作者：钟伟 经济学家、北京师范大学金融研究中央主任非常高兴有机会在这里报告我们对将来中国房地产的一些见解。我以为我本日的报告内容是比力告急的，由于这是多年以来，对中国经济和房地产判定的一个大改变的见解。
+ l0 K2 j7 |) f3 g1 v我对中国经济悲观的见解是形成于2010年的第三季度，其时也是博鳌论坛。我所做的演讲叫“中国的好日子到头了”。从2016年初到现在有一个大的转向，已往7年我对中国多是持悲观的态度，将来大概比力乐观。对中国房地产的明确也有一些大的变革。接下来，我想向各人认真报告我的思考。/ | x; e {9 V; t: S
“大迁移变革、小机会”
: w1 ?1 f1 o' @3 c大迁移变革中的第一个迁移变革就是西方的迁移变革。总体而言，西方国家所推行的举世化的政策、自由商业和投资的政策，都有所收敛。守旧主义乃至民粹主义，在很多西方都会出现出现如许的回潮。将来的一段时间，整个举世经济都处于守旧主义的态势之下，对中国而言是一种打击。5 M* w$ b- ]0 C; ]" J0 [# ]
第二，我想夸大的是中国。自2012年之后到现在，中国的政策调解不绝是承袭着频仍的刺激反周期的调解。但从2016年到现在，中国当局反周期的刺激政策，不但比力少了，乃至在肯定程度上已经撤了。我们的增长不再单纯依赖工业化、底子办法和房地产的都会化以及快速供应钱币的钱币化，这老三样——都会化、工业化、钱币化竣事了。
! {; _7 m/ {) u中国进入了一个新的增长平台，这个增长平台当中，地产和金融，不发挥主导作用。将来中国的经济增长，实在是比力少的依赖于像已往十年那样的狂飙猛劲的地产和金融，比力多的依赖于产业升级和中高风致的中国经济。好比说ABCD——A人工智能、B区块链、C云盘算、D大数据，这是大的转型。
% n8 _: ?) J6 S) U' C第三，活动性有了一个大的变革。绝大多数开发商并不缺钱，但是不意味着将来举世的活动性。包罗中国的活动性还会继承宽松。“钱”很值钱的期间到了，人民币比美元有大概更强的期间也到了。以是，我们得爱惜现在手里所拥有的现金，得看看夺目的开发商做什么，如果你的底子资产不敷好，那么，你拥有地皮，拥有质量不太好的房产，不如更多的拥有现金。活动性开始变得贵，人民币的汇率开始变得稳中有升，在这个阶段什么都比不上有钱更好。( s3 f- W0 Y% Y5 ^7 Y
你肯定要认认真真的把钱很当回事，看到这么大要量的十几万亿的房地产挣钱的机会，不容易，也不太多。活动性在举世都发生了迁移变革。* L- Y4 O C7 X/ n3 x
第四，我们看将来的投资机会，是大宗商品吗？不是。是债券吗？大概不是。现金呢？很告急。房地产呢？不是。那么，我个人比力倾向性的以为。在将来的两三年的时间，房地产业舯坫可以，但是更多的机会，大概出现在中国的股票市场。而且是以央企、国有企业为主的创新市场。这是我向各人要报告的迁移变革。 R$ f/ X7 }" N; z- n
2016年在这个时间，向各人演讲报告的标题是《三年涨、五年平、十年落》，其时我很清晰向各人报告，三年出发点是2016年第三季度，但是谁也没有想到，我也没有预期到，这波的限购、限价、限贷来得云云之急。9 \; Y+ U, {& B# L" O, E3 k
那么，本年向各人报告的第一个大的迁移变革，就是我们得看外部天下的迁移变革。外部天下的迁移变革，大概包罗几个方面：' O5 T% G! Z7 E
