国家崛起,必以都会崛起为先导。% x3 Y, u/ N; g; u6 q1 C
) G, k" X! ~: Q- w中国已经跃升为举世第二经济大国,与此同时,是国内数百座都会翻天覆地的变革,归根到底,都会的郁勃,终极还是落脚在产业的根本上。
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+ M' M9 m" l9 y) d' D为什么同时起步的特区中,深圳和珠海差距云云猛烈?
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2 }* j7 y' v' G2 ~1 o' l为什么经济力气强大的苏州,在金融活力方面,反不如经济不发达的甘肃省会兰州?
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差别的产业选择,导致终极的都会格局迥异。
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, t1 O1 \5 T: A+ K5 A- {4 }近十年来,笔者观察了数十座都会,也见证了不少都会十二五和十三五规划的出笼,一个非常猛烈的感觉是,光从纸面上看,险些全部的都会发展规划都是高大上,都要搞高技能产业,新兴产业,振兴服务业。+ s! m( [( Y6 l2 p4 R
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实际很骨感。一个都会到底得当搞什么产业,尚有很多先决条件,并非全部都会都符合搞高大上。积数十座都会之教导,都会选择产业需考量五大条件。
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. |' \1 F: x! {) S& ~9 _在举世、国家和经济圈中的三重定位' q! @2 k6 q, I9 i
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高端产业,各处着花。+ ^% O# E3 [1 y1 K1 _
' N) r- i$ x) L! p% B险些全部的都会,在规划产业时,都恨不得以高新产业为主导。视低端产业为落后产能。但究竟上,主导产业的层级,还须要从其所处的地域分工与定位考量。
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中国在举世产业链中处于中低端位置。以制造业为例,举世制造业分为四大方阵,美国为第一方阵,英法德日韩等别的发达国家为第二方阵,中国等新兴国家为第三方阵,广泛亚非拉后发国家为第四方阵。
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在高新产业范畴,最焦点的技能控制在西欧的手上,如汽车的顶端技能在日、德和美国。大飞机的技能,中国终于实现了零的突破,但是重要技能仍然把握在少数国家手中,电子元件器焦点技能也在西欧和日本手中。中国只在少数范畴有所突破。
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中国在举世产业链中的职位,注定了多数都会要以大众产业,大概说中端产业为主,高端产业只能落地在部门先发都会。中国若失去大众制造的上风,将受到两面夹击。在高端范畴,受到西欧的阻击,在低端范畴,被印度和越南等国蚕食。
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同时,在国内也存在一个产业梯度。随着中国广阔当地产业转移的完成,中国将形成一个U形曲线产业结构,东部沿海地域将成为研发和高端的产业焦点区,以及终极产物的贩卖中央,而加工制造这个U形曲线的底端会合于中西部。
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/ R) A* E; d4 P, |. Q以制造业为例,中国制造业将出现三大团体,一是以北上广深为代表的国家高精尖制造业,总量少,但是技能处于最顶尖行列。这些都会也不以制造业为主流。二是以长三角的无锡苏州,珠三角的佛山东莞为代表的大众制造业的中央,其技能先辈,根本雄厚,在制造业体系中处于节点位置。三是当下承接产业转移最会合的大陆腹地都会。
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( \" S: n6 @: l' k5 v' h/ ], {就国家内部而言,多数都会,也将注定以中端产业为主导。/ j L( ]1 C- |! K, s$ Z
$ D$ t1 O' R: M* q: J9 V十二五期间,中国有很多都会好高骛远,走了弯路,而那些实事求是的都会,则广泛厚积薄发,发展精良。如中部和中南地域的武汉、长沙,合肥,郑州,重庆和成都,在已往几年中,老诚实实搞大众制造,尤其是武汉和成都,都跻身国内GDP十大都会。! G+ O0 O# \& V. h8 u" y
. c5 D" ~' T' r. M3 l第三还要看同一经济圈内,差别都会的分工。9 L9 x- r3 b8 ?) R
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珠三角都会之间,有一个风趣的征象,东莞等经济重镇,其金融产业并不发达。东莞的金融产业那边去了?很简单,被广州、深圳和香港代做了。在珠三角都会内部的产业分工中,广深的三产比力强势,是地域性金融中央。
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举世,国家与经济圈的三重定位,对于全部都会都是一种制约,不是想干嘛就干嘛,尤其是很多都会喜欢搞凌驾式发展,不乐意实事求是,老想谋利,搞古迹。
