房价标题上升到政治高度，政策压力仍较大 09年底中心明白提出“果断遏制房价过快上涨”，但本年“两会”后部分都会房价变本加厉飙升，热门都会更甚。房价飙升导致中心忍无可忍，“新国十条”、“京十二条”、“深十三条”连续颁布，严厉水平空前，且实验“地方问责制”，预计其他房价涨幅较大的都会将连续出台细则。1-4月房地产投资增速创下04年2季度以来的新高，减轻了政府对调控影响经济增长的担心，我们以为，不清除政府盼望借助本轮地产调控来实现经济结构调解的大概，因此打击谋利需求、克制投资需求的调控步伐或将长期实验。别的，钱币政策正在收紧、加息渐行渐近。( H6 `7 p& M( H8 D
楼市量价齐跌不可制止
9 H' k. g) p# i, I# D% A1 V- j 自调控政策出台之后，各地一、二手房销量敏捷回落，4月下半月贩卖骤冷；一手商品房可售量上升，二手房市场恐慌性抛盘涌现，地产龙头恒大已在上周公布旗下全部在售楼盘85折出售。我们以为，现在房价松动只是开始，未来随着销量的低迷，代价将回落，预计10年天下新建商品房贩卖面积将同比降落17%左右，贩卖代价将回落至09年3季度的水平。
\3 D# Y) V8 ?, U/ ^ 一季度贩卖面积下滑、现金流出加快，地产股业绩面对下调风险
8 j5 [3 K9 I% f# _ A) b( ]* R s 自09年12月政策拐点出现以来，地产龙头的贩卖业绩表现不佳，万科、中海1-4月贩卖面积分别同比下滑11.5%、12%；地产板块09年末每股现金流为0.89元， 1季度末已由正转负；板块一年内到期的非运动负债与短期乞贷之和占钱币资金的比重在一季度末略有上升，短期偿债本事略有降落。如前所述政策面恶化将导致楼市量价齐跌，再加上投资者预期悲观将使多数地产股直接融资难以顺遂实验，地产股缺乏开释业绩动力，因此未来业绩将面对向下重估
6 J R5 d5 `6 g0 H$ [9 c2 L地产股中短期压力较大，发起低配+ w+ ?7 @, j2 n/ t' N; C
我们以为地产股中短期投资时机难现，现在跌幅虽已部分反映了调控的悲观预期，但未来3-6个月仍有较大压力，发起低配。在投资标的方面暂无股票保举，但发起关注五大类品种、捕捉波段时机：（1）前期跌幅大、估值低廉的小盘地产股：中南建立、阳光城、深长城；（2）受益于大斲丧增长的物业出租股：小商品城、轻纺城，或受调控影响较小的商业地产股：世茂股份、陆家嘴；（3）城投概念兼保障性住房受益股：云南城投、中天城投；（4）受益城期间价提拔的个股：苏宁举世、招商地产（蛇口再造和前海概念）；（5）资产注入、团体上市概念：中航地产、沙河股份。（国信证券研究所）
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发表于 2019-5-6 09:06:09