常常会遇到网友问在那边和怎样可以买到扣头大的房屋。现根据本人在美国十多年来谋划房地产的履历做简单的綜述。大概有错漏，请行家和读者增补。 2 Q4 S3 N0 Y- N' `: J. ?
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1. 买Short sale：Short sale是指业主欠银行的钱多于物业的For sale代价.假如按照这个低于欠银行款的代价卖出，这个Short 就是short银行的贷款。这种都是在正规的MLS上出现，经纪的广告大概Notice会注明是Short sale。其特点是比市场正常代价低，但通常要等银行的复兴很长（固然各个银行/Lender的复兴会差异）。理论上，在这一阶段，物业照旧属于业主而不是银行。以是也要业主共同。Short sale是现在美国各地最广泛可以或许有大扣头的买法。（我反面有共5篇文章专门先容Short Sale）。 - E+ m0 u' G; [8 f
) O0 u2 N- |5 L* G1 f; t" \2. 买Bank own（又叫REO）: 与Short sale相比，在现在的市场环境下，我以为MLS上的“Bank own”更容易拿到good deal。“Bank own“的发生，是物业在foreclosure auction 上没人买，银行被迫自己拿返来放到市场上（MLS）再卖。其Motivate无容置疑。 " h5 C$ F9 n4 }
; F+ p9 c( L% G' D4 K3. Foreclosure auction: 缺点是不能先看物业和必须用现金。但优点是快，good deal 也多。现在Lender都大量跌价开拍，也没那么多竞投者。市场价的50%到65%开拍并不少见。不外，这是我们这里的环境。你们那边大概差异。关于不能看，你投的不太旧的房子的话，把装修预算加大一点，也不伤害。我的Foreclosure auction故事都发生在10年到6年前。而我都是选些差的例子。许多时间，只是垃圾，别的没事。再说，现在许多全新居子被Foreclosure（由于Builder欠款）。但是这个方法对于新入行大概只是买那么一二个物业的买家未必是好的选择。由于相干的法律步伐，比方Title等等要很清晰才成。
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4. Pre-foreclosure: 我现在只说业主欠款总额小于其房屋的市场代价的状态。比方，房屋的市场代价值50万，业主欠款30万。他们被发出Foreclosure 关照。大概有人问，那他拿到市场上出卖，不是很容易卖掉？干吗那么傻，还等银行拍卖？问得有原理，可傻与聪明是相对的，是吗？这天下上要没“傻”人，另有你的所谓“聪明”吗？我遇到过的不止一次。 ( f% U7 v( n! L) F0 D0 I7 O
# [: W( D: A: T0 E( F# U照旧用上面的数字做例子。Foreclosure的前两天（之前去返频频都谈不成），我拿着34万的银行本票和条约上门说，你签了条约钱就是你的啦（固然，钱的收款人仰面是 Escrow）。银行本票的作用是令他信任这是真的。“见钱眼开”，他签了。他好，制止Foreclosure的 bad credit记录10年。我也好，拿一个good deal。大概有人会想，他要是让房子去拍卖，大概会卖更好的价（由于，拍卖后多余的钱退回给业主）。那不愿定，大概会，大概不会。请看例二。
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4 b, c) J8 y4 H% G4 U; n, O业主欠款30万，面临Foreclosure。我offer他34万，立即成交，以便制止Foreclosure。往返频频以后，他想，我的物业大概宏大于34万（我的offer）,这时已不敷时间放到市场上，不如让银行拍卖算了，如许我能拿回的钱大概更多。他拒绝我的offer。拍卖上，我以高于拍卖价$1，也就是30万得到。怎么回事？由于房子破烂，它的代价在地。而在拍卖场上，少少竞投者知道怎么看地。这个房产，我用两年时间开发，卖出1 Million (此中加上开发费用)。
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5. 开Cash offer。“Cash is King”。我喜欢开Cash offer。就算在Short sale或买Bank own的环境下，你偶然机可以贷款。但一个没有Financial和inspection contingency 条款（你可以 keep inspection）的Cash offer 什么时间都更有power 去砍价，尤其是现在的市场。没钱？别逗了。谁不知道CND的均匀收入是$24k。来美十年，怎么也有几十万在手，不是？（开顽笑）。你的HELOC呢？用过没有？用完没有？没开过HELOC？赶紧去，现在是最低利钱的时间。又没费用，不消又不必付利钱。
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6. 经纪的共同和低波Offer。那一种都偶然机拿到good deal。选那一种，要根据你们自己的环境。假如我用前两种（Short sale 和 Bank own）。我会开出他们要价的50%以致更低的Offer。不必跟他们客气。但为了加大大概性，开出去多一点Offer。然后看谁回。但是这必要一个经纪肯共同你才成。由于Low ball offers 会令经纪做许多无勤劳。以是我常常发起读者假如对房地产很有爱好，就去拿一个房地产经纪牌，不是要做经纪，而是方便买物业，不必受制于人。同时，当你乐成在MLS上给自己买入，又可得3% 的佣金。但是只是买一二间房子大概不值得。我拿的经济牌就是方便自己随时去开门看物业、查物业的配景资料和开Offer的。我的物业Listing都是别的请经纪去做，我自己不做。 ) A5 T' s! K4 c$ y- ]
5 d. f( k% U, W* O“条条大路通罗马”，不管哪一种方法，你能买到Good deal 就是乐成。以上是本人关于买大扣头房的简单总结。关于每一种方法还别的有相干的文章。 | 
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发表于 2019-6-13 01:21:04