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顺应发展阶段权衡时间坐标) ~7 j$ x5 g5 \; i+ H7 g
4 o# H2 B3 {' D& j9 }. O! x3 K人生有年轮,都会有节奏。) L B) i% q9 B
9 b" A* v( S+ H* d7 @4 o! ]& c, e恭敬发展阶段,对于都会产业战略来说也至关紧张。, P; t, [; N. I1 I
; a m/ ?% O* z& C3 f) ^很多地方以为,第三产业占比不高意味着都会不发达。究竟上,到底哪种产业为主,要受到都会发展阶段的制约。一度风靡的“服务业突围”,导致了部门都会的战略失误。
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* n! ^3 F9 {6 ~; U$ j6 D# X在国家层面,部门人开始繁殖了以天下工厂为耻的感情,已往十年,中国出现产业空心化的倾向,实体经济遭遇重创,直到2015年才重新转头,推出中国制造业2025操持。
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美国履历多次危急仍屹立不倒,固然美国是举世第一服务业大国,但它的制造业同样发达,以致还是第一农业大国。公道的产业结构,使美国具备强大的抗风险本事和调解本事。
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" C" n. N7 g+ J7 A英国顶峰期制造业占举世工业国家的比重约在45%。美国顶峰期占西方天下的53%。中国现在仅占举世20%,且大而不强,远未至顶峰。5 G) z: ~+ E# Y, |
. ]3 v3 e* l3 N从发展阶段判定,中国尚处于工业化中期,制造业还是定鼎重器。这也决定了国内多数都会,将以制造业为主导产业。
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( N8 W* y) }1 r$ }; \ Y正面案例是,武汉等都会迩来几年对峙制造业,夯实了产业根本,奠基了将来长期发展的根基。& @& G$ {6 s$ ?* q- ]% Q# w
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十几年前,武汉曾实行“两通腾飞”的战略,欲以服务业为主导,结果证实走了弯路。厥后武汉重新调解了战略,推行工业倍增操持,收效甚大。; z; t6 u7 n; K% g; D
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现在武汉处于工业化中后期,客岁武汉的制造业占比40%左右,服务业略高于天下匀称程度,在将来十年以致更久,其产业还会连续。武汉服务业的占比,大概不得当像北京的近80%这么高,大概60%就很符合,这是不可跳跃的一个发展阶段。% B' ^( F6 R8 I
- G8 u* d- N- a3 u! ?6 G% v# n先实现制造业的崛起,再成为服务业中央,终极实现全面崛起,武汉被称为“东方芝加哥”当服膺此道。
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9 N" K+ @& b' j3 D3 @, ~武汉的产业战略具有相当的广泛性。长沙,成都,南昌,合肥等都会实在也走了一条类似的路,迩来几年,中南地域发展速率称雄天下,选择老诚实实搞实体经济,居功至伟。6 m' k) M4 @+ D' T. u1 {
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凌驾式发展导致败北的范例是珠海。
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改革开放初期,别的珠三角都会都通过承接香港和西欧的产业转移,率先发展工业,此时的珠海,欲实现高出发点发展,以旅游业及高新产业为主导产业。
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1 j) l/ R$ ^, ]0 {" ^( r珠海由此失去了发展工业的最佳机会。上世纪八九十年代,正是珠三角各都会腾飞的黄金时期,珠三角的制造业敏捷发展,成为着名举世的“天下工厂”,以广州与深圳为龙头的珠三角都会群亦完成了开端崛起。制造业的滞后,使珠海超常发展的空想落空,在第一轮的发展中,珠海渐渐落后,特区光芒消散殆尽。与深圳的差距巨大。
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汗青已经给予了珠海机会,但是它没有捉住,在练童子功的时间的延长了,再想补课就难了。+ s% f! @8 V% G# w; m ~
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存量与增量之争:守正与出奇: E2 g) }; z- f% d+ {
7 V, L; v. C- n5 w: G, C4 ^2 u' E很多地方视传统产业为畏途。都将高新产业列为将来发展重点。欲以新兴产业破局。
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但是,假如各地都以新兴产业为突围之路,新兴产业的竞争很快将从蓝海变为红海。
; p: d: i% b' h9 `0 B好比太阳能行业,各地一哄而起,末了行业动荡时,谁也难以幸免。$ a1 N) d8 u: ?2 H+ a% a9 }, r
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别的,新兴产业的崛须要时间,而在这段时间内,地方政府怎样支持既有的格局,比及新兴产业着花结果?
