已往十年，银行储户不绝是活雷锋。他们拿着跑不赢通胀的利钱，岑寂地补贴贷款买房的人们。而房价在这十年间翻番打滚儿，贷款买房加杠杆放大了本金收益，买房人轻松赚得百万、千万产业。. P3 M( F; N2 B# Z
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而银行储户即便精打细算、滚存定期，终极也不外落得实际购买力缩水的效果。做功德不难，对峙一生做功德很难。银行储户十年如一日，助人为乐的精力着实感人。0 W$ e$ n, k" C$ R! |2 U
固然，近来几年银行储户更加了不得，他们决定不再补贴买房人，而是直接接济地产商。数以万亿计的银行存款转向购买信托等银行理财产物。资金短缺的地产商通常以两位数的资本高息融资，颠末银行和信托层层抽水之后，信托购买人落得6-8%的所谓固定收益。
" _0 w `8 o* z+ v! D这下利钱可比银行存款高。是的，但是假如乞贷的地产商终极卖不掉房子可就有点贫苦了幸亏，银行储户们有了助人为乐的新同伴。房东近来也参加了补贴雄师．
% d' ?( g5 G6 G# n& Z就在周末，上海出台救市政策，房贷开始转向宽松。这大概是个信号，我们根本可以确定，房价已经见顶，而房东的资源回报预期正急剧恶化宏观上的逻辑不必赘述，我们先详细看看，房东的处境是怎么个状态。
6 U+ h9 _! ~" m! x( D2 h# Z, @起首讨论一下根本的概念。众所周知的评价房价的指标有：房价租金比、房价收入比。在发达国家，这两个指标是相当有效的。
8 O9 c) R& S; S3 N' z, P- L由于发达国家的税法根本逻辑是均贫富：不动产作为住民重要资产，其恒久升值的幅度应控制在与通胀大抵相当的范围之内，不应使持有不动产的国民与未持有不动产的国民，因不动产代价的变革形成明显的贫富分化。
4 z& ~3 I6 N) ^. `# h以美国为例，房东须缴纳1-3%的房产税，税率定期调解，别的另有保险、供暖空调、整修维护、园艺等不菲费用，背面另有个60万以上须缴纳的遗产税跟着。
! i! s! U+ J: S巴菲特以为，不动产不值得投资。他在1955年花3.1万美元买的自住别墅，现在估值70万，60年账面估值涨23倍，而这期间的通胀靠近9倍。假如扣除装修升级维护和税费等，年化收益跑输恒久国债。+ j0 w7 n4 D6 B) S- f/ h u
但假如当年把3万美元给巴菲特投资股权，税前可以升值5万倍。因此，当大量中国贪官土豪脑洞大开跑到美国横扫房产的时间，解套的老美简直乐死了。
; e: F5 @0 W. l+ Y2 F* Y0 F5 D/ @中国的情况则大有差别。我们的税法有点后知后觉。通常在初期更有利于资产持有者而不是劳动者。煤老板和地产商比年来的暴富多数得益于此。固然，不少买房的老百姓也跟着赚了些自制。这种情况在四万亿之后到达顶峰。
% s/ F/ J( D; {/ W人们似乎只须要从银行把别人辛辛劳苦攒的钱借出来，贷款买上一套乃至几套房子，然后几年时间就可以轻松赚上几百万乃至上千万。
6 Y! F; v9 w5 z5 g6 A/ i4 L6 V而如很多的财产原来要一家人不吃不喝勤劳地工作一辈子才气赚到。什么是不公平？这就是不公平。: O- ?) |! Q1 F3 i
当资源对财产的占据大大凌驾劳动，就形成资源持有者对劳动者的剥削。这要是回到从前，得有不少人被看成新兴都会田主阶级被揪斗吧。! w1 D2 ]( Q5 w+ _* r x
0 {+ [4 ~' J f幸亏房产税大概物业税已经提上议事日程。别的，市场这个无形的手也在静静起作用。不外，国际通行的房价租金比和房价收入比在当前中国不太实用。
2 ^" b1 V4 W6 K6 t. F- J7 f. Y% a此前在房地产上市公司，曾筹划一些针对性指标来判定房价趋势。好比房租房贷比（简称：租供比）。
