事故： 公司于 2010 年11 月25 日，以18.06 亿代价竞得杭政储出（2010）51 号地块地皮使用权。按该代价盘算，地皮对应楼板价为25735 元/平，为杭州单价地王。5 x. R8 t* t5 G% w& C. b2 p
紧张内容：5 {! T; \& b* {
1．地皮对应楼板价25735 元/平：出让面积为71393 平米，容积率不大于1.0，对应地上构筑面积不大于70177.2 平米，用地性子为住宅用地。按公司18.06 亿中标价盘算，项目对应楼板价为25735 元/平，为杭州单价地王。此前杭州地王为本年3 月26 日，九龙仓以20.2 亿拿下的杭州文晖地块。文晖地块对应楼板价为24621 元/平。
) K, P2 Q1 q: n1 ]4 W 2．项目位置具备精良性：公司本次所获地块位于西溪湿地公园10.2 平方公里的焦点地区，具备自然自然景观上风。别的配套上看，项目周边有在建贸易项目，步行15 分钟即可到达留下镇。
: r( m/ |! I8 Q- D6 d) d9 G* U 3．项目对公司后期把控本领提出挑衅：现在杭州西溪板块平常公寓代价在2.3 万/平，高层和别墅代价在3 到4 万/平不等。以地块1.0 容积率推算，未来项目将以联排别墅或低密度洋房的情势入市。如果按照当前同类住宅4 万/平贩卖代价、匀称3500 元/平建安资本测算，项目净利率在15%左右，根本到达公司项目匀称利润程度。但高价项目在调控中可否顺遂贩卖，后期存在不确定性。因此，该项目将对公司后期把控本领提出挑衅。3 g8 m* P/ t1 A* |( [1 x
4．拿地费用暂不构成负担：公司股东大会规定2010 年整年地皮购置筹划为不高出110 亿元人民币。停止2010 年11 月25 日，公司及控股子公司购买策划性地皮的权益金额为53.75 亿，未超出股东大会的授权额度。3 季报体现，公司账面资金34.67 亿，预收帐款126.24 亿，有息负债率为37.5%。公司三季度末财政状态精良。固然该处地皮单价虽高，但面积小，从总价来看对公司财政不构成太大压力。7 ?, Z+ `4 ~0 m& P
5．投资发起：在日益高涨的房价下，一线都会低资本获取优质地皮的大概性在不停减小。固然滨江团体在拿地风格上一向审慎，但是也不得不面积杭州地区地皮资本不停上升的压力。怎样在杭州市场竞争日益鼓励的格局下开发更多低资本、有战略纵深的都会，将是公司未来全部面临的紧张课题。预计2010 年、2011 年公司每股收益在0.72和1.04 元。11 月25 日公司股价收盘于11 元，对应PE 分别是15.27 和10.57 倍，维持对公司的“增持”评级。短期来看，“单价地王”的产生对公司股价有肯定影响。
* m, c+ I( M# A8 G' J, }! U 6． 风险提示：公司大部门项目会集在杭州，一旦市场下滑将面临较大体系性风险。（海通证券研究所）" G# N; \. |# b( q
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发表于 2019-5-6 07:00:16