第一，1991年以来的西方国家所主导的举世化自由商业平台等等，这些拥抱着国际商业和投资在全天下分工使得中国有了战略机会期这个时期，大概已经竣事了。即便没有竣事，中国也必要用“一带一起”的方式，来积极主动延伸这个过程。特朗普征象不是孤立的征象，从英国脱欧到特朗普上台，第一件变乱要到场欧元举行对中国的商业举行某种制约。
; `0 S" H7 l0 }! c' O# U( J在刚刚开完的G20集会，看那些国家说什么，那些国家说举世化是好的，但是举世化把我们的很多国民远远仍在背面了，自由商业是好的，但是还要寻求公平商业，气侯变革是好的，美国退出了不应该，但是美国退出之后，美国人原来掏的1千亿，我们也不掏。
4 V7 B( L0 U# u/ W8 Y以是，如许开放的举世化期间，出现了巨大的迁移变革。这种巨大的迁移变革体现在第二点，奥巴马的政策竣事了，不大概连续。奥巴马两个任期，GDP从14.7亿万亿增长到了19万亿，也就是增长了30%，但是付出的代价太高了。美国联邦当局债务从10万亿，险些翻了一倍。美联储的资产负债规模从不到1万亿，到了4.5万亿，翻了4.5倍，以是奥巴马在谈经济刺激增长。劳绩的是什么呢？劳绩的是美国经济现在增长约莫2%，别忘了2000年到2010年美国经济增长大概是3%，克林顿时期的90年代美国的颠末增长是4%。你印了这么多钞票，还了那么多债务换来了30%GDP的十年之内的增长。
: `+ F9 c6 Y+ k/ M2 G* B- e2 f如许的政策还能连续下去吗？贫民还是这么穷，中产阶层也从美国消散了。以是特朗普是对已往美国扩张性的天下进程政策的一个特殊大的拐弯。像奥巴马有抱负有作为的感情，我以为在大国都渐渐退潮，中国要再分一杯羹的难度就大了。
1 m' `+ a9 j& K( h然后我们再来看第三点，前50年和后50年后的大国关系。1972年中美建交到现在，中国对于天下秩序和西方天下亦步亦趋，我们在美国有亲戚，孩子在美国上学，会讲一点英语，以此为荣。但是现在西方好象也没有这么神奇，中美之间两个大国的关系，是自中美建交之后，现在处于重新定位的过程。8 b" C3 x7 b3 s) S- f8 K/ ?
已往中国是跟随美国和服从已有的天下秩序。将来呢？将来大概美国往前走得不敷快，以至于中国没有办法在美国背面小步渐渐走。以是将来，中美之间的经济气力会持平，乃至有大概中国会逾越美国。那么谁人时间，西方国家怎样对待中国大国的崛起？心态是很难的，举动办法上会更难。我们必须看到中美精良的蜜月开局是临时的，在将来的十年，发生肯定的可管控的辩论、分歧、摩擦是经常的。
5 j& m, k3 ]% W/ ^& n) b以是，在外部的局面发生了云云之大的变革之下，我们固然得看中国所拥有的空间，必要自己积极去做。( i" }% k* o+ P Q. ?' w0 b$ P
我们看一下经济方面，好比说美国增长差能人意，但是美国并没有在次贷危急再陷入危急的大概性。美国国内资产代价如股票是比力贵的，好比美股相当于两倍的GDP，创新是稀缺的，创新也包罗着部分的泡沫，那么，看起来美国的股票太贵了，那么有的人说我们到美国看看房地产，但是他相当于中国中等都会的开发。
6 k/ {( m2 z, j5 b# X4 Y ]就已往十年，美国的股票，尤其是次贷危急之后，美国的股票是贵的，美国的房子并没有这么贵。我们统计了一下，在已往的十年，美国50个洲累计房价上涨10%的洲恰恰有25个，累计房价上涨凌驾20个洲，有14个。累计房价涨值凌驾30%的洲有11个。5 N" A/ r2 N" T2 }* ]4 L
