作者 孙春芳
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. K' o2 ^! r3 I3 g7 D1 H乞贷、拿地、并购、开盘……
. d1 E: ~, {6 h2 @: O9 d; S在闽系房地产企业——泰禾团体马不绝蹄的高负荷运转中，一场大火发生了。4 V% W, k5 g F. ^
12月1日，泰禾-天津金尊府发生一场火警，导致10人殒命，5人受伤。
& y! N: ?" c. ^( Q) h' v) Q腾讯财经《一线》观察发现，泰禾团体在三个多月前，通过信托贷款购得该物业，为了快速回笼资金，泰禾团体冒死赶工，以期早日开盘贩卖，回笼资金。
+ D. p: [, \, Z. O3 F% Q这背后，是房地产企业在高负债之下急需通过贩卖回款来增补现金流的焦虑。
" F, h; U3 A2 U5 O: J泰禾接盘3个月即改造竣工开售
y4 P2 D, j5 @0 n K/ f Z《天津日报》发布的观察陈诉体现，起火点位于该大厦38层电梯间，起火物质为堆放在电梯间内的杂物和废弃装修质料。. p. y- Y# w- [
起火是由于施工企业为施工方便擅自放空消防水箱储存用水，致使消防办法未能发挥作用，火势敏捷扩大，且企业施工职员违规在施工现场留宿。0 L& g. V& m: G+ J0 N C' o
据《新京报》报道，早在本年9月25日，就有市民向天津市河西区政府举报，天津金尊府的顶楼、大厅同时装修，周六日不绝工，并存在安全隐患的环境。" h" S+ l9 f7 D4 h
如今，已有7名天津泰禾锦辉置业有限公司（下称天津泰禾锦辉）的员工被拘。
, W. W4 h/ c3 H9 S8 U3 g* t8 [同时被拘的另有2名北京星河园林景观工程有限公司员工，1名中际三立装饰团体有限公司，1名北京百合建业构筑工程有限公司员工，以上三家公司是恒久跟泰禾团体相助的第三方施工企业。
' [' F' k0 i' d, B9 Z6 ~7 a8 v; U知恋人士称，7名被拘的泰禾员工中包罗一名高管，而这名高管就在一周前，还跟著名演员景甜一起高调出如今天津金尊府的发布会上。
! o7 A5 }" O; i0 o11月25日，为了推介天津金尊府，泰禾团体在天津大会堂举行了一场“天下观止、府瞰天津”的发布会。5天之后，不幸在泰禾-天津金尊府上发生。* f6 ]" j' }2 j, @# ? ]) \
而这距泰禾拿下这栋物业仅仅3个多月。8月22日，泰禾以8.14亿的代价收购了雅诗阁旗下“天津盛捷交情服务公寓”，该公寓包罗297套房产，此中284间可租赁，并有15个地下停车位及部分4楼屋顶泳池资产。
* Z0 ]3 S7 C& r这是泰禾进军天津的第一个项目，泰禾筹划将它改造成高端公寓，改名“天津金尊府”对外贩卖。
, n' G; D# V1 ?: a& B& @1 G& G从并购到售卖，不到半年时间，充实体现了泰禾高负债、高杠杆、快运转的业务模式。
N* r- H& b3 P$ g7 ]而在天津火警发生之后的第二天，泰禾又马不绝蹄地在郑州举行了金尊府的发布运动。8 |. t' H4 ?/ Z9 x1 F% B5 h' q
泰禾靠信托贷款买下这栋楼
8 ]8 x5 A( a& ]5 j) L2 N( L此次发生火警的天津金尊府，泰禾靠信托贷款得到的并购资金。
- m C3 S$ a9 X) q, p' U腾讯财经《一线》查询工商资料发现，天津金尊府的项目公司——天津泰禾锦辉为北京国际信托有限公司100%持有，项目公司董事长为张佳懿，为北京国际信托的一个高级信托司理。
]+ r# l$ b1 I! D5 Z- q北京信托公司方面向腾讯财经《一线》证实了这一消息，并称这是泰禾从北京信托融得的一笔信托融资贷款，但并未透露此次融资的利钱率。 [ z/ D6 B' |2 t* `
2015-2016年，泰禾尚可通过股市融资、发行公司债等方式举行低本钱融资，然而到了2017年，泰禾仅仅发行两单公司债，共计60亿，与2016年的发行额相比，有显着降落。9 N+ f& S# x- O/ G* z' B s8 g
“公司债的年利钱在8%左右，比银行贷款高些，但比信托要低。”李彤体现。
9 ? M8 V6 y4 @5 D; F+ U6 D在银行贷款和公司债融资收紧之后，泰禾转向利钱更高的信托等融资方式。
* ~& I; W" C, J% b3 R* R( n- Y H) l“泰禾靠信托融资来举行天津金尊府的并购和开辟售卖，资金本钱肯定很高，对泰禾来说，开辟周期越短，则须要付出的资金本钱就越少，这也是泰禾方面冒死赶工的缘故起因。”李彤体现。
