中国房价、货币与人口的秘密关系全被他说清楚了！

显示全部楼层 · 发表于 2019-6-14 00:51:39

现在房地产投资需求很大，也有很多人在做这方面的研究，本日告急从金融的角度分析一下房地产和一些经济征象。总体来说，现在经济状态欠好，也担心通胀，但是房地财产发展很好，可以说这是中国特有的征象。由于经济不景气，各个国家都不乐意举行布局改革，以宽松钱币政策为本领，竞相贬值，给自己的经济打气。那么，毕竟怎样来看中国经济的未来趋势，会否出现通胀，房地产投资的风险多大呢？
一．当前宏观经济该怎样看
宏观经济分析须要捉住三个“三驾马车”：第一个是众人皆知的经济增长依靠投资、消耗和净出口这三驾马车；这三驾马车中，2016年的出口仍旧负增长，不指望它有多少贡献，顺差会扩大，但这属于举世经济阑珊下的扩大。
第二个是投资（固定资产投资）这驾马车再分出三驾马车，制造业、房地产和根本办法投资，中国经济现在照旧告急依靠投资拉动，不是创新驱动（可以量化）的，由于储备率高，投资占比高。房地产开辟投资增速从2010年的33%降落到1%，以后肯定会出现负增长。根本办法投资是调治投资增速的有用方式，属于逆周期政策，但不是长期有用的方式，由于它每每会增长负债，不会带来多少现金流的回报。
第三个是与匿伏经济增长率干系的生产要素的三驾马车，劳动、资金和技能进步，这也是供给侧布局性改革的告急内容，由于生产要素出现了布局性标题，供给不能满足不绝升级的消耗需求，须要改善供给，镌汰不须要的供给。中国当今显现的标题是，产能过剩、企业债务增长、国企与银行的细密相助模式不是共赢，大概有双输的风险。因此，必须去产能、去库存、去杠杆，镌汰僵死企业，淘汰无效投资，制止金融风险，从而进步全要素劳动生产率，进步匿伏经济增速。
美国在次贷危急之后，推出QE1、QE2、QE3，现实上告急是把钱给了企业，盼望企业扩大投资来拉动经济，这对富人有利，对中低收入阶层不太有利，导致现在中低收入阶层的收入水平照旧低于次贷之前，从而触发了美国底层群体的不满，出现了霸占华尔街的变乱，这值得我们鉴戒。
因此，管理中国经济的标题，始终存在两个难点，一是怎样认识，有道是“横看成岭侧成峰”，看对了、看准了，提出合明确决方案，则可以让各人的预期转向乐观，股市涨跌很洪流平上就是由于有预期。二是怎样精确的政策目标落实，落实不到位，统统就成为空谈。政策目标的完成率，取决于难度系数、实验本领和赏罚机制。
二.生齿红利支持了2010年之前的房价上涨
最初房价上涨告急是生齿征象，后期房价上涨告急应该体现为钱币征象。
生齿征象对房价的作用与对经济增长的作用实在是一样的，中国经济从80年代改革到现在为止已有36年了。80年代初，中国经济处在资金短缺的配景下，以是中国须要引进外资。引进外资之后，利用便宜的劳动力。这些便宜劳动力对吸引外资非常有上风，就像我们现在财产向印尼，印度越南转移一样。当劳动力充裕、代价自制的时间，就会吸引更多的资金来投资，这就是经济增长体现为生齿征象。中国之以是具有如许大的生齿红利，就是由于在六七十年代，中国生齿出生率比力高，当这些人成为劳动力生齿时，也就是1980-2010这30年，给中国经济增长作了很大贡献。以是说中国经济增长，从某种意义上来讲，改革开放第一个30年就是生齿征象。
生齿布局和流向什么时间出现厘革？是在2011年。2010年之前，我国农业生齿向都会转移的数目还在不绝继承的增长，增长到2010年时是到达了峰值，当年有1200万的农业生齿成为进城农民工。2011年之后转移生齿的数目就徐徐开始降落，2011年大概降至1000万，2012年是800万，2013年是600万，2014年大概500万，到2015年呢？外出农民工数目只增长了63万，但活动生齿已经负增长了。这也就意味着2010年之后，以农业转移生齿特性的都会化进程根本上是已到后期，接下来我们的城镇化就是农民工的市民化的过程。都会化率按我的盘算口径，现在已经凌驾60%。
