两张图让你明确深圳房价有多伤害' K5 g! @: \ s+ b% ?
转自微信公众号 杨红旭楼市研究
; u3 G5 t' T; Q3 C. y$ n+ j2013年，我通过写作《楼市探秘：赢在长趋势，赚在短周期》一书，初次体系性的总结和提出了中国房地产短周期理论，而且随后精确的推测了2014年的楼市降温、2015年的楼市升温，尤其是反复提示一线都会的抄底时机（如下图）。 - z* r7 w8 u7 h5 Z( }2 b4 T6 W
但这一理论，紧张指代天下市场颠簸，尤其是以70城房价指数为紧张参照物，尚无针对某个具体都会举行跟踪和验证。
1 N& s1 n* ?% s" x3 S4 W而2015年以来，我惊喜的发现了一个非常典范的都会：深圳！自2014年10月进入新一轮上升周期以来，它的表现最为抢眼，与浩繁楼市颠簸很小的二三线都会相比，它黑白常难过一遇的样本都会，绝佳样本！ & b1 h* v @/ m( Q- @$ ^9 M
因此，除了天下总体市场以外，我特殊关注了深圳的市场变革。在2014年底和2015年初，我已经知道他将是本轮天下楼市上涨的带头年老，并在微博上与深圳粉丝互动时提示：不要卖房，持有待涨（见下图）。 6 B2 v3 w4 s( @0 b' A, {: ~
2015年一季度，深圳房价只是小幅上涨。但2015年3.30新政后，深圳房价加速上涨，媒体上也不绝曝出深圳楼盘热销环境，对此，我其时表现这属正常征象，并推测其他一线和部门都会也会跟随深圳（见下图）。
4 k8 ?2 I+ q- U4 j$ ]8 i6 z2015年6月下旬，我初次在新浪财经专栏上撰文，预警深圳楼市过热，并只是发起投资谋利者不要继承入市，而并未劝阻自住需求（见下图）。由于我其时的判定是：2015年下半年深圳房价将以高位振荡为主，但尚不会下跌。 7 h$ `$ ]' S; b6 [
从70城房价指数中的深圳房价环比涨幅来看，6月正是深圳房价环比涨幅最大月份，达7.2%。厥后环比涨幅一连下滑，10月只有1.4%，但11月又反弹至2.9%。
0 t( u2 K9 ?2 V8 p' {. x) ^5 V从市场实际环境来看，深圳楼市履历二季度暴涨后，三季度出现量缩价滞征象。此时，各方判定出现分岐，好比有种悲观派以为房价很快就会下跌。对此，我曾在8月发此微博，反对快跌论，表现暂不悲（见下图）。 ) Q' `# ?6 I. x3 F) m
但我也承认，我推测到深圳房价不会快跌，但却没推测到再度快涨：11月开始，在央行双降的刺激下，深圳楼市再度向上，量价齐涨。这点我已在“元旦长文”（2016元旦：一个房地产研究者的长篇自白）中反思过，我全部推测错的地方，都不会赖帐。呵呵。 4 u7 s; i( f$ l, q7 }' v
然而，跟踪和研究深圳这个房地产短周期绝佳样本的工作，咱还得继承举行，不大概由于这点小波折而放弃。就算是巨大的科学家，做试验时会失败，对吧。况且，深圳这事，还没到终极完结的时间，急啥呢？
- D8 |- N- P, S C- p }社会上常用的预警级别，一样平常分为一、二、三、四级，依次用红、橙、黄、蓝四种颜色表现。为了将深圳这个典范样本的研究和试验更加深入化、体系化，我将在天下范围内、创新性的、初次引入社会上常用的四级预警机制（好比台风预警、雾霾预警）。 * |+ n# {" h# w
深圳房价下跌四级预警体系，寄义如下： " r/ S: F) u4 q9 L) |) n; j7 X% B J# {
四级：蓝色预警：市场偏热，房价涨速过快（对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶），后市涨势将放缓。谋利需求可思量制止买入。缘故原由是：即便后市还能上涨二三成，但生意业务本钱约一成；假如后市上涨小于一成则亏钱。风险与收益相近。
' h0 `! [8 @2 w9 s( j- ^三级：黄色预警：市场过热，房价上涨减速（对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后1-2个季度），后市涨势将进一步放缓。谋利需求不应买入，投资需求可思量制止买入。缘故原由是：即便后市还能上涨一二成，但生意业务本钱约一成，假如后市上涨小于一成则亏钱。风险大于收益。
; p6 c# _) H' ~二级：橙色预警：市场略热，房价上涨减速（对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后高出2个季度），后市涨势将进一步放缓。谋利需求应卖出，投资需求不应买入，改善需求可思量制止买入
