同事小卫近来刚买了一套二手房，北京东五环外的一套60平米小户型。小卫两口子已经买过经济实用房，以是这套是二套房，首付和贷款都要面临更苛刻的条件。东拼西凑了首付之后，余下80万做了贸易贷款，分30年还清。
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小卫两口子月收入不高不低，两个人加起来2万左右，比夹心层略好一些，但是在北京如许的多数会还是很难有什么积贮。买这套房着实是为了等将来小卫的父母年龄大了好接到北京来住，方便照应。为了回避二套房的限令，小卫以致还动过假仳离的动机，好省个几万。但一想到万一弄假成真等各种风险，还是放弃了这个动机，不外，终极小卫还是在银行夺取到了贷款利率下限（七折）的资格。但是我没有想到的是，精打细算的小卫却在按揭上不求甚解，丧失不小。 v9 h3 @+ Q7 i2 ~: M
6 `1 p/ ]2 N& x( C3 e0 R3 s小卫耳根子软，中介说：“你贷长点，将来提前还贷没什么区别！”而银行则说：“你要是筹划提前还，那么还是等额本息省得多！”于是傻乎乎的小卫就选择了30年的贸易贷款，用等额本息还款，而且筹划将来有钱了提前还清。小卫假如按时还款，在贷款利钱稳固的条件下，本金80万，利钱负担约莫60万，月供3900元。这是实际的环境。
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8 ]: y9 W3 {/ G2 U% r# ^% C$ D3 ]假设小卫选择了等额本金还款呢？总计利钱50万，首月月供5000元，以后按月递减。可以看到以他们的收入，5000元和3900元对于生存质量的影响是有限的，但是利钱节省了10万。: [3 {$ H" z9 Y' N
/ M M2 K9 T- Q9 F' e8 X+ U# q那么假如小卫提前在第五年还清贷款，与一开始就贷款五年的差别在那边呢？假如提前到第五年还清，小卫一共付出利钱16万元。假如一开始就按照5年期贷款，按时还清，付出利钱85000元不到，月供14700元。可以看到利钱节省了近一半，由于5年期恰好是一个门槛，5年以下的利率比5年以上要低。固然，月供的压力也很大。因此并不得当小卫的环境。
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1 I; B# U0 q9 k& k) k( H但是月供3900元显然也是一个太过浪费的方案──尤其对于这么一个并不宽裕的家庭来说。最得当小卫的方案，着实是贷款10年。假如选择贷款10年，到第五年还清，利钱付出为13万元，月供8100元。这显然对于已经拥有本身住房的小卫来说并不构成太大的压力，同时还节省了3万的利钱。即便不选择提前还款，10年期总利钱18万，比30幼年了42万，月供仅仅多了一倍多一点点。假如选择等额本金则利钱付出更少。# F. f/ p. n& @7 U+ z4 V& e
( P3 H& f5 J7 B) R* B我还问小卫为什么不选择公积金贷款？小卫说，中介说公积金手续特别多，很贫困。我晕！中介动辄几万的费用收进去，要他们干嘛的？都省事还要他们干什么？我们不妨再看看选择公积金的效果──利钱55万，月供3750元。公积金贷款由于手续多，放款慢，很多房主不太乐意。但是不要忘记，如今是买方市场，现金在手有的是主动权。大不了把房价加上五千一万的，作为时间标题的补偿，也还是比贸易贷款划算。/ }$ L/ o* q& b
! r& p% R9 x/ c6 L再一种比力广泛的说法是，假如提前还贷，等额本息比等额本金省得多。这是一个偷换概念的说法。从小卫的例子就可以看出，两种贷款方式利钱差距10万，比商贷和公积金贷款之间的差距还要大。假如提前到第五年还清，等额本息法已经付出利钱16万，节省利钱44万。假如用等额本金法，已经付出利钱15万，节省利钱35万。银行只会告诉你，等额本息“省得更多”，但是不会告诉你，两种方法的盘算基数是不一样的，一个是60万的利钱，一个是50万的利钱。单纯从你付出的利钱来看，等额本息付出16万，等额本金付出15万，固然还是等额本金划算。假如改成提前十年还清，等额本息比等额本金要多付出25000元的利钱。总之，越早还两者的差距越小，越晚还两者的差距越大。+ S7 F$ d ?: ]9 N8 L$ n
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买房子要记取，面临资源家（银行大概中介）的保举，肯定要三思而后行。 | 
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发表于 2019-6-13 01:17:51