迩来，深圳市政协低调发布了一份《深化供给侧布局性改革，强大深圳实体经济重点调研陈诉》，调研组明确指出：深圳制造业外迁已成潮水。陈诉引述2016年时任深圳市S长许Q的一次发言中说：“近期，有高出1.5万家企业迁出深圳。”
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$ N- `9 f+ [+ K) i在这1.5万出走深圳的企业里，不乏一些明星企业，如2014年复兴通讯将生产基地迁往河源；2015年比亚迪在汕尾投资建立新能源汽车财产基地；2016光阴为终端转移落户至东莞松山湖；大疆科技2013年就在东莞买地；( i- t. t4 C3 i4 `
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富士康更是早早地，将不少生产线移到了郑州及本地诸多都会；欧菲光、兆驰股份、兴飞科技、海派通讯等企业，将生产线搬迁至江西南昌，创建了规模巨大的财产园区……+ ^1 q$ k0 W4 d: [; y% v
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这到底是功德照旧坏事？深圳扬弃了制造业，照旧制造业扬弃了深圳……* I" m0 [% o$ w# c' T* g5 {
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3 Z( {5 ?1 {6 F前段时间《北京，2000万人冒充在生存》的帖子刷爆朋侪圈，有一种不转不是北漂的即视感。
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张银银在北京时，常为了赴局高出七环，地铁+公交+步行几十公里，半夜梦回，翻翻朋侪圈，原来那都是刎颈交啊，哈哈！
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" C& i* h" ?. A6 A: ]! b3 q但本日，杠杆游戏想聊的是同为一线都会的深圳，由于她迩来搞了一件大事。
# i; r+ t* T+ u: c0 }; ?& [迩来，深圳市政协低调发布了一份《深化供给侧布局性改革，强大深圳实体经济重点调研陈诉》，被厉以宁和周其仁两位老师点赞。1个总陈诉和8个分陈诉，累计25万多字，可以说是重磅中的重磅！2 i$ a2 Q: i% r+ a+ h4 v
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马屁拍完了后，张银银照旧说说深圳都会之神奇。( Z) O* {) B1 T. @) v$ R( v$ h
" s3 i! `2 B6 L1 深圳扬弃了制造业，照旧制造业扬弃了深圳？5 d, i- d1 Y2 O! d9 i# z
a$ k8 ^* J/ s( s; T$ G& w" y: m, n7 o信托对每一位创业者，或应届结业生来说，深圳都是一座极具魅力的都会。300多家上市公司（包罗外洋），8000多家高新技能企业，令他的邻人，广东省省会广州黯然失色。; w7 Y4 J. c2 s1 L
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但也正是如许的深圳，正在被越来越多的制造业扬弃。; z; Y- }- J- r* w0 B4 m* {
8 n0 H3 ?4 h) I在前述陈诉的首位分陈诉——《关于推动我市先辈制造业发展的调研陈诉》中，调研组明确指出：深圳制造业外迁已成潮水。陈诉引述2016年时任深圳市S长许Q的一次发言中说：“近期，有高出1.5万家企业迁出深圳。”( r0 s) o" {) C% e$ F1 C3 C; G. _+ j
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在这1.5万出走深圳的企业里，不乏一些明星企业，如2014年复兴通讯将生产基地迁往河源；2015年比亚迪在汕尾投资建立新能源汽车财产基地；2016光阴为终端转移落户至东莞松山湖；大疆科技2013年就在东莞买地；7 Q" M$ R) W" g* C! ], l" g
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富士康更是早早地，将不少生产线移到了郑州及本地诸多都会；欧菲光、兆驰股份、兴飞科技、海派通讯等企业，将生产线搬迁至江西南昌，创建了规模巨大的财产园区……% X! D" g9 d! D/ r- s
2 B' c. B" q1 L( g这对杆友们来说实在也并不生疏。毕竟，那篇和北京这篇一样火爆的《别让华为跑了》的文章被刷屏时间，恰好一年前。当时间的量变就已经引发了质变。
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现实上，早在2008年，深圳制造业产值增长速率开始出现显着递减，匀称每年以3%的速率递减，2014年乃至乃至出现零左右的增长。肯定水平上说，这是财产空心化的先兆。
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固然，好消息是，深圳在转型，在迈向天下级科创中央的路上越来越快。同时，深圳依附高消耗、高房价一起高歌猛进。3 M) b2 W. o4 i5 W7 J
