“地王”风险将转嫁给投资者

显示全部楼层 · 发表于 2019-6-13 23:15:50

人们犹记得，2007年，天下“地王”一个接一个的出现，成为房价与地价的一个紧张推手，而终极买单的，无疑是广大大众。一方面，他们的购房本钱更加高昂，另一方面，人们对将来住房标题难以办理的担心日益加重。前者，直接影响当下的斲丧，后者，则影响人们的斲丧预期。这两大因素，是导致中国内需恒久萎靡不振的根源。
2009年，“地王”怒潮再次席卷大江南北，成为加剧大众恐慌生理，助推房价上涨的推手。
对比之下，2007年的“地王”，根本上都是上市公司充当主角，而2009年6月至今的“地王”，根本上都是央企在充当主角。
为什么出现这种情况？接下来，情况又将怎样演绎？
2007年，天下房价飞涨，这种极其明白的狂热趋势，不但给公众也给房地产企业带来了房价将进一步上涨的预期。在这种情况下，谁储备的土地越多，就越可以大概在将来分享土地增值的收益。而在其时，可以大概一掷令媛，充当“地王”的只能是上市公司。固然，广大投资者为此付出了巨大代价，地产类股票的一起狂跌，使得许多家庭的财产大幅缩水。
而到2009年，情况发生了非常大的厘革。受到次贷危急的影响，中国房价在2008年走出了一波跌势，人们的预期发生了非常大的厘革，加之股市连续暴跌，股市的融资功能险些丧失，上市的房地产企业，许多都饱受资金链随时大概断裂的威胁之苦，自顾不暇，那里另有气力去充当“地王”？
在出口降落、内需不振、投资缺少资金的大配景下，卖地是当局首选的办理财政困局的步调。对当局而言，要把地卖出一个好价格，就须要抬高房价，通过房价拉升地价，而要做到这一点，须要两股力气。一种是宏观政策，引发人们对将来通货膨胀的担心，改变对房价趋势的预期。这一点，通过天量信贷投放及信贷门槛的低沉完成了。别的一条，就去通过一些企业，踊跃拿地，通过重塑“地王”，制造土地供应告急的氛围。央企充当了这一主角。他们起首在北京等一线都会，大胆地拿下“地王”的桂冠，终极，掀起了推升地价的怒潮。
据报道，本年上半年，各月成交总价排行前10名的地块中有60%的高价地块由有国资配景的企业得到。近两个月内，国企连续竞得近20个热门地块，涉及土地款高出265亿元。此中，革新单价和总价的地块到达13宗，直接导致地价的发作式上涨。
比及地价与房价上涨的预期形成，央企的汗青任务已经完成。
那么，接下来的“地王”，将由上市公司来负担——也只有上市公司，才气接过接力棒。
起首，房地产类上市公司现金流较为宽裕，而土地储备不敷。央行发布的第二季度货币政策实行陈诉表现，商品房贩卖大幅回升，增速高出2007年的汗青同期最高水平。上半年，天下商品房累计贩卖面积为3.4亿平方米，同比增长31.7%，上半年天下商品房累计贩卖额高达1.6万亿元之巨。
上市公司有钱了，加上信贷资金的连续天量投放，上市房企的资金变得更加充沛。但是，鉴于2008年房价下跌给市场带来的影响，许多房企拿地很少。以万科为例，2009年上半年，万科贩卖金额初次突破300亿，到达307.6亿元，实现贩卖面积348.8万平方米，两项指标继承处于行业首位，同比分别上升27.5%和31.2%。但是，从2008年10月到2009年4月尾，这段长达7个月的时间里，万科只是新增了广州以及西安两幅地块。在央企挑起“地王”大战后，5月至7月中旬，万科敏捷在天下32个都会快马加鞭拿下19块地，此中，仅7月份就斥资22亿拿下4块地，总修建面积约117.6万平方米。
其次，上市公司充当“地王”，风险都轻松转嫁给了广大投资者，它们没有“负担”。
早在2007年9月26日，《人民日报》就发表长篇报道，分析上市公司推高地价、房价的循环链条：房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备富足抬高股价、高地价拉高房价……
在牛市当中，房地产企业得到了便捷的融资渠道。诚如该报道中所言：相比到银行贷款的严检察，高本钱而言，从股市融资本钱低廉、无须还本、不消付息，风险被分散转嫁到地产股投资者身上，大地产商固然非常乐意为之。于是，在房地产宏观调控严管的“信贷”和“土地”两道闸门外，地产巨头们能比力轻松地融资圈地。
标题是，一旦情况逆转，全部风险都将由投资者负担，这是否公平？不负责任的高价拿地举动，一方面，助涨了房价，加剧了民生痛楚。另一方面，又加大了投资者的风险。上市公司积极充当“地王”的做法，实际上是在拿大众的长处作赌注。
同时，这也意味着，“地王”不但与金融机构精密接洽在了一起，也和资源市场精密接洽在了一起，这将为经济的可连续发展埋下巨大的安全隐患。一旦土地的预期收益与实际本钱摆脱，上市房企大概再次陷于资金链断裂的伤害边沿。到其时间，将是多输的局面。这是须要特别鉴戒的。

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