深度：中国究竟处于什么发展阶段？

显示全部楼层 · 发表于 2019-6-14 00:54:44

客岁和前年我们非常担心经济增长题目。中国真没需求了吗？真的掉到中等收入陷阱了？真的进入老龄化社会了？房子限购，买车摇号，还不让生孩子，听上去好像不是没有内需。我们的政策和经济的表象是相加不起来的。说限定购车是由于门路不敷，门路不敷恰好可以投资修路嘛。不管是日本照旧欧洲，有很多的老都会，都是从汽车期间演化过来的，这些履历都是有的，应该去好好学学，不能门路一堵就搞车辆限购。

随着中国经济进入新常态，迩来几年，经济学界围绕什么是新常态、新常态下的经济增长速率等题目有很多的争议。一些学者以为，生齿红利消散和结构性题目将迫使经济增长速率再下一个台阶，但也有观点指出，中国仍然是发展中国家，人均GDP较低，因此未来还将会较为高速地发展一段时间。

除此以外，市场对房地产、杠杆和储备率等热门话题也有诸多讨论。针对这些题目，梁红在新浪长安讲坛上发表了本身的看法。

以下为演讲实录：

起首我要感谢中国经济50人论坛的约请。

本日我选择的标题，是迩来各人在宏观经济讨论中常常听到的有关杠杆率、房地产等的题目。为什么说要再思考呢？由于我以为在非常关键的核心题目上，我们已往几年的讨论大概还不敷全面和深入，一些核心题目得到办理的程度也比力有限。在讲中长期题目的思考之前，我想先讲一讲对于短期题目的判断。

迩来几年，学界围绕什么是中国经济新常态、新常态下的经济增长速率等题目有很多的争论。有些学者以为，不管是生齿红利的消散，照旧由于一些结构性的题目，中国已经进入所谓中高速增长大概经济增速大概还要再下一个台阶。尚有一些学者以为我们照旧发展中国家，人均GDP还比力低，我们还会比力高速的发展相称一段时间。

这些争论都摆了很多的原理，也有很多的论据。我以为中国已往两年通货膨胀的数据，好比通缩的压力和国际收支的厘革以及大浮顺差的增长，重要是由于入口疲弱带来的。2012年下半年以后PMI指数中不绝处于50以下。这些都表明，本日的经济增长率实际上是在我们匿伏增长率之下。

在这种环境下，适度和实时的逆周期宏观政策利用是须要的。这里并不是说要放松一点货币政策大概财务政策，又走转头路或又打镇痛剂（这也是一种看法）。当一个经济体已经出现通缩状态的时间，货币政策、财务政策适度的宽松，对短期、中期、长期的经济增长来说没有特殊大的毛病，相反是有益的，固然肯定是要适度和实时的。

但是，由于在一些中长期题目上观点的分歧，影响了我们的短期政策选择，导致在怎样对症下药，制止头疼医头，脚疼医脚乃至舍本逐末方面出现题目。

我在市场中做宏观经济研究也有十二三年了，一方面临我来说很故意得，但另一方面也有某些扫兴，由于中国的宏观数据是有瑕疵的，以是我们不完全信赖它。假如把本身的很多论断创建在明显是有瑕疵的数据上，那么不管当初的愿望有多么好，末了得出的结果很大概是事与愿违。

我们在资源市场上做股票分析，你会信赖上市公司告诉你的话吗？你肯定会想多方印证它告诉你的数据是不是对的。一个上市公司说他卖了多少东西，假如你以为这个数据有题目，你就要去扣问它的上卑鄙，供货商到底供了多少货，卑鄙店里是不是卖了这么多东西。以是，分析师的工作偶然间就像一名侦察，把很多片片的数据放在一起，尤其是要关注有些数据之间的信号差别，这也是对我们分析框架和理论功底的查验。

起首给各人看这张图。

在经济增长的理论里，根本上是人均收入的概念，而不是一个总量的概念。人均收入程度决定了这个国家是富裕国家照旧贫苦国家。发达国家的增长率已经降落到2%-3%，再差有降到0的，而发展中国家的增长照旧在6%-7%。在这张图里中国在最底下，是那条红线。经济学术语有很多人用购买力评价判断，购买力评价背面有很多假设，在这儿我就简单的用中国人均和美国人均相比，都是美元向下的，本日当期的匀称数。

