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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题： & {4 z4 X: Z7 E% f. ~# H7 D& \8 a
某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。 ; n) t/ p2 V- X6 m
这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。
/ T# Q9 U. \" U5 D' E那么题目来了。 5 {. ?. ]: f1 x' ~9 k" l
叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了? , J d6 n o' c- y9 U0 u9 R% l# ]
有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。
. @: z+ d$ h7 g* d( q另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。 * }4 Q$ x3 D3 }* p9 V
其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里? 5 v) U# \9 s$ U: T1 H. u
众人相互对望，竟一时语塞。 6 X; u) w+ W% ~6 Y1 w$ v* z1 k
实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。
) l5 s# Z3 @, l" E$ B( S4 ~: L1.我们坐拥市值300万亿的房子
( \# g, T" z- U- v7 H7 I/ `. s还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进? 0 v- _8 k9 d$ [! `1 @. g
2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。 8 Y: z4 P: m4 S1 t" T4 T
从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。 : I8 N$ z0 t* Z+ P7 J
我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。
: r4 w$ q) u. a% q3 P/ e- J随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图：
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% h1 ~) t, w' v) ?: X& M表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。
% z# Z0 b$ Z5 h5 d u8 ?但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价? - ~7 Q7 s( D7 F3 {2 w7 J D. @ p
显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。
/ `# Q' T5 x9 x$ Q2.维度毛病，估值孰高孰低?
- O9 c6 Q' O2 @$ F/ z$ {. V7 Q7 J客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件： ; I; Y& j) o' C* l- M
第一，中国有13亿生齿的巨大基数;
8 Q- Y8 S8 c3 v6 x7 p- F第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。 8 l) G' D8 j ` U8 d
怎么明确呢? ; k/ c! C0 `; b/ r" B6 y$ P
我们再来做一个数据分析：
8 }* K4 d w) i$ Y0 }- l1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少? K1 ]6 k5 T" n% g$ O& _
2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍?
2 D7 F# P9 s( e' `3. 人均GDP也列入观测对比。
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8 N2 \; `- {! i) P& r" w) s透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差： 6 F$ w+ `& l; Z" _0 A7 q0 T( R$ `
反差一：人均占据资产低的逻辑线 7 M2 p) |: a! R C! b* x
中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。
% o; R; O5 ~3 w% h以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实!
% h D' B. \- E+ c反差二：总体量估值高的逻辑线 0 h; w U Z2 g
但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。
0 B: n/ X$ }7 F已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。
0 p! h' x: u6 @6 s1 N2 w3.一线都会的满级与二线都会的追赶
% v ^7 o9 `$ Y. L: P. \% {- k但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。 2 w! _4 G: ~- Y$ T
那中国的差别都会你怎么来给估值? 1 ]3 i: q& m% O; q& K2 }" x
我们把中国的房地产市场分为三个层级。 * B0 S }1 W, ~* u3 x5 t
中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。
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必要分析一下：
. h- p1 T. @% Y6 q) [0 e! q1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。 - E, r: z& ?1 Q/ w/ m8 R F8 O8 \
2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。
0 u" `' d' `3 f4 O如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。
. Y, X4 k4 y: _: D. \" g但是，房地产的详细分析远比这复杂。 & I7 i9 ~! I8 Z7 t
我们再把案例套在房地产内里就是： ) L3 b1 H( g+ D5 D; v7 E& G
各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许!
2 a! W r5 R5 H, y3 H* m2 n以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。 # o2 S; k! J- j! c7 ^' z$ q. ~
当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
