迩来，深圳市政协低调发布了一份《深化供给侧布局性改革，强大深圳实体经济重点调研陈诉》，调研组明确指出：深圳制造业外迁已成潮水。陈诉引述2016年时任深圳市S长许Q的一次发言中说：“近期，有高出1.5万家企业迁出深圳。”
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+ D* |, y# R) y8 U4 m0 V2 O: u在这1.5万出走深圳的企业里，不乏一些明星企业，如2014年复兴通讯将生产基地迁往河源；2015年比亚迪在汕尾投资建立新能源汽车财产基地；2016光阴为终端转移落户至东莞松山湖；大疆科技2013年就在东莞买地；
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1 [, X. P( o, f富士康更是早早地，将不少生产线移到了郑州及本地诸多都会；欧菲光、兆驰股份、兴飞科技、海派通讯等企业，将生产线搬迁至江西南昌，创建了规模巨大的财产园区……
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6 F9 R8 L: _5 ^ W: W: j这到底是功德照旧坏事？深圳扬弃了制造业，照旧制造业扬弃了深圳……
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1 f! ~7 J3 o' i4 Z1 y前段时间《北京，2000万人冒充在生存》的帖子刷爆朋侪圈，有一种不转不是北漂的即视感。
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张银银在北京时，常为了赴局高出七环，地铁+公交+步行几十公里，半夜梦回，翻翻朋侪圈，原来那都是刎颈交啊，哈哈！+ p" |5 W9 `5 P7 t0 a' f2 l
% _5 D! v4 T& m: W# u但本日，杠杆游戏想聊的是同为一线都会的深圳，由于她迩来搞了一件大事。
: F8 u3 L j* N迩来，深圳市政协低调发布了一份《深化供给侧布局性改革，强大深圳实体经济重点调研陈诉》，被厉以宁和周其仁两位老师点赞。1个总陈诉和8个分陈诉，累计25万多字，可以说是重磅中的重磅！ N1 }$ X- f% }, Z/ S/ x
$ E7 H2 C& O3 Y2 R- r马屁拍完了后，张银银照旧说说深圳都会之神奇。
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8 M: A) ?6 r- ^" h. _5 R1 深圳扬弃了制造业，照旧制造业扬弃了深圳？% r3 T. ~2 T$ U4 z( |: b
( C; P6 X$ D; y+ ^. j信托对每一位创业者，或应届结业生来说，深圳都是一座极具魅力的都会。300多家上市公司（包罗外洋），8000多家高新技能企业，令他的邻人，广东省省会广州黯然失色。
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但也正是如许的深圳，正在被越来越多的制造业扬弃。0 U$ T* W2 @2 v" h* B9 z
5 w/ f# \0 M/ B/ h' a2 B; F在前述陈诉的首位分陈诉——《关于推动我市先辈制造业发展的调研陈诉》中，调研组明确指出：深圳制造业外迁已成潮水。陈诉引述2016年时任深圳市S长许Q的一次发言中说：“近期，有高出1.5万家企业迁出深圳。”
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在这1.5万出走深圳的企业里，不乏一些明星企业，如2014年复兴通讯将生产基地迁往河源；2015年比亚迪在汕尾投资建立新能源汽车财产基地；2016光阴为终端转移落户至东莞松山湖；大疆科技2013年就在东莞买地；
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富士康更是早早地，将不少生产线移到了郑州及本地诸多都会；欧菲光、兆驰股份、兴飞科技、海派通讯等企业，将生产线搬迁至江西南昌，创建了规模巨大的财产园区……
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7 d4 \3 | d" v这对杆友们来说实在也并不生疏。毕竟，那篇和北京这篇一样火爆的《别让华为跑了》的文章被刷屏时间，恰好一年前。当时间的量变就已经引发了质变。1 _, g; ~4 }- }, [
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现实上，早在2008年，深圳制造业产值增长速率开始出现显着递减，匀称每年以3%的速率递减，2014年乃至乃至出现零左右的增长。肯定水平上说，这是财产空心化的先兆。! ~' \( ^3 c2 a
7 j) p' F$ b1 R9 M固然，好消息是，深圳在转型，在迈向天下级科创中央的路上越来越快。同时，深圳依附高消耗、高房价一起高歌猛进。* l( ?9 m i0 `5 S9 P
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深圳变了，变成了一座买不起房的都会；深圳变了，变成了一座不太得当搞制造的都会——曾经，她是“天下工厂”的象征之一。: ?6 P2 Y L; ^1 h) O: L