一个美国人比一个中国人一年多产出多少倍？在改革开放当初，大概是一百倍以上，这照旧一个高估的汇率。一个美国人匀称一年比一个中国人多挣多少钱？颠末我们37年连续匀称9%的增长之后，如今大概是中国人均是美国人均的12%-13%，也就是一个美国人匀称比一个中国人多挣七到八倍。我学的全部经济学理论满是人均的概念，没有讲总量。

我们来看什么是发达国家，什么是中等收入国家，什么是发展中国家。在亚洲进入第一天下的国家是日本和新加坡，我们的香港靠近，大概在70%、80%或100%，要看汇率的高低。第二天下是韩国和中国的台湾地域，大概在40%到50%。我们以为本身是中等收入，应该是在20%到30%。中国本日的人均收入程度和泰国差不多，在七、八千美金左右。

汗青大概是可以鉴戒的，但是中国发展到本日，着实没法可鉴戒的就是天下上没有过第二大经济体人均却排在全天下排的第八十几名。我们总体量已经是当之无愧的第二名。美国是16万亿，中国是10万亿，第三名是日本不到5万亿。但是我们的人均只有七、八千美金。不管是当年美国的崛起，照旧日本、德国的厥后崛起，当它们成为第二大经济体的时间，其人均活着界排名也是数一数二的。

中国的体量已经长成了巨人，但实际上在很多地方还像婴儿。中国不是未富先老，而是未富先大。人均七、八千美金的程度，也代表着整个国家在很多方面人均程度的低下，好比匀称知识程度，匀称对天下的明白，匀称的各种各样的知识、汗青积聚。这个是最大的寻衅，但是另一方面，我们都对中国怀有很优美的盼望，包罗有的时间是品评，由于我们盼望它更好。天下上从来没有见过像中国如许连续37年匀称9%左右的增长，缘故起因很简单，我们当年的出发点太低了，加上实验改革开放政策。假如如今的朝鲜开始实验与我们一样的改革开放政策，可以想象它也会有好几十年8%-9%的增速，否则怎么大概追上发达国家。

我听到有些同事争论，说中国四、五年以后只剩下3%-4%的增长了。什么意思呢？美国如今的增速是2.5%左右，假如我们只剩下3%-4%的增速，那就永久也赶不上美国，永久都会蛮穷的。有一次我看电视剧讲邓小平，特殊能感受他是那么的发急，三十多年的闭关锁国，包罗文革浩劫的影响，中国和天下着实是相差太远了。

这个数据为什么非常紧张呢？由于它很清晰，人均数上面是10万亿，下面是13亿多人。假如各人以为不对，以为中国没有那么穷，只有两个地方出了题目。一个是我们的经济总量低估了，但是假如低估了，M2和GDP的比例有那么糟糕吗？当年有过GDP被低估的环境，好比2005年第三次经济普查，找出17%的GDP，重要在当时的服务业。第二个是我们的汇率低估了，好像也不是本日各人内心以为存在的题目。

肯定GDP有肯定的低估。而在人民币汇率上是低估照旧高估，也是很故意思的一个题目。不管怎样，纵然差二、三十，除上14亿人这个也偏不到哪儿去，再偏也不大概酿成人均两万。什么叫总量的可骇？假如我们能到达本日马来西亚大概巴西、阿根廷的人均收入程度，我们的经济总量肯定就是天下第一，由于我要乘以14亿人。中国人均进步一块钱就是将近14亿美金。假如我们能到达台湾和韩国如许的人均程度，中国的总量就是美国的两倍。

为什么当初日本是第二大天下经济体？由于日本是除美国以外单一OECD国家生齿最大的国家，它本身有巨大的国内市场，并不是全部的国家都能容易追上。随着先辈生产技能的出现，假如没有制度束缚，各国总会有一个人均收入趋同的过程。但也有例外，好比非洲国家就不绝很穷。一些亚洲国家，包罗新加坡、韩国、日本，当它们开始追赶的时间，它们的政策也不愿定是对的，也遇到很多的履历辅导。