由于美国的房地产有房屋保险等等，因此，十年如果房价累计涨幅不凌驾20%，对业主而言，没有任何增值可言。以是美国次贷危急的房价上涨告急还是会合在旧金山、纽约等几个都会。中国开发商进入美国，可以或许做房地产开发的，还是这些都会以及像德州等等一些小小的规模，大规模的机会好坏常少的。这就是美国的状态，西方的状态，在整个拐弯收敛。7 A) u! G# T- c/ X% p, w
也有别的一种说法，会有一场金融危急在等候我们吗？6 W! ]$ I& o4 p
中国经济的拐弯，也必要看下面几点：一是我们进入了新的平台。在几轮刺激之后，现在不太必要刺激了，大概只必要比力少的刺激步调。2016年放工年对房地产刹车，现在开始对金融刹车。你以为，地产和金融，中央当局都刹车了，他还是反周期的刺激政策吗？我曾经这么开顽笑的说，我们对中国经济并不消这么悲观，由于我们进入了新的平台，现在已经是以消耗推动中国经济增长了。消耗对中国经济增长的贡献到达了63%，工业和农业加起来才贡献了剩下的1/3。将来，消耗对中国增长的贡献，也会更多。不知不觉当中，中国的产业转型，我个人以为，已经走完了一泰半。6 x0 H8 A* M2 G e. V
我们可以看到，像水泥、航运、钢贸等一大堆的题目产业，实在根本上大题目都消化了。如果另有一些行业的题目没有办理，告急是钢铁和煤炭，煤炭大概都办理得差不多了。那么，中国当局对经济增长的担心也在降落。) @& }/ a- W9 A
普通一点讲，我曾经在年初的时间说，衡量2017年国民化的中国经济稳不稳，告急看人民日报品评员的文章。2015年的5月25号、2016年的5月9号，分别有一个权势巨子人士的人民日报的品评文章，谁是权势巨子人士呢？固然是有核心的。因此，权势巨子人士的文章，当年对中国的宏观经济另有某些担心，必要通过如许一个权势巨子人士文章。也就相当于党中央下发的一个明码电报的文章，来通令各地的官员、企业家、大众说，最高层对中国经济本年的定调是如许的，担心有这些，我们将这么做。衡量2017年中国当局对经济是否担心，只要看5月份有没有人民日报权势巨子人士的文章。以是中国当局对2017年2018年的经济增长并不太担心，反周期的政策刺激也在往回撤。
" s! b: _ E1 g- G0 s5 ~“老三样”已往了，工业已经走入了后工业化时期，工业不再代表中国的将来。像美的、格力、海尔不代表中国经济产业的将来，大概这些企业可以在主动化的流水线，使用先辈制造呆板人会仍旧有比力大的潜力，但是他们自己要深度的有一轮再创业的过程。已往的大规模的制造业竣事了。带来的影响，中国有大概对大宗商品的需求，包罗石油、煤炭的需求也到了顶峰。
9 m- p6 X, Y6 Y, w$ d第二个“老三样”，都会化，也大概竣事了。不要看中国有13.8亿人，大概人没有这么多。这个数字有大概被夸大了，不要看中国都会化其时有50%，另有3亿人要进城，没有这么多人要进城了，由于他们已经住在镇里了，大概他们自己已经都有房了，4百万以下的中国应该算大都会了。以是，都会化，底子办法创建在中国大概也靠近于峰值，在将来大概连续一段时间，但是没有更高的高潮在等候了。; T! d7 W# S7 a
第三样是钱币化。由于你有工业的发展，产能增长这么多，由于有基建和楼市必要这么多钱，以是，中国人民银行顺势而为印了那么多钱，但是工业化、都会化到了一个拐点，印钞票也到了一个拐点。4 k9 T; l% ~5 i% u
这老三样并不再构成中国经济增长，中国经济在将来确实必要深入的创新。6 R' }2 \* Z6 }$ w8 o