另一方面，中国劳动年龄生齿数目在2010年也到达一个峰值。2010年16岁到64岁这一劳动年龄段生齿到达一个峰值。这就意味着我们经济增速要下行，由于劳动力生齿数目开始降落，别的一方面就是农业转移生齿数目也在降落。这两个变乱都发生在2010年。尚有一个数据也比力故意思。我们的房地产投资增速也是在2010年到达峰值，大概增速是33%，随之而来的是2011年GDP增速开始回落，不绝回落到现在。看到这几个数据。我根本上就是把房地产走势分为两个阶段，一个是2010年之前，再一个就是2010年以后。在2010年之前，房地产是一个生齿征象，由于一个是劳动年龄生齿数目在不绝增长，我们享受生齿红利，中国经济及制造业也由此保持高增长；当生齿红利竣事之后，经济须要稳增长，就须要投入更多的资金，由于生齿红利斲丧差不多了，那就是钱币征象。
有一个概念叫人均GDP，中国为了寻求地域间平衡发展，当局引导大量资金往中西部地域投资。但是中西部地域活动之后并没有明显改善中西部地域经济发展状态，故从人均GDP来看，地域之间差距比力大。但是在发达国家一个地域GDP可以是别的一个地域GDP十倍二十倍，但是他们人均GDP根本上是差不多的，由于生齿活动是没有限定、没有户籍制度、公共福利制度都是一样的。这就是中国跟发达国家很大区别地方。
以是，生齿照旧会流向资源天禀相对多的地方。如高收入阶层积聚之后也会给体力劳动者提供很多就业时机。这就可以表明为什么像上海深圳北京保姆代价涨幅好坏常大。这个代价就是由富人财产规模所决定的。这就是我讲的为什么中国房价从2011年之后上涨就是钱币征象的缘故原由。这个钱币征象，除了与这些年来为了实现稳增长的目标有告急关系之外，又是跟中国人对财产的寻求偏执度很高有关，这好坏体制性因素。
中国富人阶层中，至少凌驾50%居住在北京、上海、深圳这三个都会。为什么居住在这三个都会？跟投资时机、经济发达水平和社会福利体制有关。我们的社会福利根本上很难做到均等化，在深圳北京上海有更多的高校、医疗、和根本教导条件，这些上风使得大都会的生齿不绝集聚。比力一下发达国家，固然他们地域之间财产发展水平有很大差别，但是有一点是比力好，就是公共服务均等化。以是即便人们住在中小都会也可以享受到大都会相似公共服务。
认清未来的生齿流向，对于判定房价涨跌照旧很有参考代价的。如杭州的外来生齿不算多，导致杭州的房价比一线都会要低，但迩来杭州房价也涨了不少，与杭州的信息经济乐成发展有关，从而吸引了IT人才流入。天津的房价在直辖市中也是偏低的，固然人均GDP很高，但是人均收入不高，阐明对传统财产的依靠度较高，转型没有乐成，这可以从当地股票市场买卖业务量和网络消耗数据就可以看出来。
三．房价已经成为钱币征象
生产要素告急是三个：劳动力、资金、技能进步。已往对经济拉动所做的贡献告急靠劳动力这一要素，现在，劳动力这一生产要素的上风在削弱。30多年高增长之后，中国也积聚大量资金。长期外贸顺差、大量外资流入以及在人民币升值预期下热钱流入使得中国资金已经比力充裕。以是2011年之后，中国生产要素当中资金起到比力大的作用。固然之前资金也同样起到了告急作用，只不外相比劳动力来讲，资金的上风相对小一些。
已往25年，中国的M2增速大概每年均匀增长20%左右，这在经济规模小时影响不是很大。当经济规模到达肯定水寻常，好比我们现在成为举世GDP第二大国时，在此环境下M2增速还维持云云高的水平，显然对房价产生比力大影响。M2高增长不但对房价产生影响，对别的资产代价同样也产生很大影响。以是，研究钱币征象照旧很故意义的。
