公司本日披露10年7月贩卖数据：实现签约面积76 万平方米，实现签约金额84 亿元， 1-7 月实现签约面积396万平方米，实现签约金额452亿元。新增项目四个。 g$ j- r% U3 ?1 o9 q Y
批评：
0 H1 [5 \, z% v) Y2 O3 G" B/ } 7月贩卖业绩双指标单月同比大增，创下本年次高点3 \3 H' ~8 ?* b+ W* L W
7月份公司签约面积和签约金额分别同比增长30%和65%，两项指标创下本年次高点，比史上最严厉调控新政出台后第一个月——5月份分别增长61%、65%，环比6月份稍微回落12%和4%，而我们以为比6月份回落也是正常的，由于每年的7月份数据都比6月份有回落，全行业云云，万科也不例外，本年这种回落幅度和往年比算是较小的了。6月份数据一样平常比力高的缘故原由：从全行业看，重要是统计局对前5月遗漏的数据修正后会合在6月份回补所致，从大公司看，出了数据遗漏回补外，也不清除为了夺取上半年全行业贩卖TOP10排名，而将本应在7、8两月贩卖的资源提前在6月贩卖。
+ e. M: p, n! L: {, Y* w O 1-7月贩卖业绩因房价上涨缘故原由，在贩卖面积同比根本持平的同时，贩卖额同比增长26%$ u; x$ x5 w* H# a+ K
1-7月实现贩卖面积396万平，同比稍微回落3%，但贩卖额到达452亿，同比增长26%，照此趋势发展下去，本年贩卖有实现增长的大概，且由于客岁下半年以来投资和新开工的规复，思量公道构筑工期，本年下半年全行业包罗万科，供给比上半年改善的概率很大，在贩卖率稳定的环境下，销量也会增长。7 D: P7 u) B* ~6 j( {( ?
扩张步调妥当，新增项目红利远景好; m( O6 ?& S2 `0 x
七月份新增四个项目,分别是——
; o" d/ }+ J9 f: l: d: n! [ 1、大连魅力D/E 地块。该项目位于大连市沙河口区，魅力之城项目西侧。项目净占地面积约6.8 万平方米，容积率1.9，计容积率构筑面积约13.0 万平方米。万科拥有该项目100%权益，需付出地价款3.3 亿元。我们测算，楼面地价为2538元/平方米，如今周边房价至少在12000元/平方米以上。
0 C' i4 x' }- V, i1 G- P 2、廊坊香河项目。该项目位于廊坊市香河县。项目净占地面积约26.5 万平方米，容积率2.5，计容积率构筑面积约66.2 万平方米。万科拥有该项目50%权益，需付出地价款1.6亿元。我们测算，楼面地价483元/平方米，如今周边房价在2500-3000元/平方米。6 a% A2 i" X7 P2 B. D0 Q
3、深圳布吉沙湾项目。该项目位于深圳市龙岗区布吉镇沙湾河以西、布沙路以北。项目净占地面积约10.5 万平方米，容积率4.5，计容积率构筑面积约48.1 万平方米。万科拥有该项目65%权益，需付出地价款13.3 亿元。我们测算，楼面地价4253元/平方米，如今周边房价15000元/平方米。: X' e: L" e( }* e( Z+ c% q! ]' c
4、武汉鲩子湖村旧改项目。该项目位于武汉市江汉区菱角湖路以南、香港路以西。项目净占地面积约10.3 万平方米，容积率5.3，计容积率构筑面积约54.3 万平方米。万科拥有该项目100%权益，预计项目综合改造本钱约20 亿元。我们测算楼面地价为3683元/平方米，如今周边房价约7000元/平方米。
2 e6 ^5 g; s0 j' _ 公司贩卖业绩超预期，表明最坏的时间大概已颠末去，也正在化解我们此前对万科本年贩卖难以增长的担心
, U3 Q5 ~, Y" g1 T" ?$ ?( I 万科7月份的贩卖业绩表明市场已初露顺应调控的迹象，固然当中也有公司核心竞争力强于行业匀称水平的因素，我们在几个月前曾担心“大象的步履或将放缓”，担心贩卖额不能与疯狂的09年持平，但如今这种担心正有所缓解，若此趋势再能维持数月，大概应该修正为“白马仍然矫健疾驰”了。如今暂时仍维持原先对公司的业绩推测，预计10-12年EPS分别为0.63元（13x）、0.70元（12x）和0.83元（10x），妥当增长，维持 “保举”评级。（国信证券研究所）
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发表于 2019-5-6 09:01:31