|
前言： ! a M9 g7 O/ S5 X9 b, E
3 p8 t- t4 u: i0 u
一业兴而百业枯。 7 o& i1 C$ d3 X0 a/ O
) c z! {0 Z0 }1 a: C8 {" J% Y
& ~8 G5 H/ ~: _! Q
用这句话形容当下房地产跟中国经济的征象再得当不外：一边是一线都会和部分二线都会层出不穷的地王和扶摇直上的房价，一片欣欣向荣的干劲；另一边却是在去产能大配景下的实业冷落和经济不振，益发被衬托的暗淡无光。如果翻阅下2016上半年上市公司半年报，你会惊诧的发现金融业（银行/证券等）利润总额竟占全部上市公司总利润的57.2%！超一半的利润被金融业拿走。 - \, f4 }0 t/ I2 V4 a7 S
6 N/ Y1 T) _$ p1 ]% k# u
7 \, ]$ b/ V7 ]0 D- K8 U; G: N 金融业本是服务于实业，并在促进实体发展和红利的根本上获取收益，可在实体冷落的当下，金融业的巨额利润来自那边？房地产更是在经济发到达肯定程度上的产物，多年的实体经济发展和物质产业积聚，人们把通过把劳动变动的报酬买房置业，可从2015下半年鼓起的这波炒房海潮，炒房客们各人账面红利，他们赚取的是谁的钱？如果终极接盘侠买单，那接盘侠的钱又来自那边？
- _0 M9 S- W! w# `% v6 c
9 C+ t& }& c/ K5 T
1 k0 u) E. ?! _0 W; W( T
此文仅作为抛砖引玉，渴望能在浮躁和冀望一夜暴富的当下，让各人静下心来做一番思考。
" D; S! v7 I4 a- H5 F% U* {1 b5 w% ^ l; h1 ^6 Q8 L
2 s$ V5 W* r5 b* \2 Z/ e) O 1经济下行周期，实体经济显疲软 ?1 m2 x* w( J( d$ Z7 C- t3 q: \
! b! _0 E- s7 e, s1 R0 ?9 s6 K" w 2015年我国经济进入中低速增长的新常态，GDP增幅创25年新低，这一放缓态势一连至2016上半年，再创新低至6.7%。固然，天下经济也不好，最新的惊动变乱是因环球经济放缓进而贸易一连淘汰，天下第七大航运企业韩进海运的申请停业。
3 t; O! D6 D/ {' P. ~; M1 V, c
9 J! T7 K% q- O$ |9 G3 D
3 ]: C0 b: x$ @9 K. t
实体经济有多惨，从我们的亲眼观察和做实业朋侪的切身感受中即能略知一二。固然，从国家统计局的数字中更能证明。 : w/ B% _% T+ F9 s( l( L9 }. G
1 C2 c9 M" k) M2 q5 i$ Z
# N) N3 V2 m3 O6 ?$ b, T4 @. |3 v- j7 k8 E4 K+ b
由图，从2015年初始，天下固定资产投资（含国有和民间固定投资两类）增速快速下滑，此中的民间投资同样一起向下，到了2016年更是断崖式下跌，实体不赢利导致盈亏自负的民间资源不乐意增长投资，这也从官方层面证明了实体萎靡。