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1 _9 C1 Q5 M; G; s- B在产业转型大潮中,比年来无锡选择了新兴产业和高新产业突围。无锡尚德锋芒毕露,一度给无锡带来了莫大的光彩。3 u: N0 S6 @5 t. @
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但是厥后,以无锡尚德为代表的光伏产业衰败,传统产业却危急重重,五年来无锡的工业占比,降落了约5个百分点,2015年规模以上的工业增长值,竟然比2011年还要少。规模以上工业增长值增速曾连续6年在全省垫底。忽视传统产业,导致了实体经济遭遇重创。5 R: ?% l6 O F) ]
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无锡身边尚有上海与南京两个综合性都会,发展服务业,显然不应是重点。同时,新兴产业难以成为主导产业,以太阳能产业为例,举世有46个国家将其作为将来支柱,而国内险些全部的省市,也都将其作为将来重点发展的产业。很容易同质化。无锡尚德末了在惨烈的竞争中落败,实在并不希奇。
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在高新产业范畴,最焦点的技能控制在西欧的手上,在国内,也存在一个产业梯度,最高端的产业,还是落地在中央都会,北京中关村,上海张江科技园,深圳高新产业园等。无锡难缨其锋。# b# x8 a P+ N5 Z) V. S, w
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无锡太过依赖新兴产业和高端产业,以致借太湖蓝藻变乱,驱赶了不少传统制造企业,同心专心去搞高大上,末了光伏产业不保,传统产业不振,两头落空,忽视巨大存量,对于都会经济的发展,优劣常致命的。( j0 [( _8 h4 C7 P0 D. {
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相对新兴产业,中国的传统产业存量巨大。相对服务业,中国的制造业存量巨大。
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" E( ^& t2 ~& P, L对于多数都会来说,制造业的转型升级,比从制造业向服务业转型紧张;传统产业的更新,比传统产业向新兴产业转型更紧张。, X; n( K( A2 }: t9 _/ @7 B
2 ^2 g% S" f) S" h值得肯定的是广东佛山。佛山的发展模式可谓三体一式:结实丰富的实体经济、强大丰茂的本土经济、富有活力的民营经济。内生式发展。不绝以来,佛山服从制造业,第二产业比重维持在60%左右。佛山制造成为佛山市最响亮的手刺。渐渐创建了家电、陶瓷等几大支柱产业,积数十年之功,渐渐成为天下最闻名的制造业重镇。近几年团体力气强势崛起,人均GDP直追上海。3 K* O3 y1 a3 K, J$ C2 K8 i2 D: B" ]
# {# a' B b! m8 P0 P2 Z# x佛山的启示是,服从制造,服从传统产业为主导的产业体系,一样可以有将来。守正出奇,对于多数都会来说,是必须依照的铁律,没有古迹神话,只有厚积薄发。
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特殊都会的产业结构3 c: s, ^, l1 ]& u. ~
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中国都会范例繁多,战略体系复杂多元。此中,有三大范例的都会,容易出现战略误区。分别是旅游名城,资源型都会,以及重工业都会。
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/ q# u. C+ ~5 }' l$ b与一样平常人印象中差别的是,那些经济比力发达的旅游都会,比那些由于贫困的旅游都会,其文旅收入占比更高。
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# J7 {# C4 I' {1 n7 d; {; k以舟山与铜仁为例。舟山2016年旅游收入为661.62亿元, GDP为1228.51亿元,铜仁旅游收入347.30亿元, GDP 856.97亿元为,舟山经济总量大,旅游收入与GDP的比重还是高于铜仁。舟山人均GDP到达106364元,而铜仁为27366元,差别巨大。( F# }5 G, e n& O: {& [; A
9 s* f4 N% r0 M3 e铜仁的第二产业比重,只有28.4%,可以看到,适度的工业化补课,对于铜仁将来至关紧张。铜仁的梵净山驰名国内,但是到如今还没有通高速公路。
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舟山不一样,市民富裕,本土旅游可以奠基。同时,其地点的长三角是富庶之地,文旅产业反比单纯依赖旅游的都会更为强势。 v. Y7 M3 o c; j" b; t/ Z