但是有一些根本政策特性，和我们已往的三十几年是一样的，那就是有一个比力开放的市场，至少在出口的题目上非常开放。别的，整个政治体制对企业家大概私家经济非常友好。中国本日的发展程度相称于日本、韩国大概台湾地域的某个时期。这些国家和地域都保持了相称长时间的8%-9%高速增长。我们要研究的不是他们的本日，而是他们更早时期发展阶段的政策、履历，包罗曾经出现的题目。

起首，货币政策不能办理只会放大结构性题目这句话，是双向都能建立的。通胀的时间放大结构性题目，通缩的时间也放大结构性的题目，以是货币政策能做的最好变乱就是保持物价稳固。不要盼望用货币政策来办理我们结构的题目，我们最大的最吓人的结构性题目是什么？很多人说是过高的投资比例。投资背面有一个恒等式，投资即是储备，而我们这么高的投资并没有靠借外债。

这里写的等式都是恒等式。假如以为中国的投资GDP比例是47%、48%，常常向下的顺差是2%、3%，曾经到过10%，这两项加起来中国有将近50%GDP的储备率。这是什么意思呢？假如我们是10万亿美金的GDP，一年我们要有5万亿的储备。这5万亿末了都会酿成投资，而且不是投国内就会投国外。假如货币政策紧缩，经济欠好，我投不到国内就会往外卖，经济欠好顺差就扩大。

尚有一点，假如在厘革投资的时间，它不是债权情势的投资就是股权情势的投资，要么就是企业的红利。在经济不景气的时间，红利会缩小，股本市场融资肯定不生动，末了的了局肯定是债权和GDP的比例扩大。

在杠杆率的题目上，2000年至2010年，假如我们用债占GDP的比例做杠杆的尺度，这个阶段匀称一年杠杆上升3%。2010年以后，各人取得的共识是要降杠杆，2000年-2010年匀称一年杠杆率上升的速率是8%-10%，怎么越降越高了呢？不管学界怎样讨论，末了的结果试出来完全和方向性相差，我以为确实要好好地想一想，到底根儿上是什么东西造出来的。

在全天下经济学研究中，储备是一个黏性非常强、结构性特性极强，而且在年度厘革中非常小的一个经济变量。生齿结构、经济增长决定储备率。中国哪一部分储备率非常高？有共识说中国的老百姓储备率非常高，由于老百姓要买房子、要看病、要养老，要给下一代搞辅导，以是储备率很高。但是，我们颠末研究以为吃惊，中国老百姓已往十几年已经开始乞贷买房子，从界说上来讲储备在降落。储备率上升快的一块，却是当局担心各人没钱养老，没钱看病，没钱受辅导，征收了一个很高的“五险一金”，而且随着缴纳“五险一金”的劳动力越来越多，这部分的增长速率远远凌驾了GDP。

非常奇异的是，我们的“五险一金”里最大头的养老金和公积金，大概是由于当局没有想好的缘故起因，这笔钱重要的存放方式是银行存款。前几年我们用货币政策紧缩，不让银行给企业贷款，把利率进步一点，如许的政策末了结果是债务占GDP比例更高，由于GDP通缩了。假如不改变如今储备的环境，不改变市场上股权融资非常不发展的环境，我们想用货币政策，用一些短期的利率政策却去调解结构题目，肯定会事与愿违。

再看看高负债和高存款。中国的债务占GDP的比例250%、280%，这是天下最高，我以为这个话是对的。但是有没有想过，债务对外肯定是有资产的，各人担心债务比例高，假如我们用这个债务去支持别的资产的购买，不管是房地产照旧客岁拿股票，背面资产一减值这边就出现很大题目。在其他全部国家内里，这都是不消问的假设，负债这边的资产肯定是活动性差，限期是错配的，只是从来没有看到中国直接对面是现金吧。

2012年之前银行的现金比乞贷还高呢，这是由于有理产业物才有一部分出来了。中国的利率可不低，而且中国有很高的利差。各人存在银行里的钱，已往利钱是一个点两个点，这两年高了一点，而乞贷是五个点、六个点、七个点。这张图表明不能光看红线。别的一条线是，假如老有这么多存款给银行，银行又不贷出去怎么办？到底谁是因谁是果呢？

