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最好的投资是买美国房子?海外投资买房五要素

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发表于 2019-6-13 01:19:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
加拿大,新威斯敏斯特市一栋153套的公寓发售,两个半小时内全部卖出,四成为中国人;英国,中国买家近两个月在伦敦买房耗费了1.2亿英镑;美国,中国购房者占外洋购房者比例升至第二位…… : g' f! _% u5 {1 R! g/ k5 M" E7 D

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  与前几年相比,本年中国人外洋买房势头更猛,所涉及的国家更多。同时,中国人外洋购房目的也有所改变,纯投资买房所占比例越来越高。在中国住宅限购的环境下,“到外洋买房”成为富豪一族新的标语。外洋买房投资,看起来很美,但许多究竟也证明,外洋房产是带刺的玫瑰,一不鉴戒就会被刺得满手是血。
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8 l# g$ y& P1 x! ?  继购买奢侈品后,中国人外洋购房成了环球最热门的话题之一。加拿大、美国、英国等一些楼盘,只要有了中国人的身影,即是贴上了脱销楼盘、涨价的标签。以致于加拿大人诉苦,中国人不看影戏,不上图书馆,不去听歌剧,一门心思买房,把加拿大的房价都买高了,他们自己都买不起了。 / r- C8 X! R* u0 r5 S; Y+ P9 j
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  市场:外洋投资买房猛增 7 @! O7 t" M) r7 r

$ H7 a( g) g& Z' C  客岁以来实行的住宅限购政策,限定了不停在楼市打转的资金。财经品评员叶檀估计,由于限购导致5000亿资金流出了房地产行业,这些钱部分冲向外洋购房。
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9 g* R7 B* h3 F9 y2 K# `! V  2005年前后,外国机构、基金还是中国开辟商眼中的“大财主”,重要出现外国人的身影就不吝资本对外吹捧。其时,包罗合生创展在内的着名开辟商,还反复到国外展销,盼望将房子卖到天下去。中国人买房的消息反复见诸报端,在北京、上海、广州等一线都会,来自加拿大、美国、新加坡等国家的开辟商,则通过国力国际、戴德梁行等署理行,举行楼盘推介会,以此吸引中国买家。
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* t' D# ?- `1 C) ?3 r, H, g$ n  中国人外洋买房,已往早已有之。相比之下,本年有什么特点?“纯投资比例增多”,世邦魏理仕中国住宅部负责人指出,本年以来,纯投资的案例数量不绝攀升,已占到外洋置业总数的近三分之一。中国人外洋投资购房增长,重要是次贷危急之后,西方发达国际房价大幅下滑,已往中国人还要瞻仰的国家,如今他们的房产竟然成了“代价洼地”,投资者天然按捺不住,以为“抄底”的机遇到了,纷纷涌向外洋购房。而本年以来中国对楼市的打压,则为外洋投资购房火上添油。不光大众云云,着名经济学家赵晓在继承记者采访也体现,如今中国人最好的投资“就是买美国的房子”。 0 r% c  n- I8 _1 v# S4 P0 c

& d0 C: m$ W1 H% H& H9 Q6 @  “瞽者摸象”式投资风险高 . d) V* c$ Z0 J2 E9 }
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  对于纯外洋投资买房,美欧置业顾问公司有关工作职员称,根本上,只有投资5到10年以致更长时间,外洋买房才会有较为显着的收益,但也不外是每年5%到8%的水平,这根本无法和国内炒房的收益相比。   @) r$ j, e: Q5 K
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  1看似回报诱人,实则风险无穷
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, \; J1 \% \- S& I; U* V' |/ o  另有迹象体现,纯外洋投资买房,看似回报诱人,实则风险无穷。一个曾想“抄底”美国房市温州人的履历,具有肯定的参考意义。2009年,在中国人买美国房的高潮中,温州人李老师颠末中介的先容,一次就买下了3套“法拍房”(银行充公后再拍卖的房产)。实在,其时的房价还真自制,据称,2006年的估价还要20多万美元,2009年银行挂牌才2000多美元。以百分之一的代价买到类似的房子,看似优美的开局,确是李老师噩梦的开始。李老师对自己的投资悔恨不已。
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  据称,李老师买房子的时间,只去看过一次,厥后才逐步发现,房子比力旧,地段也冷僻,为了用租金抵销一样平常维护费用和税费,只好重新翻修,花的钱和买房子的钱就差不多了。别的,由于房子是在“穷人区”,他的租客已经好几个月没有付出租金了。对于房屋被“白住”,李老师很无奈,由于他不大概为了租金坐飞机去美国打官司。李老师曾想过要把房子卖掉,不外听说还要6%的中介手续费,算下来终极还要亏本。
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6 _- g( e5 ]3 ?  2照搬国内履历,投资易打水漂 9 p. r6 p4 j- N  B/ {8 [

