自2007年年底开始的房价下跌已开始伸张，从深圳、广州、上海、杭州到北京，房价一改以往的升势，学着股价跳水。先是房地产老大万科贬价贩卖，接着其他的房地产商也不甘落伍，纷纷打折。据报道有的房价已降了凌驾30%，对于想要买房的人这固然是个好消息，但同时也给他们带来了狐疑：那就是房价能降到什么田地？该啥时买？一些人以为房市拐点到来，房价会一起下跌。但现实上房价不会象人们想得那样下跌，不会跌到“房价收入比”的区间（国际标准是不凌驾家庭年收入的8倍）。我们可以从以下五个方面扼要分析一下。; u# ?! S; ]' Z! ^( q1 t! d
一、从住房政策的角度看
2 m) l, l4 g$ J2008年的当局工作陈诉提出抓紧创建住房保障体系，详细叙述了住房保障的对象和途径：办理都会低收入群体住房难，靠廉租房和经济实用住房；通过多种途径资助中等收入家庭办理住房困难；高收入家庭的住房需求紧张通过市场调治办理。因国家财力有限又面临医疗、养老等多方面社会福利压力，住房范畴的投入不会太多，面临巨大的低收入人群，廉租房和经济实用住房的条件会很严酷，符合条件的不会许多。若想有一个好的居住条件，只能通过商品房来办理。中等收入家庭的住房需求紧张通过增长中低价位、中小套型商品房办理。而中低价位商品房每每在市郊地区，面临着就学、就医、购物、交通等州未便，中等收入家庭不会把其作为购房首选。中小套型商品房总房款低沉，顺应该收入群体的购买力，房源会增长。高收入家庭通过市场调治住房需求，完全取决于市场供求关系。这就决定了将来一段时间内市场需求仍旧是巨大的，房价未必会有太大的降落。
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/ C1 F4 p. q, {二、从国家宏观经济调控的角度看
( l% p8 r. X$ J" E这次房价的下跌是由国家一系列宏观调控政策引发的（信贷紧缩、地皮政策、廉租房、经济实用房），调控的缘故起因紧张是：房价上涨太快、房产谋利太过面临房地产行业崩盘的伤害；政策不美满导致的房地产行业社会产业分配失衡，贫富差距加大；房价远远凌驾住民的匀称购买力；房地产行业的信贷资金比例过高，给银行带来信贷风险；通胀率过高，危及经济安稳运行。国家调控的目标不是让房价大跌，而是想让房地产行业稳固发展，对经济安稳发展起到相应的作用，克制产生金融风险。尤其是现在我国经济发展又面临美国经济阑珊所带来的外部经济压力（出口降落），通胀率居高不下所带来的国家财政投资压力，在这种环境下想保持经济发展速率没有大的降落只能扩大内需，房地产商品正是内需的一个紧张项目，房地产行业的旺盛可以动员建材、钢铁、构筑、计划、金融等一大批行业的发展。别的一旦房屋代价降落过大，将会引发银行的信贷风险，打击消耗者的消耗信心，这又会引发一系列连锁反应，造成劫难性的效果。这也是国家不停鼎力大肆调控房地产市场的缘故起因。这就决定了房价的下跌是结构性和地区性的，高价房大概下跌较大，房价超高的地区会下跌较大。克日有关部分公布的数据也分析白这个标题（国家发改委、国家统计局克日公布的最新数据：1月份天下70个大中都会房屋贩卖代价同比上涨11.3%，环比上涨0.3%，涨幅分别比上月高0.8和0.1个百分点）。& l" }9 x# ]3 O0 _; x6 x. F- Z
* g) c8 s0 A7 d c8 ? X( P三、从消耗本领和消耗特点看
% V" N* k, X, m1 @3 B$ q. ^4 U$ L, C从2005年起许多人就以为房价太高，超出了老百姓的购买力，而直到2007年上半年，房价却不停上涨且加快上涨。这分析人们对消耗本领的认识有弊端（除了炒作因素之外）。( ?3 }) m4 v# t
先看消耗本领。经济体制改革作育了一大批富裕阶级，从最早的个体户开始，人们通过做买卖、股权投资（原始股）、实业投资敏捷致富。央企改革、管理层持股，使一批企业中高层管理职员收入大增。大量企业上市，使持有原始股权的投资者产业剧增。一些新兴行业的鼓起也作育了一批高收入者。另有一些人固然工资收入不高，但非工资收入使他们拥有的产业并不少，这从从前的银行存款，到近期进入股市的资金都可以反映出来。在通胀的条件下，他们没有更好的投资渠道，许多人用买房来保值和增值。