总之，关于房价什么地方高、什么地方低，什么时间涨、什么时间跌，起首是一个生齿征象，这与生齿年龄布局和生齿活动都密切干系；其次，这是一个钱币征象，钱币集聚的地方房价高。但是我们不能一味以为一线都会的房价会居高不下，它现实上也存在一个调解的过程，资源市场存在周期。美国经济的复苏是在去杠杆的根本上低沉杠杆率，中国经济的量化宽松是在没有去杠杆条件下推行的，直接在杠杆的根本上加杠杆，泡沫的根本上加泡沫，这存在着很大的风险，幸亏我们是社会主义市场经济，可以用很多本领来制止危急的发生，与资笔器义经济有着本质的差别。不外，须要思量的标题是，怎样管理投资效益，怎样面对资产代价的扭曲，怎样应对债务和杠杆。
四.以后该怎样制止房价大跌
各人都认识“通胀是一种钱币征象”这句弗里德曼的名言。实在，任何资产代价偏离了根本面，都可以成为一种钱币征象。2015年上半年A股出现了一轮没有业绩支持的暴涨，是一种钱币征象，而举世某些大宗商品代价的暴跌，是经济脱实向虚的体现，资金流向金融范畴，也是一种钱币征象。
中国的房地产市场已连续了16年的繁荣，但也是从全面繁荣过渡到局部繁荣，从生齿推动到资金推动，从大涨到小涨再到有涨有跌，以后一定会有滞涨和普跌的过程。天下上没有一个只涨不跌的房市，关键是何时开始下跌。已往那么多年里，凡是推测房价普跌都属于误判，所谓的空置率、房价收入比或房价租金比、人均住房面积、房价总市值占GDP比重等诸多指标，都不能成为判定房价何时见顶的有用依据。但随着时间的推移，房价出现普跌的概率也在越来越大。既然房价已经成为钱币征象，而钱币的活动性要远远高于生齿的活动性，钱币说走就走，是很难控制得住的。
对房价构成利好的因素，起首是住民的按揭贷款余额占住房总市值的比重约莫只有10%，是现在美国该指标的四分之一，即住民没有被动卖房压力。其次，地方当局通过这些年的借新还旧，偿债压力减小。第三是一线都会还处在限购状态。
对房价的倒霉因素是部门开辟商的活动性压力，由于房地产开辟贷要占到银行贷款余额的10%以上，资金链的标题会危及银行。另一个倒霉因素则是持有房产群体的划一性举动，就像客岁6月份的股市大跌一样，容易发生踩踏变乱。生齿老龄化配景下，投资者更倾向于持有金融类资产。且中国投资性购房比重过大，在房价租金比不高的配景下，各人都在寻求价差收益，这与股市的投资举动异曲同工，差别只是投资周期的是非。
现在国内房地产行业的最大压力是库存过大，告急照旧会合在二、三、四线都会，因此，以后房地产投资负增长是大概率，关键是怎样去库存，同时还要制止房价出现大跌，由于房价大跌根本上就等同于金融危急。假如只是简单地为了去库存而鼓励农民工举债买房，则现实上是用一个标题去掩饰另一个标题。
根据国家统计局的数据，中国农民工在城镇的自购房占比只占农民工总数的1%，这也阐明当今的房价水平并不是中低收入群体可以担当的。为何三、四线都会的房价下跌，抛开供求关系因素不谈，就业时机与公共服务是否能满足人们需求是关键，假如没有就业时机，那么，举债买房靠什么还？大概公共服务匮乏，则居住环境欠好，各人照旧不愿买房。
因此，要更多地去顺应市场发展趋势，中国现在一线都会的财产会合度何况还不敷，三、四线都会的财产优胜劣汰过程远远没有竣事，假如一味接纳当局补贴、银行贷款等办法鼓励农民工在未来大概成为鬼城的地方买房，还不如把这些钱用于全社会福利水平的改善，用于公共服务均等化的付出。否则，让市场在资源设置中起决定性作用就会成为一句空话。我以为，中国的二线都会吸引生齿流入的空间大概更大些，生齿的会合度会由于公共服务的改善而进步。固然，这不能一概而论，须要按市场原则来予以政策配套。
在PPI已经靠近于连续四年为负的环境下，迫切要做的变乱，应该不是供给侧，而是需求侧，由于前者是长期要做的慢活，后者是为了制止风险发生的急事。而要刺激需求，不能让农民工加杠杆来增长需求，而是应该扩大当局付出用于民生，进步中低收入群体的收入和福利水平，缩小贫富差距，即当局加杠杆，让当局出钱买房作为低收入群体的廉租房。假如有大概的话，那就是想办法让富人加杠杆，增长对国内的投资，而非让他们外洋投资。

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