* V2 y3 ?/ h, |8 R3 k0 h4 J, }深圳变了，变成了一座买不起房的都会；深圳变了，变成了一座不太得当搞制造的都会——曾经，她是“天下工厂”的象征之一。) m( C, _- n7 O3 b5 w: f- A' `- }" b
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这到底是功德照旧坏事？深圳扬弃了制造业，照旧制造业扬弃了深圳……
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6 L6 t! J1 G7 r- o2 制造业阑珊，科创牛气，深圳楼市更是神一样平常的存在！, V2 H( G+ B5 u0 m0 Z3 T# b: b
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2016年，深圳第二财产增长值7700.43亿元，占GDP的39.50%，同比增长7.0%；第三财产增长值11785.88亿元，占GDP的60.46%，同比增长10.4%。
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从上面的数据可以看出，第三财产占GDP比重已突破六成！制造业却节节败退。深圳市当局发展研究中央主任吴思康就以为：盲目寻求第三财产的比重会影响都会竞争力，会造成财产空心化；深圳的定位是创新型都会，创新肯定要有制造业的支持，否则创新容易成为无本之木。/ E* @6 E! k& N* B( N X+ y
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制造业放肆外迁，说白了就是地盘和人力资本上升。贩子都是逐利的，都在用脚投票，深圳贵了，那就脱离，不带走一片云彩，也没有那么多冒充。) O3 Z& M ]0 H; o4 q
! \( N/ }9 G# B2 O( [4 M% X, V与之相反的是，如上文所述，深圳科创越来越表现出天下级中央的力气。不外，这还不是最牛的。
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/ j( s. _* ]. c! ]# `/ L9 |深圳楼市水涨船高，2016年，深圳楼市成交额高出6660亿元，相当于匀称逐日成交18亿，想想有多浮夸！. g" m. q5 X, I& o9 p1 G
b* R* r; m% Z8 r% X并不是深圳构筑的房屋很多，以是成交量高、总价高——而是很贵。杠杆游戏很早之前就做过数据比对，深圳一年的竣工面积，只相当于重庆一个较大的区。+ e0 m! V% f6 p
" g9 N- R0 t( [( W! M深圳房价高到惊人，你以为供地肯定要跟上吧，但不盛情思，照旧要让你扫兴了。深圳确实也缺地。$ p$ u+ r0 b) x9 ]- ]& }( F8 U( V
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《深圳统计年鉴2015》中，纪录了 1990年以后深圳成规模的商品房竣工面积。见下表1：
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0 s# ?6 X4 M& o$ }图1.1991年到2014年深圳市商品住宅竣工面积 图表泉源|深圳统计年鉴20156 a$ O3 \2 z9 x- t! p! l
* G! F: i1 y6 k" A# B从1991年到2014年，住宅类商品房竣工面积约为9164.62万平米，商品房竣工总面积约为1.25亿平米。住宅类的占比约为73%。0 Z) D }% |/ A7 ^9 @
* l( }% p7 y1 ] [9 m别的，1990年深圳房地产开发面积约为133.41万平米，按照73%左右的比例，当年住宅类商品房面积约为97.38万平方米。& s8 u3 A6 @/ T9 Q# W/ l, n- g( h, z
9 h9 @/ K0 U) G5 `2015年，是深圳房价的疯涨之年。, s# w. \( I' q
7 C9 H1 D& E0 v' ^这一年，深圳市的住宅竣工面积仅202.37万平米，增长为-24.8%。202.37万平米是个什么概念，以重庆市渝北区为例，2016年，该区商品房施工面积3478.38万平米，同比降落4.9%，此中住宅施工2051.22万平米，降落9.1%。住宅竣工341.62万平米，且照旧降落了29.2%。
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真的，深圳一年的住宅竣工面积，还不如重庆一个较大的区，震惊！再和上图汗青数据一比就知道，深圳供给不敷。& Z, s% K, y- G
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固然，除了上述商品房住宅，深圳另有大量如许的房子：它们属于非房地产开发项目，多为当局制作。包罗办公楼、住宅、都会配套办法。此中住宅包罗廉租房、福利房、微利房等，随着世事迁徙，部分此类房屋全部者的产权从绿证换成红证，拥有了完备的全部权。# r( e/ j, v5 Z$ e& @) z7 i