这是一个公司的资产负债表，你会以为它要立刻休业吗？你会问它为什么不还债呢？很多企业借着七个点、八个点、九个点的贷款，手上还能有现金，是分配不对吗？照旧有些什么制度性的停滞让它肯定要拿这么多的现金？

通过这张图，以经济学的观点看，第一个概念是起首不要硬着陆，所谓公司来日诰日就要休业。但是，肯定这是一个非常无效益的企业，这个公司的CEO早就应该被开除掉了。我们算过这个帐，三个点的利差，这是200多GDP。一年借了六个点，回报只有两个点，你在干嘛呢？

储备的分布。企业端债务已往几年显着上的比力快一点，住民的杠杆是在渐渐上升，当局的杠杆低了一点。转头看2008年四万亿刺激经济，怎么当局的杠杆率没有上去呢？假如把存款减一下，各人会看到老百姓成了净债权人，我们当局也有这么多现金。很故意思的是，就算企业从160%GDP的债务降到100%，大数上中国存款一半的是住民，一半优劣住民。在非住民的这一半，此中一半是企业的，一半是当局的。

这是我们2014年底做的一个研究。老百姓的杠杆可以再上，中心当局的杠杆肯定要上，企业的杠杆要下，这是没有错的。固然给老百姓上杠杆要慢一点，不要上到股市去，资产不要太贵。1998年之前，中国的老百姓根本没有杠杆，中国当局根本也没杠杆。企业杠杆怎么相互之间换，固然别的一头也很紧张。要看看中国企业到底是怎么回事，为什么一边借着钱，一边还存着钱？厥后我们才发现，现金管理是个很大的题目。

你看美国财务部，美联储存款50亿美金，一年花4万亿、5万亿美金开支，当局可以先费钱后结帐。我们的财务存款在央行到本日尚有4万亿人民币，却是不做管理的。已往以为中国企业储备率高，是由于民企拿不到更多的金融服务，以是民企要想投资就必须把钱都攒够了。这是2003年到2008年的一个观点。当时非常推许资源市场的发展，多条理的市场包罗PEVC。但如今这不是重要题目了，如今重要题目是企业大量是活期存款，活期存款利率只有0.36%，不是理财拿的两个点、三个点，借的话至少是七个点，中心有这么大的利差。

在活动现金的管理上，没有一个地方让它拿到短期的活动性，包罗上市公司。

中国固然有短融的票，但是什么时间能发，谁能发是要允许的。老百姓如今家里根本不存放现金，由于有余额宝、付出宝，随时都可以提出来。但是对于企业来讲，为什么要留那么多现金呢？由于假如企业来日诰日有了付出，还不知道到哪能筹到钱。要想搞短期融资，说不定央行不高兴了还不批你。

迩来有一个厘革。中国为了到场SDR，财务部允许做的一件事，是每个星期四要发三个月的财务单子，国债。美国的国债有各种限期，很多是短期的，本身知道本身付出的时间，没须要弄那么多的现金长期抓在手上。总理开过很多次国务院集会，夸大不能让钱趴在账上，不能成为僵尸存款，就是由于我们很多的预算和资金支配管理有巨大的题目。资源市场建立，短期单子市场建立假如不到位，企业就会为防范风险生存的大量存款，这优劣常无效的征象。

观察三十几年来的汗青数据，中国杠杆率增速和GDP增速是什么关系？叫负相干。中国经济增长越欠好，杠杆率上的越快；经济增长越好，杠杆上的越慢。杠杆率比力安稳的一段时间是2003年-2008年，2012年之后上升的速率变得非常之快。上一次上升比力快的的时间是1998年-2012年通缩的时间。这个颠簸不大，结构性的单向上升。汗青上反复下来，一个是2005年新发现了一些GDP，分子、母子由此调解。尚有是2003年-2006年之间一些银行重组，包罗债转股，把一些债务剥离，对这个数据也有影响。假如再出现一些债转股的做法，也会让这个数据有一些厘革。