# S3 p! H) v& g- q: N9 A0 R8 U) h+ v0 ?
: v+ U% n1 T5 N0 w 别的，我们也能从四大行的半年报中管窥一二。 ; h4 A+ e+ E9 I+ Z
# _2 W* _: M5 [& Z5 @- e. O
由表，被以为是实业代表的批发零售业和制造业，其不良贷款率居然占据四大行的前两位，并数倍于银行的团体不良贷款率，可见实业是多么的昏暗。 ; U3 G2 ~" e2 p/ V
- g6 `6 s8 C: k: ?" c8 K7 {
8 c( }+ o W1 y 2服务实体的金融，却赚巨额利润
7 e9 c8 q: Q+ s: k* g9 X4 g! |, E2 H( f3 i/ r
金融业的产生本是服务于实体经济的，通过调配资金举行空间和时间上的移挪，促进实体的发展和收益，并从团体收益中分取部分收益——这是抱负的状态，它跟实体是相辅相生的。固然，它并不直接创造产业，却直接配分着产业——不管实体是否真的赚了钱，只要继承了金融业的服务，就得付出费用。
7 K4 U7 x% K4 Y9 q, l8 [3 E" i
3 {. f b& P+ G1 ]- B3 w( z
4 [ z6 X# E# V0 x 随着“高智贩子群”的到场，金融业的研发创新层出不穷，各种金融工具、衍生品推陈出新，金融业的大量收益日渐依附于此，似乎离开了实体经济。着实否则，就像2008年次贷危急，在发作前，各类金融机构（银行/投行/基金/保险等）通过令人眼花缭乱的金融衍生品买卖业务获取巨额收益，可一旦根本资产（房屋贷款）出现危局（房屋按揭人还不起贷款），同样引发金融震荡，大量银行、投行、基金等机构停业，若非美联储量化宽松政策相救，金融业将遭受毁灭性摧残。任何时间，实体经济都是金融业坚固的根基。 ' X+ m d' m" R+ Z9 D; J2 ^8 F3 h
0 m( G" u/ i5 D6 V# T; w
: U. C5 D+ p: |4 }' B+ m 由上文可知，当前的实体经济很不景气，不是利润低而是很多实体根本就不赢利。可从上市金融企业的年报看，它们不但团体红利而且数额巨大：2015年和2016上半年报表现，金融业团体利润为20904亿元和10870亿元，分别占整个上市公司利润总额的59.0%和57.2%。 # z6 m* L) ?5 ?! X# {+ k9 z
- Z# F6 t' N6 U# L5 U+ F M$ ?0 K 这就是题目所在，本是服务于实体经济的金融业，在实体萎靡不振的环境下何以赚取巨额利润？若实体长期冷落亏损，金融业的高收益会否能一连？ 1 D; W0 N, n3 F' }7 Z
, ]0 b, f: K+ K/ @$ {
+ y4 G8 H' Q9 z u" z 3实业冷落，金融业赚的是谁的钱？
! q# k) u; t2 R$ _: f1 ]1 ?
% X; P' t/ T) B! T" ~0 | 实体经济残喘活命，金融业大赚特赚，那赚的钱来自那边呢？
# ]/ h Y, m. ~; f9 e& v9 _
: m. V+ |" k# z
% I" w M3 N2 d0 z
根据观察和思考，其收益很大概来自于： 4 {' ~ m' {8 o. @9 k7 z2 N; o
0 J: {: E5 a: ]+ z
& e8 j9 H# e9 Q, F
1、庞氏债务/借贷的收益。至2016年中，我国总债务占GDP的比率已由2008年的155%上升到260%，总额从49万亿上升到182万亿，而这此中大多为企业债务。在经济下行周期，不但民营企业，一些央企/国企以致上市公司纷纷出现债务违约，本年泰半年时间，违约金额险些是前两年的2倍多。
3 p9 a* \. x$ {1 @. Y) h; k( Z2 a& O1 f
7 \$ ^# h) M6 ]2 s2 r
这都是看得见的，更多的是看不见的借新还旧贷款，否则也不会出现山西省当局北京举行煤炭专题推介会，渴望煤企存量贷款能得到正常接续，发行的债券能得到积极认购，以及各地当局发出银行不得无故抽贷、停贷等关照，银行的借贷维持了大量僵尸企业的苟延残喘。银行虽可从借新还旧中获取收益，但终极可否还得起、会否变成一场旁氏借贷还未为可知。
+ N- M4 h/ T8 L4 M' S" e3 M2 B; N+ ~
' ^; |* x/ Q$ R1 K