那么，有两样，是不再做加法的产业，这两样：金融和地产。地产肯定是不再做加法了，金融有大概要做减法。
1 p& @* ], L) r金融行业的压力，看起来不比地产小。金融行业，对中国的GDP的增长值和贡献，在次贷危急之后连续的凌驾了房地产。金融行业增长值对GDP的贡献，中国也凌驾了美国，以是金融要变得更小一些。中国金融行业的产物规模、从业职员、网点都过剩了。将来5年中国的银行网点比厕所多，但是环境会有很多的改观，以是各人不要让自己的孩子去读金融。这是金融行业的做减法的环境，我们可以看到，银行业的利润，银行及说我们挣钱挣得不美意思说的时间，实在是在2011年，到本日只有6年，银行业的利润已经很低了，大概11~12%，但是比制造业的6%要高。 R0 F- [- m6 L7 O, t6 o
那么，中国现在总体上的金融状态，到了什么状态？M2对GDP大概是220到240，如果以匀称资源资源6%盘算，你可以乘一下，大概中国实体经济每年背负的要纳贡的利钱是10~12万亿之间，约莫10到12万亿之间，每年新增信贷大概15、16万亿，此中2/3是用来还金融体系的利钱的，剩下的实体经济才可以或许再扩张。以是金融到本日的规模，连滚雪球都滚不下去了。 ?) {. V$ |8 N9 K3 R2 ~
什么是将来的大企业呢？如果不是富士康，如果不是格力，那中国将来的大企业是什么样的呢？中国将来大企业现在已经在做，但是我们看不见淘宝的店肆在那边，也看不见京东的客服登门拜访，但是他们是大企业，我们看不见谷歌的员工在那边，他们跟终端消耗者不面临面的直接打仗，但是他们是天下级的大企业。以是大企业跟已往，和大厂房不一样的是，他们有大的研发，跟已往很多人面临面跟终端消耗者打仗，他们并不真实的和终端消耗者打仗，他们是假造的打仗。这跟已往大企业必要有非常大的产物不一样的是，将来的大企业是无形的、智慧的、柔软的。他们都是大企业，你不能说马云的企业不敷大。以是，我们现在已经面临如许非常大的迁移变革。
2 F! Z3 o) F; p) S+ x3 M1 B中国将来的经济增长，较少的依赖于传统的大制造业的工业，较少的依赖地产和金融，更多的不得不依赖消耗和创新。! w! T6 D/ e7 a, h: C# Z5 W$ |% o
那么第三个要报告的是钱值钱起来了，不要不把钱当回事。5 e1 A1 Y4 E: D5 l- _
为什么这么讲？在我曾经2007年、2008年的时间曾经写过一篇文章，叫多少钱够养老？这文章的结论是，1987年的1万块，约莫和2007年的25~35万块是划一的，以是我其时的结论是2点：第一，在这么快速的跨国时期，只有人民币不能吃。第二点，如果按照这么发钞的速率再连续20年，在中国的三四线都会，大概要100万才够养老，一线都会大概要四五百万。谁人阶段，我们对发钞的速率是比力担心的，但是现在变乱有了非常大的变革。这个变革，开始于2014年。
8 I9 \% F8 a' k3 v" Z8 G起首，看美元。我们的外汇储备，我们的外汇闸门是来自于美国的美元供应，如果美元把供应的闸门一关，我们的外汇储备就少了。举世的外汇储备，在2014年的下半年到了顶峰。特朗普上台之后，无论是美国的经济政策、社会政策和政治政策，都倾向于守旧和孤立，没有这么多的美元从美联储印出来了。各个国家的央行，包罗美联储，包罗中国人民银行，如果把中央银行看到一个企业的话，这个企业的资产负债的规模，不但不再扩大，反而在缩小。好比美联储，资产负债规模是4.5万亿美元，以后一段时间，美联储的规模不会比这个大，只能比这个小，由于在危急之前人家的规模只有1万亿。中国人民银行，也得缩小，2015年的时间是临时的缩小了一下，现在总体是暖和扩张，但是扩张的速率慢多了。" n7 G5 s. Z! G0 f4 a