! s8 I7 s" R) u2 [+ i& G贵州这几年搞大规模工业化,经济突飞猛进,旅游的占比反进步了。2016年,贵州旅游总收入达5027亿元,增长值占GDP的10%左右,成为贵州的支柱产业。
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9 e5 F3 x: k5 J# ?' y穷而美,没有人来,斲丧不敷。很多人都忽了波特在国家竞争战略理论中讲到的本土需求因素。
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# Z) Z0 m8 F( t9 b3 ?: l$ c启示是,穷而美的地方,光靠美丽古迹容易成为蜃楼海市,适度工业补课,只要在生态压力范围内,有多快就搞多块。搞文旅也要有钱开辟。
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/ q7 H: w5 F# ^" |7 _资源型都会的转型,误区也不少,最范例的是,都想搞文化产业。
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3 |8 V* v! C: [实在鲁尔等发达国家的传统资源都会转型,有两个机密的条件,一是,这些都会转型前已是发达国家主流都会,资源雄厚,衍生产业和文化产业都有很好的根本。西欧处于强势职位,搞文化旅游产业有根基,有市场。二是,它们的转型连续了数十年才末了乐成。
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4 d# k# G. b' X, `9 y国内很多资源型都会转型,实在不符合学鲁尔。国内资源型都会,多数是贫民都会。国富民穷且贫富分化严厉,广泛斲丧市场不敷。$ Q1 N8 e. `" l4 t9 `
* n# W: w2 O. n. R5 _' e北京可以把首钢老厂区和798工厂搞成文化产业基地,但是很多穷地方的资源都会,搞了多年的文创产业不见结果。总体经济力气跟不上。山西、东北、陕西这些地方的资源型都会文化产业搞不起来,根源就在于此。
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3 ^% k$ a% [7 H只要资源没枯竭,就继承搞资源,有煤炭,有石油,岂非不开采?亏损则需国家担责。鲁尔区、日本北九州转型,国家都曾补贴。继承搞资源产业的同时,唯一的题目实在就是产业接续和衍生产业的题目。最好的选择,是上鄙俚以相干产业。还是工业。文旅是辅助产业,不能主业。
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' `5 _/ u! Q1 `5 D0 W湖北的黄石转型相对乐成。除矿业以及有色金属外,黄石尚有以东贝为龙头的呆板制造业;以美尔雅为龙头的纺织服装业;以劲牌为龙头的食品业。转型要乐成,还是靠工业。
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重工业都会转型的关键,不在扬弃,而在中和产业结构。5 J2 s! O2 @1 |3 b1 w0 |
) V7 ^/ t8 J: ?" O3 c2 {很多传统的重工业都会,实在技能根本,产业工人的素养也很好。东北长春的汽车、装备产业就很有根本。关键有三点,一是由重到轻,发展大众斲丧型的产业,二是发挥技能上风,装备制造,重工业范畴的存量盘活,三是发展生产性服务业。
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: T! m+ U. H# J) Z- h不能一说转型,就往服务业方面靠,以致有部门中国闻名钢城,掉臂自己特点,要扬弃钢铁行业,搞大康健,搞生态产业,这就偏了。
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3 J6 Y3 c/ G6 o. h& s. V# @权利坐标" F0 [6 N* g# d
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中国是一个不完全的市场经济国家。市场与权利,瓜代决定资源设置。
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; E5 M8 @) w5 x- S9 t7 v中国都会的公共资源安排,是按照政治职位列队。在这种体系中,直辖市处于第一梯队、省会处于第二梯队,操持单列市处于第三梯队,别的常委兼任书记的地级市属第四梯队,一样平常都会处于第五梯队。县级市处于第六梯队。镇处于第七梯队。