2、资金空转/脱实向虚的收益。资金进不了实体，在捏造经济体内来回空转，并从中获取收益。资金通过夹层操持等方式进入股市/债市/信托等捏造经济范畴，获取不菲收益。 3 l( |$ ]9 R, Z. {+ f+ M
/ _ @% h# N# e
# k+ h/ T9 A% |# Y: L/ P. i- v
别的，本年更显着的一个征象是银行资金大量进入房地产，以开发贷更以个人房屋按揭贷款的情势吹起了房产代价的泡沫。数据表现，本年上半年银行新增贷款7.5万亿，此中住民中长期贷款（多为按揭贷款）竟为2.62万亿，而到了7月份，其新增贷款险些全为住民按揭贷款，以致有银行内部人士透漏，现在银行只思量给当局和地产商发放贷款。可见在实体经济不振时，金融业加深了对捏造经济的依赖。
2 o) k* e, l j. x/ @- p) }
/ k0 e& {2 a( t) M! w7 h& S) D
, c# L7 v t+ E2 M- f 3、债务置换中获取收益。随着利率的一降再降，很多企业纷纷发行低息债券置换掉之前的高息债券。除企业外，地方当局也纷纷举行债务置换，把之前到期的、高息的债券纷纷置换成新一轮债券或低息债券，克制违约风险或低落债务资本，在此过程中，金融业获取大量收益。本年前8个月，地方债发行规模已达4.8万亿，超客岁整年3.8万亿的总发行量。债务置换克制了违约风险，也低落了资本，但终极的还本付息还得靠实体经济企稳，否则也会沦竣工旁氏债务。 / X! R9 m, Y) J
|$ y; d4 U' T/ {2 ^( x3 x
0 U6 k2 m, V- {/ y; q) P, y) E 4一二线房价疯涨，各地再兴炒房团 9 H0 Z5 d* |$ o& `3 A, r5 i
7 |, n% h7 Y) s, J: g 应该是2003发生SARS那年始，各地一连出现了温州炒房团，他们一度被各开发商捧为座上宾，是每一次楼市短暂冷落期开发商吸引买家的噱头，并以此证明某都会或某楼盘被刚强看好。
0 V U; ?6 n7 A' d5 R# {% x5 Z. ]. ]2 h0 [, e, q5 O( K
/ Z3 c! [1 [# m. q0 a/ }
随后的发展超出了大多数人的预料，2008年次贷危急打击了包罗温州在内一大批微利外贸企业，实体徐徐萎缩并日益艰巨，紧随的连锁反应是过往良好的民间借贷光荣体系开始崩塌，企业间相互包管融资更是一损俱损，随处是企业/个人三角债纠纷，温州经济随之跌入底谷。
5 w- P6 ]4 a$ i' w/ z$ z! v, E8 X4 B0 r% ?$ E1 J, p, a
: k, R8 d) p+ V4 t9 G
2012年之前，天下大都会小都会房价普涨，闭着眼睛买房就能赢利。之后都会房价开始分化，广大的三四五线都会房价一起下跌，烂尾项目触目惊心，而北上广深一线都会和部分二线都会房价却稳中有升。炒房的难度在变大——不但要有雄厚的资金，还要有稳固的现金流应付月供，同时也要随时面临国家的限购/限贷政策，以及选对房价能上涨的都会，也因此温州炒房团徐徐淡出了人们的视野。能对峙以炒房为职业的多是北上深一线都会的少少数本地住民。
: M7 R. o! f" S2 w8 I7 j# J8 N! I. I; e
( E* b) k/ T7 c4 ^: e' v3 ]
北京/上海/深圳房价走势图↓↓↓ + o# A8 c( V4 f8 G. r
2 e* x& f% N( R
南京/苏州房价走势图↓↓↓
% p9 L7 u+ g/ Q$ D7 E
9 y$ l- p8 Z: {+ E8 R" S+ \ 合肥/郑州房价走势图↓↓↓
% s! r5 R: e& Z% [5 N u
: E+ m) {! g4 T! F% T4 i: c 厘革发生在2015下半年。在国家降息降准、排除限购限贷、低落首付、淘汰二手房买卖业务税费等多重利好刺激下，深圳楼市率先启动，随后传导到上海、北京一线都会，到了2016年，部分二线都会接棒上涨，并出现了因房价上涨夺目而被戏称的“四小龙”——厦门、南京、苏州和合肥。
9 r% Y& x/ a2 F$ \6 i& U- \8 F2 w9 w! n0 J& T3 M+ U