; [2 x- F9 F: ~( W) g/ n4 t( y在融资方面，除了以天津金尊府为代表的信托贷款外，泰禾近期还推出了员工持股筹划，该持股筹划按2：1分成优先级和一样平常级，优先级份额按6%（以终极条约签署为准）预期年化收益率，按季分配优先级收益。" R6 N0 |5 i0 j
如该筹划乐成实验，泰禾可以借此融到11.4亿元的资金。
/ i* e x* Y k; M0 Y别的，泰禾拟在将来12个月内出售所持东兴证券全部3400万股股份，占其总股本的1.23%，按10月25日收盘价计，此部分股份市值5.91亿元。
3 k6 U# f; S& n. N/ A) B- n为了融资，泰禾团体的大股东险些将手中的股票全数质押。% V) T# n- z, Z) Z5 n: b$ S
泰禾团体三季报体现，制止三季度末，泰禾团体大股东——泰禾投资累计质押的股份数为606,678,872股，占泰禾团体总股本的48.75%。同时，叶荔密斯持有泰禾团体股份150000000股，占公司总股本的12.05%，叶荔密斯将这些股票全数质押。据此，泰禾团体两大股东所质押的股票数占公司总股本数的60.80%。
( h- U, d0 ], {# V7 t/ M: s x这一比例远远高出羁系部分的规定红线，本年9月份上交所出台规定：单只股票的团体质押比例不得高出50%。
) j+ L! j+ l+ a. l% v8 l2 c如今，泰禾投资和叶荔在徐徐淘汰股票质押数以期符合不高出50%的规定。" s; y$ O4 h4 C
泰禾模式：高负债率下的高速扩张
7 z5 z! }. z( o8 A天津金尊府的快节奏运作，是泰禾团体总体战略的一个缩影。2 q4 h1 T$ a; o) j$ i) D- R3 P
“左手不绝地融资，右手疯狂地费钱。”李彤云云形容泰禾的业务模式。& } b6 s9 [3 @$ u: i4 \
泰禾团体的2017年的三季报体现，制止三季度末，泰禾团体净资产为266亿元，负债高达1569亿元，资产负债率达85.50%，财政杠杆比率达5.89倍；其净负债率高达403%，位于房企负债火线。
9 d. c1 B6 f1 \7 U泰禾的负债环境下半年以来继承增长。
/ }* `' M5 o( N" y. S' j财报体现， 制止2017年10月31日，泰禾累计新增乞贷占2016年末净资产的比例为235%。新增乞贷包罗：银行贷款、信托贷款、中期票据、私募债等。# u5 ^- `+ z! F$ }0 ]" p1 |
在楼市调控的配景下，房企都在降负债。以高负债率走规模化扩张的恒大为例，6月5日，中国恒大（03333.HK）公告称，公司已赎回共71.3%的永续债，筹划6月30日前全部赎回剩余部分。恒大由此向低负债、低杠杆、低本钱、高利润的“三低一高”转型。( Z3 r) C7 h: f5 K/ ]4 G
与高负债对应的是，泰禾逆势扩张。
" [3 M2 B! b+ H# g6 m$ _3 X据界面报道，泰禾内部人士称，董事长黄其森本年给泰禾内部下达的业绩目标是3000亿元贩卖额，以期跻身一线房地产第一梯队，而2016泰禾年整年实现的贩卖额刚刚突破400亿元。
+ C- H6 P' |' b! r' e本年以来，制止10月尾，泰禾团体共举行43场并购，耗资超483亿；新增11个地产项目，耗资超54亿元。
2 c* l8 o: b4 ?! y8 t" f& i) X( ?这一数字还在增长。+ V3 E" v& r5 p8 b
日前，北京产权买卖业务所披露，华侨城在北京南四环新宫地铁站的一个地块项目标剩余51%的股权将转让，作价为56.8亿元。此前，泰禾已经以52亿元的代价拿下该项目49%的产权。
. ?+ u* u; N+ |' I( w该地块的项目公司——北京侨禧公司一位工作职员向腾讯财经《一线》体现，泰禾接下来肯定会拿下剩余的股份，如今项目标名称已改成泰禾.金府大院，项目标创建和户型方案也要按照泰禾的意思重新规划和筹划。0 w* X9 o% w' N: m
“此前华侨城两年时间没什么动静，泰禾一接办之后，动作显着加速。”该工作职员体现。" H/ E+ d k% W* l7 B: U
就上述环境，腾讯财经《一线》致电泰禾董秘办，对方不予置评。
H- v; l3 H. i! U+ k) v* h（应受访者要求，李彤为化名） | 
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发表于 2019-6-13 04:34:56