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y' b. E; \) Z9 [% W/ N在文教范畴,中国最顶级的高校,包罗北大与清华,均设立在北京。在医疗资源方面,2016年中国十大医院中,北京独占其四,在经济范畴,110多家央企中有凌驾80家以上的总部驻跸北京,凌驾别的全部都会总和。至于中央机构,则更是全部会合于北京。北京天下500强总部已是天下第一。它是中央银行地点地,也是三会地点地,是政策的策源地。2016年,北京的本外币存款余额138408.9亿元,冠绝天下。北京对于资金的吸附作用,远远凌驾别的都会。
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6 Z" [6 h% w$ i如许的都会,三产自然发达。2016年,北京三产占比到达80%以上,为国内最高,它的金融行业增长值居第一位,占GDP比例为17.1%;文创产业也凌驾10%。
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北京在天下的职位,正如省会、首府在各个省和自治区的职位。
0 l; N5 ?' ~) g
8 `. j' X1 ^4 K3 X$ k# u& n8 Z在险些全部的省会都会中,三产都比力发达。很多落后地域的省会,三产也可以大概比发达地域的一样平常都会锋利。无它,全省的资源都会合在它手中。3 |) ]- Z6 Y ]! k& ^
6 Y: P- @% x6 `* Y' c2 E好比经济发达的苏州,其本外币存款与GDP的比值不外1.3,但是,经济不发达的甘肃省会兰州,其存款余额与GDP的比重,竟然可达2.8,吸金本事强过经济发达的苏州。- h J+ o; l9 j
7 h. x. _5 G! Q& b; j# |在一省之内也是云云。苏州经济比南京更强势,但是吸金本事就不如南京。南京的本外币存款与GDP比值到达2.7。吸纳资金的本事强过苏州。
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不但公共资源的分配要考量都会的权利所处层级,很多没有完全走出审批制的把持行业、半开放行业,都依赖都会权利体系。好比地级市可以搞都会银行,再发达的县级市,都没有权限搞,这就不是市场选择,是权利结构。# W4 K! o3 B9 c2 v2 m- p+ p, n
6 l! {6 |6 g% Q处于权利体系中端以致下端的都会,产业选择空间就小多了。笔者这些年看到很多天禀一样平常,层级也一样平常的都会,产业规划中却有种种宏图伟略,说说可以,真推行就是致当地于倒霉之中。) S5 {: h( H3 x0 X" k4 d8 x3 U
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充实考量自己在权利体系中的职位,公道结构产业,也是很多都会须要恭敬的实际。. q7 D; \! Y) B- b5 P
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自2003年起,中国指数研究院已连续第15年开展都会房地产开辟投资吸引力研究,基于中国都会发展特性的新变革,房地产的投资战略也随之发生改变,更多的房地产开辟商、金融机构将深耕结构的视角聚焦到都会群范畴上。因此,2017年,我们将从都会群的角度分析都会发展脉络,以引导资源公道调配,发今世价洼地。
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2017房地产开辟投资吸引力5 w7 \) Z+ ^8 e- ^5 }
TOP50
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5 y4 [" v' p4 S2 h) i数据泉源:中国指数研究院测算
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研究结果体现,2017年,上海、北京、深圳投资吸引力仍保持天下前三位,经济根本面较好的二线及受焦点都会辐射的三四线都会排名靠前。
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3 Q; T, w5 m f f. v& h从都会层级来看:* L/ `4 A4 z) [- @: \7 k# M
. U, ^7 p1 Z2 m$ N! y8 F0 U一线都会排名领先,上海、北京、深圳投资吸引力仍保持天下前三位,广州排名第5;
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一点五线都会中天津初次排名进入前4,杭州、南京、成都、武汉、重庆等焦点都会经济根本强、生齿流入多、市场需求茂盛,排名均位列前10;8 v3 M$ C: z" {% @" i2 E o
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二线都会中,郑州、厦门、合肥领衔排名,分列12、13、16位,哈尔滨、大连等东北都会则继承连续上年的态势,排名靠后;/ s% X2 ^8 m" p/ J
! K) L4 R8 [$ {: o5 y- Q! ]- ^ R二点五线都会中,东莞、佛山保持天下前20名,中山排名提拔显着,至23名;