. ~9 @) p. E, x) y3 V. M3 r- ]2 D, ]根据深圳统计年鉴，从1979年到2015年，杠杆游戏可以算出深圳非房地产开发项目面积约为1.75亿平方米。按照 73%左右的比例，可以推算出住宅类面积约为1.28 亿平方米。 h8 O" P5 e5 k6 I2 v
' K k2 q5 r6 f0 X也就是说，深圳住宅分为三大类，一共 4.04 亿平方米（此前另有部分房子，但肯定也有拆一些，两者对冲吧）。坊间听说2000万的现实生齿，深圳人均住房面积只有20平方米。
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假如从“在世” 的角度观察，深圳现在的房子根本够用。但假如从“正常”角度（人均 30 平方米）看，则缺口高达2亿平方米。
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+ ~: p- F' }+ |' l故意思的是，2009年-2016年，深圳市人均住房面积不增反降。从近28平米的人均住房面积，降落到2015年的20.6平米。背后是什么，是深圳常住生齿的一连大幅增长，住房供给的一连较小。对了，2016年深圳又新增了50多万常住生齿。" ^" B B: x& ^' _6 Q" s) P8 W
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供给标题、存量布局标题，成为深圳高房价不得不面对的标题！久远看，这早晚会成为影响深圳竞争力的标题。以是，深圳方面也急，决定搞人才房。
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3 o5 T( u4 G3 Q$ S3 深圳的地产杠杆何去何从？) L- \0 ?8 I' b/ X+ W* I( O3 o" o
, ]2 ?' Q4 P- @有数据表现，2017年6月份，深圳一手房成交均价为54492元/平米。有中小制造业老板笑称本身赚的钱，还买不了深圳市中央的一套房子。
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^6 l5 c Y: ^4 E1 c7 S& y图2.深圳市近几个月新居代价数据图表泉源|深圳市规土委$ S4 `3 v x3 z8 E6 @( \7 N5 ^
9 X# c7 f% U" w3 S4 g7 @深圳生齿如许增长下去，不多供地、不扩围，那么深圳房价是无解的。制造企业是会用脚投票的。不对，是他们已经开始用脚投票了。$ F) W& U: W% s7 [$ c% c
9 m+ _( a; L6 u( P% I* {固然，深圳似乎没办法，市域面积太小。不外，作为一座都会这个面积并不小。而作为一座都会，杠杆游戏已往一年写过多次，深圳完全不开发的森林面积还在上升。一座都会是否有须要这么多森林，岂非把人非逼到环深居住就好吗？8 ^* M' D( E* p) H# P7 y5 K E
/ d2 Z3 u* d5 T/ a在一些都会我们看到，实体经济得不到有用的资金支持，科研、创新、转型、升级遇到很大标题，再加上互联网经济的打击，实体经济局面每况愈下。深圳有科创的牛气，这些标题似乎不严峻。但这也是一个告诫。
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9 q6 m: u, t5 z1 h* R# X8 F有朋侪就说，2016年，深圳的GDP约1.95万亿元，随着一批大企业外迁带走的GDP；若再刨去招商、保利、万科等房地产商创造的代价，深圳的GDP会降落一些。这个情况，固然不是深圳才有。
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但深圳是明星、网红，其得到的关注和品评、褒扬自然也就更多。5 M4 z6 A0 r3 C1 [; r c# u9 G B
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曾经，美国硅谷也出现过高科技企业研发外迁日本的情况。与深圳差别的是，那种外迁，很多是基于正常的财产更迭，而非单纯的资本倒逼企业出走。
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老企业迁徙到人力和地盘资本更低的发展地区，同时新兴财产可以或许在老企业原址得以着花效果，这才是良性循环。
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0 t" T& E6 h- v1 B好消息是，深圳正在刮骨疗伤，25万多字的研究陈诉说出了深圳的焦虑，也表达了深圳想要改变的刻意。
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实在，之以是坊间再提深圳被谁扬弃，如上所述，说白了就是高房价闹的。8 v$ R8 y& ?. G X; A; U
7 r5 s; h- R/ `北上广深四个现在公认的一线都会里，深圳是张银银很喜欢的。那是我所爱之人曾经呆过的都会。
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加油深圳！ |
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发表于 2019-6-13 08:36:34