/ [( u* v- H2 l, M这个指标的根本逻辑是：买房人重要有自住斲丧和投资两大需求。对于买房投资的，假如房租可以完全覆盖房贷本息，那么在首付后根本不须要追加现金投入，20年后赚套房，大概博取房价上涨。5 E4 U' _" Z* ]4 B$ n0 B1 I* `
此时投资风险可控而预期收益高，适于买入房产。对于买房自住的，假如房租不能覆盖房贷本息，但尚能付出贷款利钱。便是无息贷款以买代租，等贷款还清，房子归己，几十年就算白住，加上房价再多涨些可就是赚到了，此时也适于买方。$ {% O# X Y' B
再退一步，假如房租不敷以付出本息，但是房价快速的上涨可以增补付出，根本也可行。但是，假如房价滞涨大概下跌，同时房租不能覆盖贷款本息。则斲丧和投资需求都会受到较大克制6 \! p' Z! R# A8 m
通过恒久跟踪租供比的数据，可以较有效地形貌房价趋势。现在抽取一些范例的案例，来测算租供比的情况。
9 e# o( n3 M1 P5 L4 v$ `+ f案例1：高端公寓
! Z- D0 _& [ y' _7 {8 m9 _8 _4 @国奥村，均价6.6万/平米，三居200平米售价1320万，月租1.7万，以十个月租金估算其扣费后实际年租17万。假如房东是全款付清的，其租金与房价比低至1.3%。也就是投资回报率仅跑赢活期存款。, H j: @8 _( v& O. \
假如是贷款的，看看专项指标租供比：假设3成首付，余额20年贷款等额本息还款，则租供比仅0.2，完全不能覆盖本息，每月现金流缺口达5.5万。假如房价不涨，房东20年内将付出银行利钱735万。
' G: o4 ^' y. F, [, L$ a8 c他的邻人假如卖掉房子，再返租返来，并用1320万投资。放余额宝年化可以赚55万，买神农复兴近来一年可以赚293万。假如房价5年不涨（这个大概性不是没有），返租房客假如维持20%的投资收益（这个收益率在私募也不是没有），到时间房客可以只用投资赚的钱就能把房再买返来。房东每年资助房客，这事儿听起来还真特别。
0 q4 f& d2 R. E. l# N) `1 q案例2：学区房
2 F8 ?- K, t. S宇宙中央五道口华清嘉园，均价5.9万/平米，两居70平米售价413万，租金6500/月，扣费后年租约6.5万。租金与房价比1.57%。着实不比豪华公寓强多少。租供比0.25。完全入不敷出。假如用413万投资，买五年期国债年回报5.41%，收益22.3万。
0 m, R' Q/ s: T+ c, B再添点都可以上哈罗公学了，岂非非上清华附小？固然不是每个人都能全款付清，孩子要上好公校，家里只有首付的钱，那买也就买了吧，但是要鉴戒啊，每月还贷要吃光一人半工资吧。
/ b. P) y; u1 |案例3：打工仔会集营: y- R- W' F$ a% x
天通苑，均价2万，三居160平米售价320万，租金6000元/月，扣费后年租金约6万。租金与房价比1.87%。房东还好点，但话说打工仔至心苦啊租供比0.298。# {" M2 b; ] a+ Z- E
谢天谢地，这个固然严肃超标，但总算靠近汗青履历之0.4的房价顶部数据了。天通苑的业主，假如卖了房子，拿这320万在成都二环边买套均价8000的房子，剩下192万是不是可以养老呢。$ J+ H' {3 B7 Z, [6 J9 _' ?# n7 F
通过以上案例，我们可以看出：至少在北京出现了非常奇异的征象。就像当大哥人们奋掉臂身地非要把钱存银行补贴贷款人。0 r! q& I, i7 l0 C
现在房东也在奋掉臂身地资助房客、赞助银行。人们似乎还陶醉在已往十年房价近乎疯狂的上涨梦幻中。
' z$ c8 [3 _8 f& u& x# B而完全没故意识到，这种不公平的事变即将嘎然而止。未来三十年，老百姓的钱最好的出路还是在股市和债市。一个期间已经竣事，还在春梦中回味的人，将面临资产缩水的风险。 | 
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发表于 2019-6-13 01:25:39