各个国家的中央银行都不敢摊大。为什么开发商可以求大呢？人民币贬值，窗口没有了。如果要定调，将来50年的中美关系，尤其使将来十年的中美关系，美元对于非美元，对于日元和欧元，从客岁年底到现在，都已经贬了7%~8%，人民币才升了2%~3%，这个升值幅度跟美元和日元比不敷多。美中之间的商业不平衡，是美国对外商业不平衡的主角，总得办理一下。只管有“一带一起”，但是中国跟欧洲、中国跟美国之间，没有就自由商业告竣清晰可见的决定。+ T% U2 Q2 S0 v7 |+ F
以是，这一系列的因素制约了中国和美国欧洲比力好的相处，在次贷危急之后，人民币的贬值窗口有大概已经关闭了。
+ S6 Z# ~+ U7 R! F& n# w以是我个人不负责任的认知是，在以后的3年，人民币对美元要升值，不是贬值。以是开发商可以或许负美元债可以负一点，否则在美联储加息之后，会更高，而不是更低。" g7 k+ t# r# [9 t" m) C. ^- Q
第三，请记取现金很好，特殊好。1 t+ I2 ^; P' W1 x @
第四，楼市已往履历了什么？当下的楼市是什么？有哪些是真的，有哪些是假的？一是泡沫。年初以来到现在，最范例的说法，中国的房地产的市值相当于4倍GDP，而且300万亿了，天下最高，以是中国楼市是最大的泡沫。这个说法，我个人非常差别意。由于总体上来讲，中国的楼市并没有这么大的泡沫。国家统计局的统计体现，中国的住民家庭资产当中，约莫60%~70%是地产，剩下的40%左右的是金融资产。按照我们所盘算的数字，中国住民现在所投资的金融资产是100万亿左右，中国住民房地产的市值约莫是金融资产的1.5倍，中国现在的商品房的市值是2倍的GDP，如许的话，跟西方国家的程度大抵是相当的。 m8 p `! t% d, i( W k
以是我们得否认的是，中国没有这么大的地产泡沫。
6 L% O( _! ^2 S3 D第二个谎话，在我有生之年，看不到房价下跌，这肯定是谎话。由于已经看到了房价下跌了，2008年的下半年和2009年的上半年，中国的商品房新居的代价约莫降落了20%，只是厥后比力荣幸，这两轮代价的下跌，都由更高的上涨覆盖掉了，将来中国的房子会分化，但是中国的房价在将来的十年大概是二十年出现显着的天下性的上涨难度是很大的。在整个的大迁移变革环境之下，将来的一段时间，房地产行业仍旧会安稳连续。但是，江湖已远，小机会才有。房子是用来住的，不是用来炒的。以是江湖的日子竣事了。我们必须看到新一届的当局对地产和金融是相对审慎的，不像已往十年把中国的高速增长建在金融+地产的底子上。# o) Y5 A5 [; R
接下来给各人的发起是什么？发起不多：& ^9 X% V, [2 t8 {; q+ C5 t6 E7 c3 e" y
第一，有钱比什么都好，有钱比有地好，有钱比有房好，如果你欠钱更好。$ h! y' w, }6 W) y+ Q8 q
第二，稍安勿躁，两三个季度的时间，少做比多做好，不做比做好，来岁年初再脱手刚刚好。本年春节前，中国的商品房新居仍旧有别的一轮代价的下行。8 ~% Q; n0 G. j5 X3 ^
以是，总结我的发言，大迁移变革期间下，我们只有一些小机会，运营本领重于泰山，谢谢。 | 
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发表于 2019-6-13 08:08:18