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/ J* ~% B- V: I; c# ]( i三四线都会中,珠海、汕头、镇江、保定等都会具备承接焦点都会产业、生齿及置业需求外溢的区位上风,排名靠前。6 \! l4 y) g8 Z8 r, S* x
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从地域分布来看,东部沿海及长三角、珠三角、京津冀都会群都会投资吸引力保持领先上风。
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" _; U0 `& ^6 M长三角的经济程度领先,都会的现有产业根本、创新力气、对精良人才的吸引力均较强,团体投资吸引力仍保持领先职位,此中上海、杭州、南京名列前十;
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珠三角依托连接港澳的沿海区位上风,开放程度不停提拔,深圳、广州保持天下领先程度,周边的东莞、佛山等在焦点都会动员下,开辟投资潜力居前;) o* d/ i5 n+ F, \; I* p6 y
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京津冀的北京、天津分别位列第2、4位,廊坊、保定在京津冀一体化和雄安新区的规划利好推动下,都会房地产开辟投资吸引力也显着上升。
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8 U2 a( S: x, p& C; Q三大国家战略
) U( l3 S k; E1 Z1 d拉开中国都会群发展大幕
. g& }& q: e: i, S五大超等都会群格局形成
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“十三五”规划中指出,我国将来将加快都会群建立发展,打造京津冀、长三角、珠三角天下级都会群,并将在天下范围内共打造19个都会群。可以预见,在国家规划层面,都会群的发展也将进入加快期。* d7 J* R, d2 X9 Q& d$ U9 k3 a# @
* F: _1 B" i5 w5 G& q) K1 B近两年政府工作陈诉中均明白指出要“着眼开辟发展空间,促进地域调和发展和新型城镇化”。“重点推进“一带一起”建立、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略”。“以地域发展总体战略为根本,以“三大战略”为引领,形成沿海沿江沿线经济带为主的纵向横向经济轴带,培养一批辐射动员力强的都会群和增长极。”6 j4 i/ H3 S) [# C5 s7 \6 C
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我们顺着三大战略规划的指引与都会发展的轨迹来看,将来中国焦点都会群的空间格局也渐渐清楚起来。三大战略的叠加地域也将是将来发展最具潜力的地域。京津冀自己就是三大战略之一,发展潜力最为突出,长三角、长江中游以及成渝都会群分布在长江经济带沿线,是东中西部产业转移的最重要横向通道,而长三角以及珠三角地域都是21世纪海上丝绸之路的焦点区,负担着海上对外开放以及创新升级的任务。
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7 V3 d$ Y/ ]' l1 f+ F1 n以上这五大都会群无疑将成为将来中国最具发展潜力的地域,捉住这五大都会群的发展机会才华把握住中国都会发展的将来。
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图:“三大战略”叠加地域指向中国5大超等都会群) T [- h3 T K
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表:五大都会群经济与生齿规模[1]5 i# T4 V( a. f/ V* R& Q
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资料泉源:中国指数研究院整理
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5 G5 ]% h. \# _7 \( f2 f" N6 d占国土面积11%的五大都会群经济总量占天下55%,是中国经济最活泼,潜力最突出的地域。
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2016年,长三角、京津冀与珠三角三大传统都会群GDP规模分别为14.7、7.5和6.8万亿,人均GDP分别为9.7、6.8和11.6万元,无论是经济总量还是人均效益,三大传统都会群都处于领先程度,也仍将是将来中国经济发展的领头羊,此中京津冀都会群规划规格高、政策实行力度多数表明京津冀将出现追赶之势,与长、珠三角都会群的差距将缩小。