4 V% f4 l7 U/ S& B6 V  中国人在外洋买房投资,大多数照搬国内的履历,这种履历主义大概会让中国人投资打水漂。比方中国人在外洋买房,首选就是市中央的小户型,在美国、日本、澳大利亚等国家,多数会市中央的小户型,不光增值最慢,而且租客也都是留门生大概低收入者等最不受接待的范例。如今许多投资者关注的德国,房价也确实比力低,有数据体现,换算成人民币,德国柏林房价只有每平方米8000元到1万元,这在广州也就是花都区的代价,以致比番禺还要低。如许的投资根本没有代价。
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) x5 \/ m+ j& A  [% A3 G  3外洋房价不高,交易业务资本不低
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  G0 Q, p3 p. @( A  别的,外洋许多国家房价不高,但是在购房、持有、出售几个环节,资本很高。在加拿大购买新居须付出货品与服务税(GST),税率为成交价的 6%,别的大概须付出土地转让税和省贩卖税(PST),还需付出状师费(通常为1000-2000加元)、验房和修补费、保险费、中介费(成交价的1 %-2%)等,统共约合房价的10%左右。而在房屋持有阶段,业主还须要依物业估价每年向市政府交物业税,税率各省规定差异,如多伦多细葱税率约为房屋代价的1%~1.2%。各种资本算下来,其现实付出要高出一大截。 ' c. ]- @' a' B# n% g; ^
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  外洋投资房产,跟在国内一样,同样有政策厘革的风险。中国人炒房不绝拉升当地房价,会引起当地住民不满,为了平息当地住民的肝火,大概会有倒霉中国投资者的政策出现。在中国人炒房的热门国家澳大利亚,已于2010年上半年就公开宣称要包管外来谋利者不会推高澳大利亚房价。有消息传,澳大利亚已在观察外洋投资环境,如果有人囤积房产,还大概被罚款以致下狱。在新加坡,因房价上涨过快,新加坡已推出第二套房房贷进步首付比例的政策。这些政策,实在被看做是针对中国投资者而来。 , d0 {- \0 ~* z  ?5 |

+ u# D6 w" a# W, l" U8 l  投资提示: 外洋投资买房 “五要素” * j$ R' P. I# U
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  对外洋投资房产,已有专家总结出了“五要素”,大概,对于纯外洋买房投资者而言,是不错的“傍身”法宝。
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) n9 v0 T) [+ U8 v( o3 z  T" b+ z  起首,要深入、全面相识将要投资的地域。在投资外洋房产前,肯定要对即将选择投资地域的经济、房地产发展周期作深入相识,只管选择经济发达、房地产上升前期购买。
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  j# e7 {. I* ?- J: B% r9 ]7 I  其次,要依赖专业人士。投资外洋房产时,要挑选有履历的状师全程陪伴,并在他的帮助下完成整个购房手续。别的,管理贷款的时间也要借助专业机构的气力,由于对于一样平常的购房者来说,由于自己不太相识地点国家和地域的贷款政策,操纵起来具有肯定的难度。 8 L+ G- ^) }( o% }3 z7 \

* I% Q$ `/ r1 @( t1 Z  第三,要详细研究各国的房地产税收环境。投资者要对房产交易业务时产生的税费也要清楚地把握,权衡税费资本是否可以负担。外洋与房产有关的税赋重要有契税、土地税、印花税以及增值税。
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  第四,关注国际厘革。与其他风险差异,政治风险事发忽然,缘故起因复杂,影响深远,仅凭自身的气力,一是难以事先研判,二是难以过后处置惩罚,以是购房者在外洋投资之前,肯定要做足功课。 % N# v! N5 T( x" z& b3 }, n  ?
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  第五,关注汇率厘革。汇率风险是现在大多数外洋置业者最为担心的。由于房产贷款限期都较长,在这么长的时间内,利率肯定是有升有降,贷款人谋面对还贷金额的不确定性。
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! K9 R9 M/ v3 M9 T  数字: 冲向外洋购房的钱有多少? ) s/ i: m- O+ N5 q; K
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  高力国际透露,2010年该公司向亚洲买家推介贩卖了790套外洋物业,此中中国买家约占5%。而在已往的6个月,这一比例已激增至10%。已往6个月,通过高力国际中国国际物业部完成的外洋住宅投资项目已经凌驾50套,成交金额约1.3亿元人民币。
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  第一清静戴维斯的最新数据体现,现在伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自东亚和南亚,此中以中国大陆和香港的购买者居多。世邦魏理仕则进一步推测,2011年伦敦住宅物业贩卖总量5%~10%的买家将来自中国大陆。
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