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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题：
# Q# Z1 _% t6 D8 }% R& J: q某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。
( h" b! R4 |: \这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。
! |3 x2 A B$ X# t/ d9 @那么题目来了。
1 {" X& {8 L0 M, |叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了?
1 a" q' l1 Z- D4 A% D6 W- b2 @7 m2 Y* W有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。
/ V) f6 e- O7 z0 g' x2 L/ y% p另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。 ' R' |7 N+ ~: Q5 D6 h8 l
其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里?
0 b% _9 W4 C& R' }7 }众人相互对望，竟一时语塞。
7 L' c2 b9 |8 T/ H8 D实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。
) N' N, a H4 k/ i) q1.我们坐拥市值300万亿的房子 $ s( o/ z3 }3 i* g8 r ~. r) l$ P
还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进? 0 l, b* ?: y0 M. A" D
2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。 ; ~8 P: W. |5 u. K8 x" r, h- \& C; \
从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。
. G0 v* o5 D/ a$ J! S" v我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。 2 R. K* z* K, \ R- V
随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图：
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- [4 C8 }3 j. h3 {. P表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。
3 A- X- s; L$ w O/ p但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价?
6 K0 a% @9 X, x: P8 ~显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。
: O. v1 B: u, i( V% ] X2.维度毛病，估值孰高孰低?
7 M- D! n0 P5 X5 j% Z/ ]# e! v% M客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件： / H; n6 V) ]* ~& }
第一，中国有13亿生齿的巨大基数; $ H* K+ [8 p/ d v/ ?6 Q3 e
第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。
# m5 a! x+ t+ n, d1 u. c7 i怎么明确呢?
, s$ r* Q( T+ Q) ~8 _# I; p8 B8 o我们再来做一个数据分析：
# ^+ _. R) k9 G, R/ ~/ }# O1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少? . Z4 F* `7 V7 q' N5 C
2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍?
@* {. `5 r( J% ^! B) X1 ^3. 人均GDP也列入观测对比。 0 C& r- B/ |) H; B3 B/ T( q2 p
& ]# D% V4 p4 p2 Q1 i/ f
透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差： & q$ c$ o; `4 u8 H9 u
反差一：人均占据资产低的逻辑线 " C) B; D& g3 t# i5 h( }0 N2 i' N
中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。 7 e1 k8 d9 R T% W" S) S
以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实! ( d8 P3 X, V' @
反差二：总体量估值高的逻辑线 : `/ @" e. u N1 V
但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。
' O/ F, P; d: ~" `; H! X已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。
. I9 c% F8 c9 U8 V5 R( W+ X# H3.一线都会的满级与二线都会的追赶 - f9 z, V {; w) W! |( n
但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。
' d) S: A+ f2 Q: w7 G. f8 q) |6 o! @那中国的差别都会你怎么来给估值? : Y- _0 E. b4 [: `, N
我们把中国的房地产市场分为三个层级。 0 ?2 e+ h0 u% o- }" C# Z ?
中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。 % b r3 A( y% z- q2 N/ b
5 E7 w; Y) o* M必要分析一下： l% ?3 P1 b+ K% [( e
1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。 % H4 v( V, l! `* |$ B0 o0 A
2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。 + V1 K H/ j2 P6 }4 H# ^) @! R. M
如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。 + @9 I0 W; P4 o
但是，房地产的详细分析远比这复杂。 % ~' M6 v$ ?( y" H
我们再把案例套在房地产内里就是：
- B U$ ^4 P0 I# ~: z* {% O各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许! 5 }- G6 S3 i' T# n
以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。 1 S) `7 s7 G1 G! e# X8 o
当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