刚才讲了储备即是投资，投资终极不是用债权就是股权，要不就是企业本身挣的。假如我们一年实现了六七十万亿人民币的经济，假如真的说储备有三十几万亿，我们每年新生贷款是十几万亿，债券发行是两三万亿，每年股票发行几千亿好像就要每天喊救命了。假如如许的状态不改变的话，我们老百姓很喜好储备，经济增长速率也很高，转化的服从比力差，转化出来的资源结构就偏债少股。中国在股票市场上的改革，我个人以为是没有别的选择的，只能往前推进。固然履历了客岁的一些风波，整个制度不绝的美满，做一些庞大突破都是没有选择，否则我们结构性的所谓债务偏高的题目没有办法办理。

这几年，住户存款上升的速率和比例厘革不大，金融企业有些降落，企业红利欠好，现金流偏紧。但是构造团体的存款一起上涨，客岁上涨了15%，而民意GDP的增长速率只有6%，财务收入增长也只有6%-7%。那么，构造团体的存款以15%的速率继续增长，缘故起因是什么？我们发现，这个数据在央行报表里叫构造团体存款，有二十几万亿。详细分项是什么，我们不知道。可以或许知道的是，这内里有“五险一金”，尚有一些古迹单位的存款。肯定不是企业的，住民的也不在这里。

构造团体有很多古迹单位，此中很多古迹单位实际上是半红利机构。然后他们的这些钱既不缴税，也不分红，也不投资，由于各项约定就在银行里趴着。最大的题目也是这个东西。

为什么各人对“五险一金”往降落的呼声这么大？由于假如把“五险一金”加进去，中国企业部分的税负到达50%-60%。如今“五险一金”已经成了重要靠人工的中小新型服务型企业的重要本钱。很多税被免了，但是你要正式雇佣一个员工，就有必须要上“五险一金”，我们的缴费比例非常高。

题目比力大的是养老金。按照规定企业交20%，个人交8%，两个加起来是28%，而国际上通常是10%-12%。这对企业来说负担很重。尚有一点具有中国特色，这些钱都是以存款的方式放进银行储备。既然说养老金，不是可以投资吗？不是可以搞点收益吗？由于2004年出来的一个变乱，下发了一个规定，全部地方社调养老金只能放在银行当存款和买国债，别的都不可以碰。住房公积金根本上也是以存款的方式撂着。

客岁有很多令人欣喜的厘革。起首，地方的社调养老金可以投资资源市场，这是必要修改法律的。假如投向一些收益更高的范畴或项目，天下社保每年可以做到9%左右的回报。地方社保只能放银行和国债，回报是2%。现在在法律和详细实验设置上已经在做了，本年看看是不是可以利用起来。

公积金如今大概有两、三万亿。前几年控制房价上涨，这些钱不能动，只能买房子用。假如你已经买了房子，就只能等退休以后才华动用，而且尚有各种各样的限定。如今，一是公积金开始付给各人利钱了；二是公积金在肯定程度扩大了投资范围，三是最紧张的厘革是你想租房子，搞装修房子也可以往取公积金了。我想，对公积金的管理，终极会改到和其他市场化国家更相似。不能再像如今这么光攒钱，这优劣常无效的逼迫性储备。从根本上看，这些改革都会是很管用的。下调“五险一金”是“一石多鸟”的一个办法，淘汰逼迫性储备，让老百姓本身乐意存或乐意花，如许做结果是最好的。

二是纵然储备下来了，可不可以多元化的投资？有股有债有资源市场，而不是把它酿成存款。酿成了存款银行也没有别的办法，只能是以债的情势再出去。

三是改变短期融资的结构性安排，让企业没有须要非要留那么多的现金。

四是国企改革。国企如今不分红，钱留在那儿只能再投资，而这些投资不愿定是有用的。和我刚才说的当量相比，国企的利润优劣常小的当量，大的当量是社保和公积金。中国的M1占M2的比例我们也是天下第一，没有拿这么大量的现金。