* o- G1 T7 ]# I9 _4 Y再看消耗特点。一方面我们的传统风俗是：人生最大的一件事是后代立室立业。住房现在已成为完婚的一“大件”。一些年轻人完婚不是完全用本身挣的钱来买房，而是父母付首期，小两口付按揭，这也支持了过高的房价。另一方面，由于气候条件、居住环境相差很大，人们总是选择自然条件良好的地方购房。如大连就是东北地区购房者最喜好的地方，许多经济本领强的外地人纷纷到大连买房，这也进步了本地房产的消耗水平。而旧城区改造、部分拥有房改房的住民改善居住条件也生动了二手房市场及新楼盘。从这个角度看，房价与某个地区的匀称收入水平是不匹配的，一部分购房者的消耗水平远远高于匀称收入水平，当房屋供给量没有凌驾这部分高消耗人群的需求量，房价就难以下跌。+ ]) |0 m& u$ H1 u8 t+ p
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四、从经济发展和人民币升值角度看2 E, G" X; S/ W! H) F
人民币升值是一个效果，只是一个外貌征象，实质上是“中国制造”的强大市场竞争力。只管我们付出了劳动力、环保、资源等方面的代价，但在工业化、环球范围内的产业结构调解、都会化、我国妥当的汇率政策这些大的宏观经济配景下，我国的经济发展在一个较长的时间内还会保持一个较高的发展速率，人民币升值仍将会连续（有专家预计人民币兑美元将来会到达4.5：1）。在人民币升值的预期下，房地产成为国际游资买入的一个紧张目标。只管我国严酷控制外资进入房地产，但外资还是通过各种途径流入到房市。这些外资一方面安全地享受着人民币升值的稳固收益，另一方面也享受着房价炒高所带来的谋利收益。人民币升值所带来的人民币资产升值效果，也促使国内的谋利资金进入房市，固然比外资负担更大的风险，但在活动性过剩，缺乏更多投资渠道时，这些资金没有更好的选择。
6 L2 e/ [! ?1 Z& |$ u& {改革开放以来，我国经济不停保持了较高的发展速率，但老百姓的匀称生存水平却远低于经济发展水平。大量社会产业被少数人（贫富差距拉大）与外资所分享（引入外资的优惠政策），老百姓却负担着经济体制转型所带来的阵痛（如医疗体制改革）。而现在当局更加注意民生，不停进步老百姓的收入水平与社会福利，国民经济的高速发展将使更多的老百姓敏捷积聚本身的产业，从而不停开释出购房潜力。
7 _# s+ c6 c) A+ C$ W& t五、从生齿数量与地皮资源角度看 _ }# Q5 _( t3 J
我国是一个生齿大国，人均地皮资源很低，可用于住宅建立的地皮就更少。都会化又使大量农村生齿进入都会，增长了住房需求。从房子这个商品的本质上看，它起首是一个消耗品，大家都要住，其次才是一个投资品用于投资与谋利。对于自住的人来说，不会因短期下跌就卖出，这也决定了它不会象股票那样深幅下跌。从恒久来看，房价的总体是上升的。8 R7 ^, Z9 `- q0 W
7 r [; M! w$ X8 p: e2 _对于购房者，他最关心的是房价何时最低。房地产市场作为一个由供求关系决定的投资性市场没人能正确推测到它的最低点。由于2006年、2007年两年时间，许多地区房价大幅上涨，现在又面临国家调控，房价会有一个下跌过程，另有大概出现恐慌性下跌，但不会长时间大幅度下跌，也不会大涨。近期的贬价售房是房地产企业应对现在的调控政策，举行行业整合一种谋划计谋。将来几年内会有一批企业退出房地产行业，在这期间房价会有颠簸，一些开辟商在清盘时会大幅贬价，一些谋利者也会低价卖房。想买到满足的房子还要多看，随时关注房地产市场的动态。别的买房时还须要根据买房者的环境来定，如果买房用于自住，该脱手时就脱手；如果是投资性购房则须要研究一下有无其他更好的投资品种以及所购房屋的上涨潜力。。4 E# @! V4 [* T- i
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RFC财政顾问师（安全人寿大连分公司） 杨振峰 + ^0 B$ l: v0 h, u. h# V4 f
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2008年3月8日- X( N" c/ k/ H" M) x
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发表于 2019-6-13 01:17:20