□中证证券研究中心 张泰欣; R- B4 T/ [# N8 t5 r2 P: K
# N2 A9 [6 T! R* S) v2 I 在近期大盘的连续震荡中，地产股成为稳固大盘重心的焦点力气。3月以来，申万地产板块上涨3.73%，仅次于电子元器件4.31%的涨幅，位居23个一级子行业第二。我们以为，在风格转换渐次演绎的过程中，根本面和技能因素的双重推动将动员地产股恒久走强，预期的清朗和成交的规复将提振市场信心，投资者可提前布局二三线中小地产股和一线都会小地产股。1 t/ f$ M+ t6 O2 c5 b( q
估值和成交将是支持
8 j, c9 q( [/ _( o0 E" h, d* Z 3月以来，我们统计的一线都会地产股上涨4.4%，天下性地产股上涨3.76%，二三线地产股上涨3.48%。在一线都会地产股中，深圳板块体现抢眼，深长城、深振业、深天健等老牌开发商上涨高出了12%，深圳特区范围的扩大，旧城改造的落实以及近期成交均价的继续提拔都引发了地产股强劲的纠错飙升。我们以为，随着如今政策预期的企稳和多数会库存的吃紧，新居及二手房生意业务将徐徐向客岁上半年的均值程度回归，将来的成交均价将小幅上升。
( d4 R7 ]- `+ o7 ~$ k9 i 从估值看，如今天下性地产商P/NAV正加速由折价变为溢价，制止上周五（3月19日），以“万保招金”为代表的天下性大型地产商P/NAV折价分别为1.4%、-0.6%、-3.2%和-2.6%，而以“云天星球”为代表的二三线地产商P/NAV仍有较大折价，制止上周五分别为-14.2%、-27.8%、-1.1%和-19.74%。我们以为，前期市场的灰心预期对大型地产股的股价杀伤较大，如今这些公司PNAV正加速向正常回归，而中小都会地产股如今仍处于代价洼地，随着大型地产股徐徐走向平价，中小地产股也会随之有股价纠错的回归过程。& Z% f f! E' R0 e8 c
生意业务和估值的支持只是地产股向上的充实条件，而如今的诱发条件则是市场风格的渐次转换。我们以为，大的宏观情况还继续向好，货币政策将向中性回归，因此周期性行业在上半年仍有较大的体现机会，风格转换的推动，将使地产股徐徐体现“昨日雄风”。 ?* E6 }" M1 W) @" b
政策影响将偏中性
]& Q2 ]4 O7 \& H8 N i 国资委限定央企退出房地财产务在肯定程度上可以起到整理市场、利于竞争的效果，但由于各家企业的特殊性和地产市场的地区性，我们以为，这种限定的影响有限。如未在名单之列的中航地产、远洋地产等公司，如今已经形成了肯定的开发规模和力气，不会由于股东的退出影响当期及将来的开发规划。5 y8 Y+ G/ h6 Q8 m
对于上周北京地皮市场纷纷出现的新地王，我们以为，资金充裕和库存不敷是造成开发商拿地感情继续高涨的推动力。从京沪深一线多数会的库存来看，可售面积分别为1940万平米、450万平米和350万平米，均处于汗青低位，如果地产市场企稳的步调继续加速，补库存在当前显得尤为急迫。由于在政府调控房价过快上涨的政策预期清朗后，需求还会继续提拔，只有通过加大开发力度，继续进步储备，才华更好地应对供需缺口。
3 g5 Z/ t l# z, `4 d; v 由于地产投资在整个投资中占据着很告急的部门，而且对于拉动零售增长的意义巨大，从宏观经济向好的出发点看，地产市场颠末前期的整理，将来继续偏紧的大概不大。货币政策方面，我们以为，上半年以致三季度，数目型利用本事仍为主，代价本事动用的概率不大，而人民币升值有大概是一个非常渐进的过程，对地产市场的影响大概会提前充实消化，中期看，地产市场将面临着中性的政策情况，对于市场的规复增长有肯定的积极作用。
! [8 \ C. _; A+ [! V) H' ~6 U' B 房价向上动力仍大 P- \4 [; y% y, E8 }4 Q
实际利率与房地产代价和销量都显着相干。从07年2月-08年10月负利率周期与住房贩卖代价指数看，二者呈显着的负相干，因此负利率的出现还会催生房价的走高。我们以为，这更多的与CPI的加速上行有关，物价的上涨使更多的人选择不动产作为资产保值的本事，同时，这段期间人民币的升值也吸引了大量的外洋资金炒作。不外，从贩卖增速看，连续的负利率将拉低贩卖增速的涨幅，我们以为这与负利率引发的高房价有着直接接洽，不绝攀升的房价削弱了住民的购买本领，因而增速在不绝回落。
2 n# F+ S( \, z0 M1 F% }/ q! f' y/ S+ c 只管2月份已经出现了负利率，但我们以为本年连续出现负利率的情况大概性不大，CPI厘革大概呈倒V布局，因此房价和贩卖增速在上半年大概还会连续向上，下半年升势则会放缓。( t) J3 q, f5 V
从影响楼市代价的供给因素看，负利率的连续扩大将导致新开工面积的大幅放缓，将来可售面积的缩小也导致了现期房价的走高。2月份数据体现，新开工面积聚计同比增长37.5%，除了与基数低相干，更多的照旧由于库存不敷，如今地产投资更多的是不敷而非过剩。与此同时，在房价安稳的条件下，地产投资增速有望进步。
% t& z6 A: R0 G5 D; D+ a& _ 提前布局二三线地产股) [% F4 G5 _; {0 _ L
2月份天下商品房贩卖增速为38.2%，而我们统计的中西部十省市的团体增速为51.5%，从地皮购置面积看，十省市的团体涨幅也高于天下匀称程度。如今中西部二三线都会的团体贩卖和开发要大大好于东部二三线都会，对于业务重点在上述地区的地产股而言，将来的增长将受到业绩的猛烈支持。1 \) ?6 [. D( z& _6 Y" }
我们看好二三线地产龙头——中天城投，预计2010年公司将得到长足的发展。贵阳会展中心贩卖在即，预计当年可实现贩卖收入约40亿元；地皮拍卖势在必行，预计可拍卖面积达400亩；锰矿将实现矿区创建。如今公司股东变更为贵阳城投，这将肯定程度上办理公司一级开发连续性题目。预计2010年公司可实现EPS1.30元，此中二级开发业务贡献EPS0.91元。联合NAV15.49元，进步目的价至24元。别的，我们还发起关注渝开发、莱茵置业等中部都会地产股
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发表于 2019-5-6 10:32:31