下面交换一下房地产题目。这是一个转了十几年圈往返折腾也没有办理实际题目，结果就是房价越调越高。那么，房地产到底是过剩照旧供不应求？

判断房地产题目，紧张的是搞清到底有多少库存，而且是把一、二、三乃至四线都会都放在这来统计。客岁房子卖的欠好，有些人谈到中国的生齿结构，生齿老龄化，以为房地产这辈子再也见不到黄金白银的期间了。

我们的都会化率到底是多少，这个词叫“都会化率”，而不是“城镇化率”，镇一级占都会化率56%的四成。这跟我们非农户口37%差不多，也就是说真正的都会化率不会凌驾40%。跟其他国家比力，只能算是刚到半山腰。说迩来一个调解比力好，东莞、义乌都往上抬的。国外的都会化率是一个生齿密度的概念，而中国的都会是一个行政概念，一、二、三、四线不知道是根据什么分别的。全天下的都会化根本有一个大的趋势，假如人可以本身决定去那里生存和工作，末了肯定会有七成到八成人住在都会，而且这些人一半以上住在大都会。至本日本东京的生齿还在涨，美国纽约的生齿还在涨。

生齿和土地的天禀来讲，一百万以上生齿的都会，有很多数字中国应该落在美国和日本之间。假如做的好我们会像美国，假如做的欠好则更像日本。好比在生齿聚集度上不像日本那么密，但是肯定比美国密。以是，一百万以上生齿的都会是美国的一半，日本的三分之一。五百万以上生齿的都会照旧美国的一半，是日本的四分之一。

我们如今拥有万万级生齿的都会，加上重庆应该算是五个。假如14亿生齿七成住在城里，这七成内里一半以上又在万万级生齿的都会。中国至少缺少10到15个万万生齿的大都会。与其他国家很差别的地方，是我们的生齿不能那么自由地活动，由于你在当地落不了户口。党的十八届三中全会文件和“十三五”的规划都有很多的表述，在我看来最紧张的信号，是在户籍制度改革上要有相称程度的突破。到2020年，居住证应该是辨认中国公民唯一的证件，不能再分谁是农业户口，谁优劣农户口，划一只有一个居住证。让生齿自由活动，自主选择居住和生存的地方，这是全天下的一个潮流。

房地产供应不敷的重要是大都会。这些年来，我们总是要打击所谓房地产的谋利需求。实际上，中国的住房需求重要是都会改善性购房加上农村生齿进城造成的。什么是刚性需求？严格意义上讲刚性需求就是人没有房子住。而中国的住房用地天下第一，农村住房用地在95%以上，纵然在改革开放之前，谁也没有住大街上。都会住房改革之后，多年来为什么尚有人不绝在买房子？目的就是改善居住条件的需求。我们有很多房子实际上不太得当居住。都会住房有很多建成年代很早，约莫25%没有独立的茅厕和厨房。因此，但凡有了购房本领，人们必须搬到新居子住。

根据第五次和第六次生齿普查的数据，2000年-2010年，中国都会的住房自有率是降落的。中国人喜好储备，攒点钱就要改善本身的居住条件。我们总说要多建80-90平方米的房子，这种政策很可骇。由于实际上，改善型购房中最好卖的是120平方米左右的房子，一家人父母加上孩子住在一起。

我对中国房地产一点都不担心。2014年房地产生意业务额8万亿人民币，此中85%是首套房，第二套的占15%。正常数字应该是一半对一半，也就是说，很多限购政策把改善型需叱责给挤出去了。只要敢放开限购，购房的需求就出来了。

中国的房地产市场比股票市场可骇的多，老百姓的杠杆太低了。两三百亿的首付贷和一年十万亿的生意业务量非常小，没有关系。中国大部分人有一套房子，根本没有人睡在街上。从某种意义上讲，我们的付出的本领比一样平常发达国家强的多。我们的房价占收入比重很高，这个不抵牾。美国房贷占GDP的比例，房贷占住民可支配收入的比例还没有我们高呢。

住房库存大概是判断房地产走势最紧张的信息。但是库存数据是不是有代价，起主要看它的一个周期，和我能找到的代价信号是不是能对得上。假如库存多，肯定不会涨价，库存少则肯定涨价。