6 _ o# d. R' x# L7 p V$ d一级：赤色预警：房价靠近停涨或开始高位盘整（对应70城中深圳房价环比涨幅环比近零或零），后市将停涨、随后下跌。谋利需求与投资需求皆应卖出，改善需求不应买入，刚需可思量制止买入。
0 O9 i: d) i$ F# V6 b+ ?8 o5 F阐明之一：刚需指代初次置业或初次置换，改善需求指代买第二套或第三套用于自住，投资需求指中长期持有待升值及出租，谋利需求指短线炒房（随时预备退却）。 1 D3 `) `0 I$ A: d
阐明之二：对于自住需求，尤其是刚需，我在预警体系中，没做较多风险提示，紧张是思量到刚需家庭多数只有一套房（需求实现后），他们更注意房子的使勤奋能，房价的短期涨跌，对他们的生存和感情影响较小，而从长期看，深圳房价还会再创新高。 # r: g" E' i/ C& ~( G$ G) g- l5 A
阐明之三：作为房屋购买者，尤其是投资者和谋利者，必须明确一点：房产的活动性远差于股票，当市场一旦进入高位盘整期，便会出现卖房时间拉长征象；而比及房价出现下跌拐点之后，则卖房更加困难，贬价一成以致二成都不肯定能很快卖出。因此，假如你的风险蒙受力小，应比老杨设置的预警级别，更早一点举措。
" U. ]2 c' M2 j! B- d+ D1 F阐明之四：各人肯定要明确，老杨的深圳房价下跌预警体系，指代的是对房价未来下跌举行预警、预报。而当前房价还没跌。比及真跌的时间，就不须要预警了，预警就竣事了！ $ @; M# _! r% w
那么，怎样设置预警品级？当前，老杨举行如下设置：
. v N/ H" R* K( u2015年6月下旬我初次公开辟文开始至2015年底，我对深圳房价下跌的预警级别设置为四级：蓝色预警。
- [2 [) m! S( V而当前，也就是2016年1月中旬，我决定将深圳房价下跌的预警升级为三级：黄色预警。 ' z; T( |4 [7 S, k; z% v9 w
接下来，通过两张图，几组数据，对比分析一下深圳房价的汗青与近况。 2 \7 L e% q. B' y F$ a
第一张图：如下，是上文我提到70个大中都会房价指数，国家统计局每个月18号公布上个月的数据。这里有两根线，红线是70城均匀房价同比增幅，蓝线是深圳房价同比增幅。（注意：同比变革滞后于环比变革，本轮深圳房价环比上涨始于2014年12月。多数看客都不是专业人士，老杨的技能分析，经常性的被误解，唉，没办法）。
7 }$ O( m3 x; Q& Y) M) [* Z06年至 08年初，深圳房价涨幅高于70城，尤其是07年四序度领涨天下；而08年和09年上半年，则远弱于70城，且有多个月份领跌70城。而2015二季度至四序度，深圳房价同比急涨，远强于70城，11月同比上涨近45%，比2013年和2007年，都要疯得多！据此，老杨断定：深圳房价已出现短期性泡沫！
/ C/ ?: G3 \4 k, n) z5 ?: ?08年深圳房价跌幅很大，但2012年和2014年跌幅很小。关键是：未来这轮下跌，将会跌多少？请各人本身去思索。
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) M( o) q, G, |+ H( q' g第二张图：如下，是深圳新建商品住宅月度供应量、成交量、成交均价。 . X7 S9 C( e) B- d8 ^8 S
其一，看成交均价的四轮上涨。
& P; N5 g# G( J" d# t2 S第一轮，由06年上半年的0.9万元每平米，涨至07年10月最高1.7万元，涨幅近九成；
2 P+ }$ E/ ]2 c7 P! D2 y8 ^6 N第二轮，由2009年初1.2万元，涨至2010年上半年2.4万元，涨幅为1倍； 5 e" i+ {6 N$ J1 a
第三轮，由2012年初的1.7万元，涨至2014年初的3万元，涨幅为七成多；
- \- [! w' D4 o/ O第四轮，由2014年三季度的2.3万元，涨至2015年11月的最高4.4万元，涨幅为九成多。
+ Q0 h$ |' d. q- |9 A仅看均价，当前这轮涨幅，已与07年相似，靠近09年，高于13年。而看上述的70城房价指数中的深圳房价指数，则涨幅则远高于前三轮。房价指数比均价，更靠谱些。 5 s' Z6 h X4 p1 U) \
综合来看，当前房价涨幅已显着高出上述三轮，短期泡沫显着。未来房价肯定下跌，跌幅将高出2012年和2014年，可否赶超08年，现在尚难确定，这还得看未来几个月，深圳房价泡沫进一步放大到什么水平！
* T* Q3 L6 K& ~) I其二，看月度成交量。2014年腾飞，除9月偏低外，其他月份正常，保持生动，暂无忧。 | 
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发表于 2019-6-23 23:20:22