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8 D: I$ ~' a( X长江中游和成渝都会群GDP规模分别为7.1和4.8万亿,长江中游都会群常住生齿达1.2亿,成渝都会群也靠近1亿人,固然人均效益仍与发达都会群相差较远,但其依然是国内产业转移的重要承接地,也是动员整个中西部崛起的焦点,将来增长空间较大。' \& a: M, P5 [" i ?' |( z/ e0 `, S
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图:五大都会群经济规模梯度
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数据泉源:CREIS中指数据,fdc.fang.com
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珠三角都会发展最为平衡,长三角、长江中游都会群内部差距较小,京津冀都会间梯度差别较大,成渝仍处于中央都会独大阶段。, a) z- r5 i; D" X" L2 _( |
1 s0 T% r( m5 k" u* {2 N: ]从都会群GDP履历数据来看,第一大都会GDP/第K大都会GDP=K是广泛的发展规律,珠三角都会根本符合这一规律,都会群内部都会梯度平衡;
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" n% P1 d7 _+ ~7 Z2 k长三角与长江中游作为跨地域都会群,内部形成多个都市圈,多中央的结构使资源相对分散,此中,长三角都会群内多个中央都会力气均突出,都会群内竞争剧烈;( t5 D+ R& C7 }1 x
$ y8 b& V. @5 w' t0 R! T而京津冀这一规律在第5大都会沧州开始被冲破,到达7,都会间的巨大差距也意味着后发都会具备较大增长空间;: o2 D$ t6 _1 x: `& n
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成渝都会群在第3大都会绵阳这一比例已靠近10,表明成渝仍以重庆和成都两大焦点都会为主,都会群框架尚未形成。
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$ J9 _, A) P) T$ A# i+ G图:2010-2015年五大都会群常住生齿增量及增幅(单元:万人)
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从生齿增量来看,京津冀都会群受益于北京、天津两大都会生齿的快速增长,五年常住生齿增长近700万,生齿凝结力居首;珠三角都会固然面对制造业向当地转移的压力,但2015年生齿规模相对2010年仍增长4.6%,生齿吸引力突出。# b4 W( Y" ]' N* {& t: O! X( p
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图:2010-2015年各都会群内生齿增长重要都会占比' F; e& A. P4 k( U( |
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数据泉源:CREIS中指数据,fdc.fang.com
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京津冀、珠三角、成渝都是双核驱动的都会群,都会群内两大焦点都会生齿增量占比均凌驾整个都会群的六成。
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/ S5 [# O6 ~& f- ^京津冀已经渐渐离开了北京一城独大的局面。从统计数据看,2010-2015年天津生齿增量已经凌驾北京,成为都会群内生齿增长最多的都会,一方面源于北京开始进入外溢效应主导的阶段,叠加政府对生齿增长严格管控下,北京生齿增长放缓,而天津尚处都会扩张期,焦点职位不停强化,生齿仍在不停流入。( j' N- l$ O8 a9 j4 ?: i
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深圳和广州还是珠三角生齿流入最多的两个都会。成渝都会群的生齿增量也险些被重庆和成都瓜分,两市生齿增量险些占到整个都会群的八成,表明无论是沿海地域的生齿回流,还是对周边生齿的吸引,重庆和成都无疑成为西南地域首选,这也是都会群发展不可克制的强核阶段。
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长三角和长江中游都会群属于跨地域都会群,多焦点发展是其紧张的特性。
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长三角是我国发展最成熟的都会群,除上外洋,杭州、南京等也发展成为地域焦点,各个都会生齿增量占比相对平衡,值得一提的是,合肥的生齿增量占比位列都会群内第二,对生齿的吸引力开始显着提拔。. B8 N. a+ V6 R8 n. x