这是我们从各个都会统计出来的可售住房面积。有个红线叫12个月，是指库存低于12个月就开始涨价，假如远远凌驾12个月就要贬价。一线都会个位数库存在半年以上，二线都会在12个月左右，三线都会15个月左右。看一下这边的代价，客岁一线都会北、上、广、深固然是疯涨，本年只剩下三、四个月的库存。二线都会本年三月份已经到10了。三线都会也应该是正增长了。

我们有点奇怪，这些数字并不是本日才出现的。迩来限购的几个都会在六个月前就已经看到了。我们对钢铁库存、水泥库存这些产能非常过剩的产业，汗青上都出现过庞大的判断失误。重要缘故起因是做期货的很多投资者，在库存上数据非常散乱，非常差别一。

这是2007年以来的数据。一、二、三线都会的走势有区别吗？大概程度有区别，一线涨的高点，二线涨6%，但是颠簸方向没有区别。

高房价是怎么炼成的？各人说有点像瞽者摸象，摸着尾巴说是一根细绳，摸着象腿说像一个柱子。我们摸到的是，中国的土地供应国家控制很严，土地用途也是严格管制，到底用了多少住宅用地，这个数照旧有的。

这是一个表。城镇住宅用地占国土面积和城镇建立用地占国土的面积。中国的数字无论是跟美国、日本比，照旧跟香港比，我们都低的可怜。在已往十几年地方当局招商引资，提供了大量自制大概低价的工业用地和贸易用地的，末了挤的住宅用地很少。

从中国的地价分布看，农村土地不能碰，这种土地从某种意义讲是无价，大概说是小产权房。根据第六次生齿普查的数据，假如我们把小产权房这部分数据拿掉，整个都会的住宅空置率是0。如今大都会相称的住房是靠小产权房增补的，深圳是最多的。北京迩来拆掉了很多的小产权房，住房的拥挤程度会直线上升。

贸易用地、工业相干用地肯定是更多了。盖钢铁厂，建水泥厂有GDP，你的土地贵了人家企业还不来。地方当局招商引资，土地实际上是低价出卖的。为什么北、上、广、深供地特殊少，相对来说卖住宅用地比力多的是四线大概一些偏远的都会。由于从地方当局的税收泉源来讲，省会都会大概北、上、广、深有很多其他税收泉源，它卖一点地就够花了，但四线都会只能多卖点才够几年花的。

土地的供给制度，是中国高房价最根本的缘故起因。假如我们的十八亿亩红线就是不能动，现在北京、上海都碰面积的一半是农地，剩下的土地肯定偏贵。2015年整个8.7万亿商品房贩卖额，土地出让金占37%，其他税收占20%几个点，加起来一共是62%。房价里最贵的一块就是地价，然后是税费。

客岁房地产开发商上市企业的利润实在挺差的。通常我们以为房地产是暴利行业，但是已往两年利润直线降落。地价很贵，又不能融资，逼它借高利贷，盖起来又卖不出去，以是很多开发商急着要转型。对房地产的调控，限购不管用，限贷不管用，加税也不管用。上世纪八十年代末，日本的边际税率到达过80%，也没能拦住房价上涨。由于在供不应求的时间，克制了一段时间房价随着收入上涨又返来了。住民的大部分收入和付出放在到房子上，使得社会产业的分配极度恶化，同时造成社会之间的活动性非常差。

限购、限贷政策优劣常欠好的。香港在已往三年，一万万港币的房子首付是五成，重要是它供给有限。假如能交得起这个首付，你就进入到这个俱乐部，就可以坐享地价上涨。交不起首付的就只能呆在外貌，这更加大了产业收入分配的恶化。

什么政策管用？加大土地供应。迩来终于听到好消息，说北京、上海要加大土地供应了。

未来我盼望看到，规复2004年停掉的跨省换地。要掩护农地，这块农地为什么要在重庆旁边呢，挨着市郊很近，我拿这块地换个远一点的可不可以？就算要18亿亩红线的农地必须要搞农业，干嘛非要拿上海、北京的一半土地来种地呢？能不能用它跟东北、山西换点地呢？跨省换地已往搞过，2004年被叫停。特殊是西北、东北有些都会出现一些国企的困难，置换土地大概是匿伏办理一些题目的方法。我们是要对掩护农地和粮食自给自足给予很大的关心，但是跨省换地是不是也可以进步土地利用服从？北京、上海一半以上的土地如今照旧农地，好比北京是个缺水的都会，然而北京的水资源七成用于农业生产，此中的服从和可承载力等很多题目都值得商讨。