8 ~8 ^, K B$ A) ?* S, y# I1 u$ c这到底是功德照旧坏事？深圳扬弃了制造业，照旧制造业扬弃了深圳……( M f& S8 @. \" {+ m* [1 w$ C
9 i7 R! U" {( O% |2 Z! M! G2 制造业阑珊，科创牛气，深圳楼市更是神一样平常的存在！
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0 H' F7 D. B# ?: P3 V6 A, U. Q2016年，深圳第二财产增长值7700.43亿元，占GDP的39.50%，同比增长7.0%；第三财产增长值11785.88亿元，占GDP的60.46%，同比增长10.4%。
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X T* `7 @% j ]8 c! m) S% h; C S& ~从上面的数据可以看出，第三财产占GDP比重已突破六成！制造业却节节败退。深圳市当局发展研究中央主任吴思康就以为：盲目寻求第三财产的比重会影响都会竞争力，会造成财产空心化；深圳的定位是创新型都会，创新肯定要有制造业的支持，否则创新容易成为无本之木。1 N# E8 h8 F4 P8 ~2 T, t- b! v8 e3 y9 X
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制造业放肆外迁，说白了就是地盘和人力资本上升。贩子都是逐利的，都在用脚投票，深圳贵了，那就脱离，不带走一片云彩，也没有那么多冒充。
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: T6 V8 }+ b9 P% e! L* B" b与之相反的是，如上文所述，深圳科创越来越表现出天下级中央的力气。不外，这还不是最牛的。, P& q" @# \) k0 n x; q
" i4 _: I) h; L, c! j5 F* M0 ?深圳楼市水涨船高，2016年，深圳楼市成交额高出6660亿元，相当于匀称逐日成交18亿，想想有多浮夸！
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并不是深圳构筑的房屋很多，以是成交量高、总价高——而是很贵。杠杆游戏很早之前就做过数据比对，深圳一年的竣工面积，只相当于重庆一个较大的区。% J) q$ q$ A9 A, _
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深圳房价高到惊人，你以为供地肯定要跟上吧，但不盛情思，照旧要让你扫兴了。深圳确实也缺地。
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《深圳统计年鉴2015》中，纪录了 1990年以后深圳成规模的商品房竣工面积。见下表1：
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图1.1991年到2014年深圳市商品住宅竣工面积 图表泉源|深圳统计年鉴20157 S/ P3 e3 O6 e% I5 ^
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从1991年到2014年，住宅类商品房竣工面积约为9164.62万平米，商品房竣工总面积约为1.25亿平米。住宅类的占比约为73%。2 Q/ w5 I7 n+ ]" \
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别的，1990年深圳房地产开发面积约为133.41万平米，按照73%左右的比例，当年住宅类商品房面积约为97.38万平方米。9 g6 W" [! V4 [. B
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2015年，是深圳房价的疯涨之年。
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这一年，深圳市的住宅竣工面积仅202.37万平米，增长为-24.8%。202.37万平米是个什么概念，以重庆市渝北区为例，2016年，该区商品房施工面积3478.38万平米，同比降落4.9%，此中住宅施工2051.22万平米，降落9.1%。住宅竣工341.62万平米，且照旧降落了29.2%。7 ^- q" l6 g% e
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真的，深圳一年的住宅竣工面积，还不如重庆一个较大的区，震惊！再和上图汗青数据一比就知道，深圳供给不敷。1 i3 m- ]& }% x+ T6 l
$ `0 w7 B0 l; A固然，除了上述商品房住宅，深圳另有大量如许的房子：它们属于非房地产开发项目，多为当局制作。包罗办公楼、住宅、都会配套办法。此中住宅包罗廉租房、福利房、微利房等，随着世事迁徙，部分此类房屋全部者的产权从绿证换成红证，拥有了完备的全部权。
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+ R- r3 S, [; v0 Z% w3 Q2 \根据深圳统计年鉴，从1979年到2015年，杠杆游戏可以算出深圳非房地产开发项目面积约为1.75亿平方米。按照 73%左右的比例，可以推算出住宅类面积约为1.28 亿平方米。