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长江中游都会群凌驾湖北、湖南、江西三省,省会都会武汉、长沙、南昌中央都会的职位非常突出,生齿增长在都会群内排位前三,但显然武汉的生齿吸引力要远高于长沙、南昌。将来一段时间内长江中游预计还将连续强核模式发展,中央都会的职位将进一步加强。
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9 i+ w1 `8 S8 t( E+ G7 Z都会群发展
. c3 M3 f7 f% r" `渐次推进& v/ K; e1 S. l- d0 M
. T5 T, J. d |国内现在仅长三角及珠三角都会群形成大面积高亮度地域,都会群形态形成。 {7 q9 @ v- m. u; _* L1 V3 |- A3 Z
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+ @0 P0 }: I) a固然我们以为长三角、珠三角、京津冀、长江中游以及成渝这五大都会群是将来中国最具发展潜力的地域,但不可否认的是,都会群的发展是渐次推进的,显然这五大都会群也处于差别的发展阶段之中,判定都会群所属的发展阶段有助于我们发现都会规律、把握都会机会。4 z1 z* X( L1 ^( `/ X: U
+ c2 ?0 e1 s9 |: |0 c3 T: f( R焦点都会产生辐射和外溢是都会群形成过程中的紧张特性,只有焦点都会经济体量到达肯定程度,才华出现外溢效应,现在国内仅北上广深4个一线都会GDP到达2万亿规模,开始辐射周边。
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数据泉源:NOAA
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由早期的点点星光到如今的绵绵之带,印证了中国都会发展路径和都会群的形成过程。& U* ?( K( C4 c( [
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由NOAA发布的1998-2013年夜间灯光变革体现,2000年从前中国都会亮灯率低,大片地域未点亮,可观测到的亮点仅包罗北京、上海等少数都会。2003年前后,可以观测到中国亮灯地域显着扩大,长三角地域、珠三角地域亮灯都会麋集,星光闪灼。
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1 _# e, {5 d! @之后,沿海都会、当地省会都会、中小都会依次点亮,亮灯率显着高于前几年,亮灯地域的扩展与中国都会发展路径相符合。至此,中国以胡焕庸线为分界,形成了显着的亮灯区和非亮灯区,灯光格局也印证了中国都会群正在沉寂形成。7 D, Y1 ^2 ]5 e' m, R4 u3 W: U1 z
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从NOAA最新的夜灯图中,我们可以看到现在仅长三角、珠三角都会群形成大面积亮度较高地域,表明长、珠三角都会群相对成熟,形成了都会群应有的都会条理与结构;京津冀都会群中北京、天津亮度显着高于河北,更多地域仅焦点都会亮度较高,如长江中游都会群的武汉;成渝都会群的成都、重庆;中原都会群的郑州;海西都会群的福州、厦门;关中都会群的西安等。1 \4 b4 d, z) l& W/ i3 N: n
5 t4 L! x9 z& X m7 p1 s' u这也表明,这些地域尚处在发展初期,焦点都会虹吸效应弘大于外溢效应,尚未形成地域间的联动发展。- t9 q! U/ v0 u
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附:市场容量与增值潜能
- L, Z- R) P; l8 h 两大维度评比潜力都会, \5 f2 s+ n! i6 v3 C a; H- b
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+ O9 B+ b2 Q- a w6 i; y' E在总结已往多年研究履历的根本上,团结现在房地产市场出现的新特点,从都会投资的角度对方法体系举行了重新梳理和美满,以期更好的判定都会房地产市场投资吸引力。
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我们将评价体系所涉及的多范例数据举行体系化整合,构建形成2大维度、10大方面,近40项详细指标的“都会房地产开辟投资吸引力评价模子”,对天下297个地级以上都会举行投资吸引力评价,并从都会群视角对中国最具潜力的五大重要都会群举行深入研究。
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无论是从灯光图还是经济数据看,中国都会群之间的发展阶段、特性、驱动因素都有着显着差别。 |