我们夸大粮食自给自足，至少八成要自给自足，迩来有个新政策要推动土豆成为一个主粮，这个也是好办法。由于种大米种小麦自给自足很难了，我们的粮价比国外贵了50%，种土豆估计就有盼望了。它的背后就是说，土地相对来说稀缺了。

假如有些土地由于某些缘故起因不能碰，好比说日本掩护农地的政策，除了导致收入分配恶化，影响代际之间活动，更紧张的是使都会丧失了竞争力，由于地价太贵了，房价太贵了，人的本钱太贵了，末了整个都会的竞争力就掉下来了。假如有人比你自制，你就会丧失竞争力。我们的背面有印度，有东南亚以及非洲国家，我们把本身搞贵了，就会丧失竞争力。如今北京雇一个员工大概雇一个保姆贵的离谱，为什么？他们的住是一个非常大的题目。

在如许的供地制度下，当局能不能做的好一点？当局拿了这么大一块土地，要不要一次性拿？卖地以后能不能做一些公租房、廉租房？重庆的GDP发展速率天下第一，房价已往五年涨了12%，是最低的，而且重庆是唯一从来没有限购过的都会，吸引了大批非户籍生齿入户。作为一个国家，要做到居者有其屋，当局在房地产市场中可以发挥很大的作用。廉租房也好，公租房也好，北京、上海盖的太少了。

重庆的履历，办理了相称大的一部分需求，而且当局的财务做的也不错。新加坡也有现成的履历摆在那里。假如我们还像已往十年，房价一上来就限购、就限贷、就涨税，房价肯定会越调越高。各人会以为这一次没有买就错过了一次机会，这实际上不是一个好的征象，早晚是要出题目的。我曾经说过，要对中国的房价有点想象力。

中国的房价跟股票市场差不多，在有限供给的时间它就很贵，而且相对贵的房价是质量欠好的房子，因相对的供给有限。有媒体报道说，北京的房价已经凌驾纽约了，你去纽约买过房子吗？美国的大都会好比纽约、曼哈顿，你开车走出去一小时，当地的房价就大概要差十倍。纽约和美国中西部都会比力，还会再相差十倍以上。而我们都会间的落差并不敷大，一讲这个题目就要挨骂。

我们如今是郊区房价太贵，城里核心区却不敷贵。股票里所谓蓝筹，大盘是不贵的，贵的是小新创。缘故起因是在有限供给的时间，总价低的东西相对贵，但这是不公道的。只要中国经济总体的增速继续保持下去，没有哪个国家会在内需强大的时间能把房地产业扳倒在地上。

客岁和前年我们非常担心经济增长题目。中国真没需求了吗？真的掉到中等收入陷阱了？真的进入老龄化社会了？房子限购，买车摇号，还不让生孩子，听上去好像不是没有内需。我们的政策和经济的表象是相加不起来的。说限定购车是由于门路不敷，门路不敷恰好可以投资修路嘛。不管是日本照旧欧洲，有很多的老都会，都是从汽车期间演化过来的，这些履历都是有的，应该去好好学学，不能门路一堵就搞车辆限购。

要进步大都会的综合筹划本领，进步大都会的承载本领，进步大都会的管理本领。无论怎样照旧要围绕保持经济增长的根本面来办理题目。些履历都是有的，应该去好好学学，不能门路一堵就搞车辆限购。要进步大都会的综合筹划本领，进步大都会的承载本领，进步大都会的管理本领。无论怎样照旧要围绕保持经济增长的根本面来办理题目。

http://www.simu001.cn/x121456x1x1.html
最好的私募社区 | 第一私募论坛 | http://www.simu001.cn

		自动登录	找回密码
密码			立即注册

深度：中国究竟处于什么发展阶段？

精彩推荐