一、重要结论 从客岁12月份开始，市场就开始对政策调控及其影响举行提前反应。颠末半年多的时间、地产股几波下跌之后，我们以为当前的股价已经比力充实地反应了房价下调的预期。我们通过“对房地产股的市盈率、市净率、差别房价跌幅假设下NAV的估计值，以及基金地产股持仓厘革等各个角度”，对当前地产股估值程度举行测试，得出结论是“估值靠近底部地区”。) z6 c% e' z6 d. ~+ S3 n* Y
二、对政策及市场核心的批评
% d. S2 z8 `. }0 a$ d- \ 房产税年内出台大概性不大：起首，从既得长处阶层和决定者个人长处的角度，出台房产税对其倒霉，因此没有猛烈的征税动机。其次，房产税本是税制改革的构成部分，税制改革是个长期的大决定，不是用来办理房价调控等短期题目标。再次，房产税的影响面是有限的。总之，在我们看来，市场对房产税的担心已经在股价中得到反应。假如现实环境是低于预期的，股价反而会以上涨反应。5 {' Q4 ~2 m2 u; H
中国经济真能“去地产化”吗？中国经济对房地产业的依靠程度已经越来越大。长期来看，这不能说好坏常康健的状态，但另一方面则意味着短期内要做出庞大调解，阻力也越来越大，本钱也越来越高。因此，我们以为，当局既要遏制房价过快上涨，同时也不肯看到房地产市场就此屁滚尿流。这决定了房地产调控的短期性和动态性。
; I9 d& Z2 L/ f& q/ I) } 三季度房价会松动，但不会大跌：房价在三季度确实大概会出现松动，但下跌幅度并不会太大。我们的估计是，跌幅在15%-20%。
( N( h2 z c' p7 i; x# B7 a3 f 三、投资计谋：左侧增持9 h% x% u7 v* U; j0 A5 {. ^1 i
我们在5月21日已经发表陈诉发起投资者增持地产股。在本篇陈诉中，我们对之前的保举依据做了更充实的叙述和数据支持。而且，近期市场也开始关注并继承我们相较偕行更为独特的观点。地产股的体现也显着强于市场的预期。本周我们决定将模仿组合的持仓再次上调至70%！须要阐明的是，我们之以是迟迟不给出“买入”评级，同样也是期待推动股价上涨的正面催化剂的出现。从已往两年的履历来看，正面催化剂是地产股全面、大幅上涨的充实条件。但是，从大资金的现实操纵效果来看，在当前股价程度上做一些摸索性地左侧买卖业务，不失为更具前瞻性的选择。（广发证券研究中心）
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发表于 2019-5-6 09:04:00