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1 V& T6 a+ c l, C/ t也就是说，深圳住宅分为三大类，一共 4.04 亿平方米（此前另有部分房子，但肯定也有拆一些，两者对冲吧）。坊间听说2000万的现实生齿，深圳人均住房面积只有20平方米。
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假如从“在世” 的角度观察，深圳现在的房子根本够用。但假如从“正常”角度（人均 30 平方米）看，则缺口高达2亿平方米。
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故意思的是，2009年-2016年，深圳市人均住房面积不增反降。从近28平米的人均住房面积，降落到2015年的20.6平米。背后是什么，是深圳常住生齿的一连大幅增长，住房供给的一连较小。对了，2016年深圳又新增了50多万常住生齿。
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! T$ V$ x% n+ e供给标题、存量布局标题，成为深圳高房价不得不面对的标题！久远看，这早晚会成为影响深圳竞争力的标题。以是，深圳方面也急，决定搞人才房。
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7 j; T5 f0 q) u/ f; B0 w4 Q3 深圳的地产杠杆何去何从？
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R8 s0 _+ W7 W! h有数据表现，2017年6月份，深圳一手房成交均价为54492元/平米。有中小制造业老板笑称本身赚的钱，还买不了深圳市中央的一套房子。+ p- q1 O. `0 ^6 `# Q1 _" ?, ?
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图2.深圳市近几个月新居代价数据图表泉源|深圳市规土委5 w0 V. q1 Y4 v7 G, h
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深圳生齿如许增长下去，不多供地、不扩围，那么深圳房价是无解的。制造企业是会用脚投票的。不对，是他们已经开始用脚投票了。9 {9 `. Z* a9 A& s# e: L' i. _
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固然，深圳似乎没办法，市域面积太小。不外，作为一座都会这个面积并不小。而作为一座都会，杠杆游戏已往一年写过多次，深圳完全不开发的森林面积还在上升。一座都会是否有须要这么多森林，岂非把人非逼到环深居住就好吗？' q# B% t. p7 K( b! p
* \& ~! {9 Y! t4 b9 H, z7 |在一些都会我们看到，实体经济得不到有用的资金支持，科研、创新、转型、升级遇到很大标题，再加上互联网经济的打击，实体经济局面每况愈下。深圳有科创的牛气，这些标题似乎不严峻。但这也是一个告诫。( _ ~' }8 a! E3 K1 W( T% h3 E
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有朋侪就说，2016年，深圳的GDP约1.95万亿元，随着一批大企业外迁带走的GDP；若再刨去招商、保利、万科等房地产商创造的代价，深圳的GDP会降落一些。这个情况，固然不是深圳才有。
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6 j5 z6 V1 f! A但深圳是明星、网红，其得到的关注和品评、褒扬自然也就更多。( |" p8 Y; q# V' t2 g' d$ B) G
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曾经，美国硅谷也出现过高科技企业研发外迁日本的情况。与深圳差别的是，那种外迁，很多是基于正常的财产更迭，而非单纯的资本倒逼企业出走。6 D4 R% i6 [* q: X8 _. ]
/ q: s$ o+ q7 g0 V老企业迁徙到人力和地盘资本更低的发展地区，同时新兴财产可以或许在老企业原址得以着花效果，这才是良性循环。
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% ~5 C5 @2 F$ Q1 G: u* C9 S- C好消息是，深圳正在刮骨疗伤，25万多字的研究陈诉说出了深圳的焦虑，也表达了深圳想要改变的刻意。; v; h* i$ t/ N
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实在，之以是坊间再提深圳被谁扬弃，如上所述，说白了就是高房价闹的。4 O ~/ H& ?( @/ G& o- D
8 }7 v) L1 B$ t北上广深四个现在公认的一线都会里，深圳是张银银很喜欢的。那是我所爱之人曾经呆过的都会。6 l' N9 \8 H% q1 `4 v" p* l
1 H# a- ~$ B( e+ k" f/ m加油深圳！ |
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发表于 2019-6-13 08:36:34