价趋向划一的一个认识。以是最常用的估价方法就是市场比力法，用市场上现实的成交案例（必须是正常成交的，同时还必须是同类大概相似的，比方标的物是两房一厅的，就不能拿一个单间的作为比力案例）来类比，为了去除偶然因素，至少必要三个以上可比实例，取均匀，目的就是消除偶然因素影响。 $ O1 @* g3 z/ G! H) W2 r/ Z# u
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/ S3 ]) p0 G3 e4 l但有些时间不是估市场价。如果将来必要征收物业税，课税代价每每就不是按照市场价。课税价通常会低于市场价，缘故原由许多，一是由于课税属于政府逼迫运动，出于许多思量，每每会把课税代价定得低一些。另一个缘故原由在于课税估价是全面覆盖，如果把每套房都估得正确，估价的本钱太高。不外随着批量估价mass appraisal技能的成熟，课税代价同样可以按照市场价。
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. E. H* u9 m$ r1 B% @' K9 X末了，另一个常见的情况是抵押目的的估价。在英美等国，专门有抵押估价的标准体系，我们算是低级阶段，还只是引导意见，要求估价师按照审慎的原则确定抵押物代价。审慎估价的结果就是抵押目的下的估价结果也会低于市场价。
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5 M4 u1 P4 d- ~. J2 F房地产生意业务，是个复杂的过程，此中会有各种复杂征象产生。它涉及到经纪人、经纪人执业资格以及佣金等诸多标题。
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$ U( u" \, y. S" N! m$ G+ S; f佣金多少公道
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# h- C+ X7 A! M" p关于房地产经纪佣金，已往政府曾经规定了一个最高收取比例，即2.5%，现在已经取消这个引导价。 * @; Q, g$ y& O) z' X% \
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2010年，国家发改委去广州调研佣金标题，当时房价上涨很锋利，社会上以为经纪人的佣金成了高房价的一部分。实在,经纪人的佣金是完全市场竞争的结果，不必要管。现在国家发改委取消了最高限价，市场佣金反而在降落，由于竞争更锋利了，而且有外来资源进入。
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当时国家发改委来调研的时间曾经问了一个标题：佣金能不能按宗数收而不是按代价收，成交一宗就固定收多少钱。凭什么卖一个200万元的房子就比卖100万元的房子要多交一倍的佣金？ 2 x7 [7 G# H% B0 q9 a5 C: M
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实在，这个标题回复起来很容易：起首，现实当中并不是200万元的房子就肯定可以或许收到比100万元房子多一倍的佣金，一样平常都会论价，佣金越高的时间折让也会越多。
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) V `: a+ `6 V) F7 k第二，越是高价的房子，成交量越少，这意味着经纪人要耗费更多时间本钱做信息征采和匹配工作，以是经纪人付出的本钱会更高。 % N: X) i( f r* _- W v' a
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第三，越是高价的房子，其业主的收入一样平常也越高，这意味着业主的时间本钱也越高，以是业主会乐意用钱买时间。究竟上，经纪人偶然还要帮业主接洽家电补缀、管理煤气过户等。
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总之，佣金是两边谈出来的、市场决定的，政府大可不管。 ' E* \; n A a" b0 w6 y5 b
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经纪人的作用起首是网络信息和匹配信息，业主和买家固然可以本身去做网络、匹配信息的工作，但服从要低许多。这正是房地产经纪人的作用。 / n+ G# X" W6 f; \6 a9 m& ~% ^
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作为业主，本身去找，很难匹配到符合的买家，而经纪人手上有许多的买家和卖家，匹配的服从就高。
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别的经纪人除了信息匹配，还要做许多辅助工作。
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! Z. ^: J5 w: U1 ` D" L固然，现在房地产经纪行业还存在许多毛病，以是笔者对外来资源进入持同意态度。由于有的外来资源进入之前认真分析了该行业的毛病，可以或许有针对性地改进服务，如杜绝卖弄房源。
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# @1 G( X9 @: ]4 W& j取消执业资格的影响& e4 x6 | o# M0 ]
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房地产经纪人的执业资格已经取消，没有准入门槛了。那么，这会对房地产的中介服务形成何种影响？ 8 i% P' U O! Z F4 I8 P- h
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房地产经纪人的执业资格的取消，目的很明白：低落职业门槛，增长就业。就这么简单。 ! S) b1 S. m' _2 l5 `6 d$ A1 }
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固然，对于经纪人来说，他们并不盼望取消，由于这是一个甄别标志，表现他们是专业人士。 1 C ]* |' u9 d! ?* x3 [; R1 l$ S
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低落就业门槛的同时也就低落了从业职员的专业水准，在职业资格取消之后，人社部答应可以开展执业水平认证测验，测验内容实在一样，只不外由逼迫酿成了志愿。水平测验必要人社部答应。 0 I7 o# v/ p4 n B1 Y/ p6 f! ^
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' x3 K! c; {; `$ b但在美国，房地产经纪人恰恰是持证的。每个州都有一个房地产委员会，负责测验发证，经纪人和估价师都是由该委员会发证。客观地说，执业资格可以或许为行业管理提供抓手。（完）
9 W$ G( |( p8 t本篇编辑：何雅婷 ! u8 K1 O# L* c8 s3 k
(泉源：《国际金融报》2015年5月18日（本文仅代表作者观点）) , W2 u9 x7 ^8 ?# ^0 H
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发表于 2019-6-13 19:51:23