; ]- D: c1 |) Z' o 在这波一线和部分二线暴涨的都会中再现炒房团——小有积聚的市民、地市来的土豪、一线都会转移出的炒房客……各类微信炒房团、粉丝炒房团、炒房培训课程等征象蔚为壮观，全部人都盼望在房价上涨中大赚一笔，并实现自己的财务自由，现在看他们确实是账面红利的。 # U! C: c: g8 m ?0 F3 |
% o+ ^9 [# Y# c! F
9 r/ Q% V: ^3 u$ C 5若炒房客全赢利，那赚的是谁的钱？
& `( Y* _6 a: ~7 m" ?' R$ d5 o& t$ b$ q
部分二线都会火爆的楼市还看不出要消停的苗头，血脉偾张的炒房客更是期盼房价节节攀升，看动手里的房子一个劲地赢利个个乐开了花，沉醉在一片高兴之中。
+ b4 M$ _' k$ h& ~ y0 Z2 v/ {5 A3 h: c+ t$ o. R
" T% G! G) |1 E" u+ i
买房都赢利，各人都赢利。题目来了：各人都赢利，可都在赚谁的钱？
- Q2 a1 n. |$ |; q) _- |% z) @
1 |; Y w2 i( w! Z3 s
" [; Z1 w9 C9 |
房子终极是给人住的，固然现在又被赋予了金融功能，我们就分析一下炒房客赚的钱到底来自那边？
$ I9 w6 T( G3 E+ r' |( \
4 I3 z5 M) P# m9 t
3 {% V! E8 E. Y; g9 G7 }
1、房子的租金收益。由于房子是用来居住的，以是持有房子可以有租金收益。按照现在的高房价，租金收益大多在2%-3%间倘佯，少少数都会的租金收益在5%左右，而这是裹不住每月按揭款的，以是仅凭房租收益是负现金流，是亏损的； % H& Z/ L4 { M
! O+ F+ B" E3 j" k3 O: R7 D- k
+ T- T- p8 n) ?% H P9 n& S 2、厥后的投资客接盘。最早的投资客提前购买了房子，待房子代价被发现后，被厥后的投资客以更高的代价接盘从而顺遂脱手实现收益，厥后的投资客要实现红利须要再找到新的投资客接盘，云云往复。而这就成了一个伐鼓传花的旁氏骗局，终有幻灭一天，固然不可长期。
; _( P+ H U0 d; \9 R
s7 C' [; a# F7 h9 e+ ?! q, G) M
4 `" r7 L6 d7 Q7 I6 Y3 x4 ~ 3、刚需接盘侠。只有刚需族接盘才不会造成旁氏骗局或资产泡沫幻灭，才是一种康健的房产投资。而刚需族的钱又来自那边？来自于自己多年工作的积聚，来自于父母的资助或亲朋的借贷，而他们的钱终极还是来自于他们的工作积聚，所谓工作也就是为社会提供了商品或服务——也就是实体经济。
+ y3 W4 e; P& n
1 m* `+ E& S+ T1 v6 f, q
7 E" H( M' j2 M0 n: e
以是，炒房客要实现收益必须有富足多的刚需接盘侠，要有刚需接盘侠必须实体经济茂盛，以此才气产生就业和收入并用于付出月供，否则炒房客的红利只是像股票浮盈一样只是账面数字，当各人会合抛售时出现踩踏，都被死死套牢。 # w% \, h5 ?$ T3 G! C; i
1 y9 E/ K+ U/ ?1 ]7 P
4 I2 l x& w7 N, F Z
也有人会说房子可以抵押出去获取资金，对外投资获取收益，可对外投资的收益来自那边？来自于给社会提供了服务或商品的回报，说白了收益的实现还得靠实体经济。香港的经济支柱是金融业和服务业，但它的根基还是大陆的实体，为大陆企业提供上市融资服务、为大陆市场提供贸易中转服务…，才得以成为“东方明珠”。
0 }' D7 A* u0 r' D( S9 n$ w9 o* ?( ^
$ U6 \/ p6 d2 E
' ]$ d+ d t; g 跋文：
8 z1 f6 ?; l% w8 z; E5 K( s: x% F" p. N
炒房兴邦，实业误国，这是一句反讽的话。
& g- l; v7 f+ g4 f
3 U% {; J4 l8 R# d) P( _0 B
4 x4 o( ?2 U; E
当一国国民都想靠炒房致富，当一国国民都想靠金融业（以致打着金融的旗帜行骗，如包管公司/P2P/原始股投资等）轻松赢利，而不是踏实的发展实体经济，无异于在沙岸上建高楼，也只能是一片梦幻泡影，其了局是必有人为此付出代价。 | 
|手机版|Archiver|
( 桂ICP备12001440号-3 )|网站地图
发表于 2019-6-13 20:08:04
