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北京鑫星置地房地产经纪有限公司（以下简称“鑫星置地”）及其关联人员宋星星、甄晴晴的骗钱套路可归纳如下：( k! N' w: y! [- H; y
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### **核心套路分析**1. **虚构低价房源，诱导购房者** - **虚假宣传**：以“二环单价2.8万元/平方米”的远低于市场价（正常价7万元+/㎡）为噱头，吸引购房者关注。 - **房源性质欺诈**：声称代理回迁房，实为非法倒卖或虚构房源，利用购房者对回迁房政策不熟悉进行误导。
! } x0 G: S. H$ ~9 u. u2 X2. **设置苛刻条件，筛选目标人群** - **全款支付**：要求购房者必须全款支付，增加资金风险。 - **户籍限制**：仅限北京户口（集体户口、社保纳税满五年无效），排除外地购房者投诉追责的可能性。
9 `) g) {9 Q/ }3. **异常交易流程，拖延时间转移资金** - **分阶段付款**：要求先交5万元定金，再分多期支付房款，流程长达一年，为转移资金或跑路争取时间。 - **伪造协议**：假借“货币补偿协议”“委托购房合同”等名义，伪造拆迁指标顶替手续，骗取购房者信任。
4 Y5 J$ j% h- i5 p4 E4. **冒充拆迁公司，虚构资质** - **身份造假**：销售人员谎称鑫星置地为“拆迁公司”，但实际查询显示该公司仅为中介机构，无拆迁资质。 - **利用信息差**：购房者难以核实房源和公司背景，依赖中介单方面说辞。3 S, }" ~5 K% z. H6 S! l9 X9 ~) }4 c
5. **法律漏洞与风险转嫁** - **模糊退款条款**：承诺“未按期办证则退款”，但补偿金额不明确，且合同条款偏向中介，购房者维权困难。 - **失信记录坐实恶意**：鑫星置地多次被法院列为失信被执行人（7条未履行记录），长期拒不执行判决，暴露其蓄意诈骗本质。
1 I( A }& i$ ^7 Y6. **历史案件关联，高风险暴露** - **卷款跑路前科**：此前类似案件中，中介收取房款后消失，导致购房者房财两空。 - **法院公告佐证**：宋星星、甄晴晴作为被告，涉及多起中介合同纠纷，法院判决需公告送达，显示其逃避法律责任。6 L3 I0 _5 ? Z9 a+ ^* M
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### **专家与法律风险警示**- **产权证无法办理**：回迁房户籍冻结，非拆迁户无法合法取得产权，购房者最终可能无法过户。- **涉嫌刑事犯罪**：中介行为可能构成合同诈骗或非法经营，购房者可通过报案追究刑责。- **资金安全无保障**：全款支付给中介而非监管账户，资金流向不明，极易被挪用或转移。6 t8 k8 s1 }6 q% \
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### **购房者防范建议**1. **核实中介资质**：通过住建委官网、企业信用信息网查询公司背景，警惕无资质机构。2. **警惕异常低价**：远低于市场价的房源多为陷阱，需核实房源合法性及交易流程。3. **拒绝非正规流程**：坚持通过资金监管账户交易，避免直接付款给中介。4. **咨询法律人士**：对复杂协议和条款寻求专业意见，避免签订不平等合同。: h; U4 y& {8 b! D
**总结**：宋星星、甄晴晴通过鑫星置地，以低价回迁房为诱饵，利用虚假身份、异常流程和失信惯犯模式，系统性骗取购房者全款。公众需提高警惕，避免因贪图低价陷入房财两空的骗局。
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